鍾文榮／你相信嗎？每百戶只有26戶辦房貸
在臺灣買房，你用現金還是貸款？不用多說，大部分人應該會說是後者。但我幾個朋友說他們周遭朋友很多人都是用現金買房，這存在着統計上的「取樣偏誤」，誤以爲樣本就代表母體。
如果，央行前總裁彭淮南說「臺灣每百戶只有26戶辦房貸」，你信，還是不信？
「臺灣錢淹腳目」印象中是民國70年代的社會印象，但幾十年來貧富差距的擴大，財富往有錢人集中的現象，早已不是新聞。至於搬現金買房，這幾年臺商返臺投資的新聞亦略有所聞，也絕非一般現象。
▲劉寶傑驚呼「臺灣錢淹腳目的時代回來了！」（圖／翻攝自關鍵時刻YouTube）
買得起房嗎？
若依最近的一份資料，4月29日行政院主計總處公佈108年的「國富統計」指出，平均每戶資產淨值達爲1,205萬元，但大家都熟知這是平均值的障眼法。若只看流動性的資產，僅計算國內金融性資產淨值，在不包含壽保險準備及退休基金準備下爲523萬元，即使這是平均值，恐怕也不足以搬錢用現金買房！
下圖是歷年的全國的房價所得比，109年第四季錄得的資料是9.2，意思是臺灣人要是想買房，平均得不吃不喝9.2年纔買得起，搬現金買房的確超乎一般的能力與想像。如果真的是如此，央行與金管會爲什麼不下重手打房？
▲房價所得比。（圖／鍾文榮提供／資料來源：內政部）
或者，搬現金買房難道不會造成通貨膨脹？再者，大家都搬現金買房，銀行的房貸業務不應該是門可羅雀？那央行又如何證明日漸增加的房貸餘額，在2020年底衝破新臺幣8兆元，年增率擴大至8.5%、創下14年新高紀錄？
每100戶只有26戶貸款買房
前央行總裁彭淮南4月30日在清華大學受頒名譽經濟學博士，演講詞中提到「臺灣住宅每100戶僅有26戶向銀行借款，利率對房地產的影響有侷限。」彭總裁此話當真？
我認爲利率對房價是有一定的影響性沒錯，但影響的深度與顯著性如何，以及是否具有因果性，很難從某個時間點上得出結論。但彭總裁這句話之所以引起我的重視，絕對是這句「臺灣房貸比率只有26%」，這個比率真的低到非常驚人，言下之意難道是臺灣人買房，說得誇張一點，難道多達74%的人是搬錢用現金買房嗎？
直覺來說我認爲不可能。用流量進行分析，我也認爲非常可疑。一般我們對新進資料會比較有印象，就像前述的資料說明，實在是難以建立房貸比率低到只有26%的想法。實務上進行比較時，用一段時間的流量資料進行分析，會比較趨近於事實。就像我們熟知，用過往的資料分析，並不能代表未來（包含現在）一樣，雖不至荒謬，但資料的判讀容易形成偏誤，誤導我們的判斷。
如果我們假定「臺灣房貸比率只有26%」，而且是一種穩定的比率，只要取出某一段時間的房貸筆數，就可以推論出房屋買賣移轉筆數。
以下表而言，聯徵中心房貸樣本數約佔全國房貸筆數的66%，抽樣筆數一定小於實際的房貸筆數，如果用全國房貸筆數佔實際房屋買賣筆數爲26%回算，照理，以2019年推估全國住宅買賣移轉筆數近90萬筆纔對，對照內政部的統計值才15.6萬筆，這差異也未免太過懸殊！（房屋的產權移轉不盡然是買賣，產權移轉筆數一定高於買賣移轉筆數）
▲房貸筆數、住宅買賣筆數與房貸樣本數。（圖／鍾文榮提供／資料來源：內政部與聯徵中心）
央行前後任總裁矛盾之處
如果略懂經濟學原理以及投資的朋友一定知道，在房貸利率低的時候，用現金買房的機會成本一定很高。最新的五大銀行房貸平均利率爲1.367%的水準，2021年一月臺股殖利率雖然下滑到2.9%，還是比房貸利率高，你手上有現金，該是搬錢去買房炒房，還是搬錢去炒股？這印證搬現金買房真的是可以被接受的「事實」嗎？
現任央行總裁楊金龍4月19日在立法院財委會說了一句話：「從房價所得比來看，確實是有一點攀升，但買不起房這件事，不只20年前、30年前也是一樣，我是年輕人時，我也買不起房子。」楊總裁言下之意，在臺灣買房，還真的是「非貸不可」！
央行前後兩任總裁的說法難道沒有矛盾之處嗎？
▲楊金龍(左)、彭淮南(右)。（圖／記者季相儒攝）
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