中報觀察丨融創繼續尋找化債出口

觀點網 8月29日晚間，融創中國發布了2024年中期業績公告。在一天的發酵之後，雪球平臺上已經有近六十條相關討論。作爲早期出險的房企之一，顯然融創中國的市場關注度依舊居高。

而在8月30日，受相關市場消息影響，地產股集體走高，融創中國的股價也於當日獲得9.68%的漲幅，再次突破1港元，收報1.02港元/股。

回到業績情況，融創中國大多數收入還是來自銷售住宅及商業物業業務，其他收入來自文旅城建設及運營、物業管理及其他業務。

上半年，該公司物業銷售收入同比減少約46.1%，物業交付總面積同比減少約42.2%，物業銷售收入減少與交付面積減少的趨勢基本一致。但受該項業務表現的影響，融創中國期內收入也同比減少四成。

數據顯示，融創中國期內收入約爲342.8億元，較去年同期減少約41.4%。毛虧約爲18.1億元，虧損較去年同期減少約41.2%，毛虧的減少主要由於物業銷售收入結轉的虧損項目佔比降低所致。

公司擁有人應占虧損約爲149.6億元，虧損較去年同期減少約2.7%。

於期末，融創中國的現金餘額約爲256.8億元，連同其合營公司及聯營公司的現金餘額約爲538.3億元。公司擁有人應占權益約爲479.6億元；借貸總額約爲2774.3億元。

業務基本盤

從收入結構來看，今年上半年，融創的物業銷售收入、文旅城建設及運營收入、物業管理收入分別爲280.8億、24.8億和33.9億。其他業務收入爲3.3億元，這部分主要包括影視文化投資以及辦公室樓宇租賃。

其中，物業銷售收入佔總收入的比重由去年同期的89.1%下降至81.9%，相對應的，文旅城建設及運營收入、物業管理收入的佔比則提升較多，分別由4.7%、5.7%提升至7.2%、9.9%，其他收入佔比提升0.5個百分點至1%。

物業銷售收入的減少與交付面積減少的趨勢基本一致。中期業績公告顯示，融創中國期內已交付建築面積爲278.5萬平方米，去年同期爲481.7萬平方米，以此計算降幅約42.18%。

交付面積的減少也導致了銷售成本的降低。據悉，融創中國銷售成本主要包括已售物業在物業開發過程中直接發生的成本。上半年，該公司的銷售成本約爲360.9億元，同比減少41.4%。

前文提到，文旅城建設及運營收入佔總收入的比重有提升，不過該項業務的收入卻由去年的27.2億元降至24.8億元，同比減少8.8%。物業管理收入同比增加2.1%至33.9億元，其他業務收入同比增加13.8%。

銷售及市場推廣成本由去年上半年的22.9億元減少約51.5%至今年同期的約11.1億元。融創表示，銷售及市場推廣成本減少與合同銷售金額減少的趨勢一致。

觀點新媒體查閱去年的中期業績公告獲悉，2023年上半年，融創中國連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約爲521.4億元，而在今年同期，合同銷售金額僅爲262.8億元。

截至期末，融創中國連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備面積約爲1.45億平方米，權益土地儲備面積約爲9738萬平方米；未售土地儲備約爲1億平方米，權益土地儲備約爲6500萬平方米。

2024年上半年，融創中國在52個城市完成約5.8萬戶房屋交付，該公司表示，將在下半年繼續全力以赴，爭取全年完成超17萬戶交付目標。

期內，融創中國文旅板塊實現收入約24.8億元，該業務板塊涉及樂園、商業、酒店及冰雪，其中冰雪板塊實現收入約4.2億元，較去年同期增長約13%；融創商業實現銷售額約38.6億元，同比增長9%，總客流增長10%至6675萬人次；融創樂園客流保持在近900萬人次。

物業管理板塊融創服務實現收入約34.8億元，毛利約8.9億元，同比均穩定增長。截至期末，融創服務在管建築面積約爲2.82億平方米，核心城市的在管項目的基礎物業收入佔比超過80%。

對於後市，融創中國表示，市場回暖的時間仍存在不確定性，短期內公司在保交樓、化解債務風險等核心工作上仍面臨較大的壓力和挑戰。但在中央政府不斷強化的政策支持下，隨着整體經濟的築底回升和市場信心的恢復，相信房地產市場長期供求將回歸均衡、市場將逐步恢復穩定。

從企業的角度，顯然也希望能夠回到健康發展的軌道上，不過在此之前，保交樓，以及債務風險化解、資產盤活等各項工作也還需繼續推進。

化債出口

融創是第一家完成境內外債務重組所有流程的大型房企，用時18個月、整體化解約900億元的債務風險。不可否認該公司在化債上的積極努力，但在當前市場環境下，融創的債務風險仍然不能忽視。

截至期末，融創中國的有息債務規模下降至2774.3億元，較去年末減少約4億元。借貸總額中約2747.4億元，由發展中物業、持作出售的竣工物業等及若干附屬公司的股權或資產處置收益權作出抵押或共同抵押。

據悉，融創近期又將境內債的10只債券成功展期到今年年底，在2024年下半年會尋求展期和整體化解方案，保持債務基本界面的穩定。

但從有息債務的期限上來看，不足12個月的計息負債共有1934.9億元，一至五年內的負債爲730.5億元，五年以上的負債爲108.9億元。

面對“壓頂”債務，融創並不能完全寄希望於市場的恢復。物業銷售收入佔據總收入的八成，其他業務也遠不成爲不了業績增長的後備力量。化債的漫漫長路，還需另尋其他出口。

融創於中期業績公告中提到，2024年下半年將繼續就當前存在的債務問題和潛在債務壓力積極和債權人溝通，尋求展期和整體化解方案，努力保持債務基本界面的穩定；同時，也繼續將推動存量融資成本的下降作爲重點工作。

該公司表示，將持續深化與核心金融機構的總對總溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進行債務風險化解及資產盤活。並密切跟進行業新的融資支持政策，積極推進承接新政策支持債務風險化解、保交樓和資產盤活。

截至目前，融創累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批覆資金超300億元，已有超110個項目進入融資協調機制“白名單”。

而對於這份中期業績，融創中國獨立核數師表示“無法發表結論”，相關表述主要關於流動資金、財務狀況，及債務解決方案。

數據顯示，於2024年6月30日，融創中國流動和非流動借貸分別約1934.9億元和839.3億元，而其包括現金及現金等價物、受限制現金的現金餘額約256.8億元。到期未償付借貸本金約1069.6億元，導致借貸總額本金約574.4億元可能被要求提前還款。此外，融創中國還因多種原因涉及不同訴訟及仲裁案件。

截至上半年，融創中國資本負債比率約爲79.2%，較2023年末的75.2%有所上升。融創解釋稱，主要由於受市場下行的影響，結轉收入大幅減少，同時計提負債撥備所致。

中期業績公告顯示，融創中國對應收關聯公司款項、應收非控股權益及其關聯方款項及其他應收款項計提預期信用損失撥備約11.1億元，較上年同期增加約6.4億元。

期內確認的其他開支及虧損約爲64.2億元，主要包括出售附屬公司、合營公司及聯營公司虧損約16.4億元，對長期資產計提減值撥備約12.2億元，各類資產的出售虧損約9.8億元，計提訴訟撥備約8.7億元及以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產公允價值損失約7.6億元。

與此同時，融創中國行政開支同比減少約7.7億元至今年上半年的17.8億元。上千億的債務面前，降本增效帶來的助益終究還是略顯杯水車薪。

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