中報觀察 ｜萬科商業歸何處？

觀點網“我們的資源沒法做到全部業務都能照顧好，所以這時候必須要做取捨。”自2023年度股東大會上鬱亮此話一出，市場紛紛揣測未被納入“三大主業”的商業板塊又將何去何從？

尤其是繼今年2月以七折出讓七寶萬科廣場50%股權後，在5月，萬科又以22.35億元的金額轉讓了深圳灣總項目的重要資產。進入6月，其更是加速步伐，完成了對旗下盈利能力排名第二的商場--南翔印象城MEGA 48%股權的交易，回籠資金13.2億元。

一系列的頻繁拋售動作，讓市場更加好奇在2024年上半年的業績會上，萬科又將如何定位商業板塊，以及對它未來的思考。

然而，一個半小時下來，萬科似乎並未對商業板塊定位有過多的闡述，卻頻繁提及加快推進大宗資產和股權交易。

商業表現

從2024年半年度報告數據來看，商業板塊仍然是一塊持續盈利的可發展航道。

報告期內，萬科商業業務(含非並表項目)營業收入45.9億元，同比增長6.7%。其中，印力管理的商業項目營業收入27.1億元，整體出租率94.2%，同比基本持平。

拓展方面，今年上半年，上海徐匯萬科廣場、上海三林印象匯、合肥蜀山印象裡3個商業項目如期開業，建築面積17.7萬平方米。其中，上海徐匯萬科廣場自6月13日開業以來，簽約率和開業率分別達到了92%、88%，區域首店率40%。

截止目前，萬科累計開業197個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建築面積1106萬平方米；規劃中和在建商業項目的建築面積爲224.9萬平方米。其中印力累計開業71個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建築面積665.2萬平方米；規劃中和在建商業項目的建築面積爲71.4萬平方米。

同時，萬科已與超過12000家品牌建立合作，數字化會員數量3086.4萬，月度活躍會員數量超341.4萬，上半年月活同比增長16.9%。

面對這份持續向好的商業成績，萬科真的捨得放棄？商業，萬科自有衡量。

在萬科的體系內，商業業務始終被分作“兩大派系”。其一，印力集團；其二，則是萬科各個城市公司下轄的商業事業部。

前者主要運營管理“印象”系列的城市購物中心；而後者，則是自主運營管理一站式購物中心萬科廣場，以及大量的社區商業項目，這些項目主要是前期拿地投資搭配而來的資產。

商業開發與運營板塊雖不屬於三大板塊之一，但在人員配置、業務內容以及組織架構上，萬科都對其進行了多番的整合與調整。

今年年初，萬科還專門成立了全新的商業事業部，將七大區域的商業業務以及印力集團統一併入其中，同時任命原南方區域首席合夥人孫嘉作爲商業BG的操盤手。

不過，不同與以往萬科會在半年及全年業績報告中披露運營管理前十的商業項目，自2023年度報告起，萬科便未再公開披露此類信息。

未來歸處

在2024上半年業績會上，從萬科管理層頻繁提及的那句“加快推進大宗資產和股權交易”裡，我們似乎也能預兆到商業板塊未來的歸屬。

萬科執行副總裁、首席運營官劉肖稱：“今年前7月，萬科大宗交易累計簽約204億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個項目，所以今年能夠完成一攬子方案中大宗資產交易的目標。”

確實，不過短短一載春秋，萬科就已經超額完成了“計劃每年完成200億元商辦等大宗資產交易”的目標，由想而知其“斷舍離”的決心。

在這204億元的大宗交易簽約金額中，包含了印力的資產交易以及REIT發行。

其中，印力集團完成32.6億元商業基礎設施REITs的發行，年化分配率5.44%；保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs已提交各地發改委審批；建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州項目擴募，交易金額8.4億元；同時，8月設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，規模22.34億元。

REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，不僅能盤活存量資產、貢獻現金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商業模式閉環，並反向推動企業持續提高資產經營水平。

如中金印力消費REIT在杭州西溪印象城項目的成功運營。

據披露，自2024年4月16日（基金合同生效日）至2024年6月30日，中金印力消費REIT持有的杭州西溪印象城項目營業收入合計爲6916.29萬元，租金收繳率爲100%；2024年上半年客流量達1052萬，同比增長3.26%。

在基金層面，報告期內中金印力消費REIT實現可供分配金額3681萬元，按發行規模計算，年化分配率爲5.44%，實現招募說明書預測水平的104.37%。

與此同時，印力集團董事長丁力業此前接受採訪時就曾表示，消費類公募REITs一個最大的特點就是形成了一個良性投資和消費的閉環。

他認爲：“消費類公募REITs將消費者轉化爲投資人，消費者在你這裡消費，租金的回報歸投資人，那消費者就願意到你這來消費。這樣投資帶動消費、消費帶動投資，整個業態就形成閉環。”

在業績會的尾聲，劉肖總結出了萬科在大宗交易上逐步形成的兩方面優勢。

其一是大宗交易的主陣地或主戰場基本初步形成，符合行業未來發展模式的退出渠道；其二是逐漸歸納成4類投資者，建立鏈接和合作，包括境內外金融機構類投資者、本地國企、各地產業投資者、資產配置的個人投資者。

能夠落袋爲安的真金白銀纔是實實在在的安全感。不管是作爲底層資產發行REIT，還是通過大宗交易出售回籠資金，至少在當前階段，商業，萬科大有用途。