中報觀察｜招商蛇口基本盤

8月的最後一個工作日，招商蛇口趕上了交卷的最後時刻。

上半年，招商蛇口繼續錨定行業"五強"目標，雖然開發業務平均結轉單價下降，盈利端再次面臨挑戰。

報告期內，招商蛇口實現營業收入512.7億元，較去年同期微降0.33%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲14.2億元，同比減少34.17%。

另一方面，招商蛇口非開發業務端穩定提升，持有業務多點入市，租賃住房公募REITs獲證監會准予註冊批覆，收入增長第二曲線逐漸企穩。

行業洗牌速度進一步加快，忙碌的招商蛇口一邊打着基本盤守穩戰，一邊持續補強資管業務能力。

守穩基本盤

從銷售端、土地端情況觀察，招商蛇口的"五強"目標已觸手可及。

上半年，招商蛇口累計實現簽約面積438.71萬平方米，累計實現簽約銷售金額1009.52億元，銷售規模位列行業前五，銷售權益比重同比上升9個百分點至65%。

但成績需要對照組，與去年交出的成績單作對比，招商蛇口開發基本盤表現遇到挑戰。

2023年中期數據顯示，招商蛇口實現簽約銷售面積683.96萬平方米，累計完成簽約銷售金額1664.36億元。

而今年上半年，招商蛇口開發業務收入爲399.03億元，同比下降4.15%，佔總收入比重下降3.1個百分點至77.82%。

銷售面積與金額同降，疊加中報中披露的期內房地產項目平均結轉單價下降，拉低了招商蛇口開發業務營收，或許也是導致總收入微降的核心敞口。

受到開發業務下行同步影響的，還有招商蛇口本期毛利率與淨利潤。

毛利率方面，招商蛇口開發業務營收下降的同時錄得成本上升2.37%，毛利率同比下降5.58個百分點至12.24%。

分地區看，僅有華東區域營收與毛利率實現正向增長，華北、江南、華西及華南區域營收由於毛利率均有不同程度下滑。其中，華北區域毛利率下探16.994個百分點至1.39%。

招商蛇口在中期報告中表示，開發業務毛利率同比降低，是受結轉產品類型、結轉體量、地區結構等影響。

開發業務項目結轉毛利率同比下降，以及轉讓子公司股權投資收益同比減少，令招商蛇口本期歸母淨利潤同比下探34.17%。

今年以來，市場延續弱復甦態勢，樓市顯現"脈衝式回暖"。核心地區與優質土地有多家房企爭搶，但更多的是多地土拍多以底價成交，市場熱度兩極分化明顯，房企出手越加謹慎。

相較上年同期斬獲25宗地塊，招商蛇口今年拿地更加謹慎。規模收縮帶來的不僅是核心城市土地未來的儲備，還有招商蛇口守穩基本盤的挑戰。

上半年，招商蛇口獲取7宗土地，總計容建築面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，在北京、上海、杭州等"核心10城"的投資金額佔比達86%。

除了聚焦傳統土地招拍掛市場，招商蛇口對上海的執着還體現在舊改項目上。招商蛇口與徐匯城投合作，接盤上海新長橋舊改項目。

但市場持續低迷，比起大刀闊斧拿地，細水長流與謹慎應該是招商蛇口當下守穩開發基本盤的頭號策略。

面對當下不確定的市場環境，招商蛇口則在中報中表示要加大"向內求索"的力度，追求品質制勝。

招商蛇口守穩基本盤能夠取得多少成果，還要看品質戰略能否挽回下行的市場信心與需求。

非開發業務支點

相比開發業務的挑戰，招商蛇口今年上半年的資產運營與城市服務業務相對穩定，業績增長的第二曲線初具雛形。

收入方面，資產運營業務錄得營收30.97億元，同比上升13.05%；城市服務營收82.73億元，同比上升16.94%。

非開發業務雖然體量不及開發業務的一半，但穩健的增速卻成爲支撐招商蛇口本期業績表現的重要一環，也是其抵抗房地產行業下行風險另一個業務支點。

半年報顯示，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%；EBITDA實現18.59億元，同比上漲14%。報告期內，招商蛇口開業三年及以上的成熟運營期項目EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。

分業態看，招商蛇口集中商業收入爲8.38億元，管理範圍內集中商業在營項目38個，總經營建築面積約215萬平方米；在建及籌開項目總經營建築面積約296萬平方米，與去年同期持平。

期內新增上海松江泗涇TOD集中商業項目，新開業三亞崖州招商花園裡、廈門海上世界等項目。

公寓業態方面，招商蛇口長租公寓業務運營收入爲6.29億元，已開業項目經營建築面積約133萬平方米，房源總數3.24萬間；建設期項目規劃建築面積約83萬平方米。

中期報告顯示，招商蛇口上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新開業7個項目，新增房2898間。其中深圳壹棧仕林臻邸項目，開業3個月時點出租率達100%。

上半年，招商蛇口還瞄上了保租房REITs賽道，在博時蛇口產園REIT成功上市三年後，以持有的位於深圳市南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目初探保租房REITs。

就在發佈中期報告同日，招商蛇口租賃住房REIT獲得證監會註冊批文。

物業管理板塊，招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺招商積餘實現營收78.39億元，較上年增長12.34%；在管項目2209個，管理面積達3.85億平方米。

代建業務也是招商蛇口城市服務板塊的重點發力點之一，上半年新增26個代建項目，新增代建管理面積約178萬平方米，目前累計管理面積超1800萬平方米。

各業態相對明顯的增長路徑正在爲招商蛇口非開發業務的業績比重增添砝碼，資產運營與城市服務佔本期總收入比重分別提升至6.04%、16.14%。

早前，招商蛇口就表示圍繞着房地產開發主業打造多元化業務，是公司在房地產行業低迷狀態下抵抗週期的競爭優勢。

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