中報觀察 | 濱江集團構築穩健地盤
觀點網 2024上半年，濱江集團依舊保持着穩定的拿地步伐。
2024年上半年內，濱江合計新增土地儲備項目10個，新增項目計容建築面積合計87.5萬平方米，權益土地款112.2億元。值得注意的是，濱江所摘地塊全部位於大本營杭州。
新增土儲穩定，濱江上半年的營收也維持了穩健態勢，報告期內，濱江集團營業收入242.01億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤達到11.66億元；報告期內，還實現銷售額582.3億元，交付16宗新盤項目。
鞏固杭州市場份額
在濱江的土地儲備中，杭州這座城市佔比達到66%，浙江省內非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等二三線城市佔比25%，浙江省外佔比爲9%。另從上半年新增的土地儲備來分析，10宗地中，有9宗地爲純住宅用地，7宗土地爲競拍所得，土地總價款222.65億元。濱江在當前市場波動情況下持續深耕杭州，不斷擴充土儲，得以持續發展其業務深耕優勢。
從權益比例來看，濱江上半年收穫的地塊中，有三塊權益比例達到100%，例如6月28日濱江以12.48億總價競得的慶隆小河單元GS0303-R21-10A地塊，溢價率達到22.6%。地塊出讓面積1.24萬平方米，容積率2.4，建築面積2.99萬平方米。單就地理位置來說，地塊坐落於拱墅區申花板塊，吸引了16家房企相競參拍。
另於1月，濱江集團還在杭州2024年首場土地拍賣上連拿兩宗地塊，分別位於西湖區三墩板塊和蕭山區北幹板塊，三墩地塊以7.19億總價競得，溢價率爲20%；而北幹西單元XSCQ1201-25地塊爲濱江上半年拿地最高價地塊，總價29.03億元，溢價率則達到30.59%。
從拿地頻率來看，濱江的土儲發展意願積極，其新增土儲建面87.5萬平方米，拿地金額222.7億元，；拿地強度達到38.2%，進一步證明濱江當前的土儲擴增需求；樓面均價實現上漲，達到2.54萬元/平方米。
濱江拿地熱情不減，深耕區域也逐漸穩固在大本營杭州與浙江省內。據中報顯示，2024年，濱江將投資金額控制在權益銷售回款40%以內，區域佈局上，聚焦杭州、深耕浙江，以及持續關注上海市場。
於銷售層面， 2024年1-6月，濱江實現銷售額582.3億元，共計交付16個新盤，包括包括天台江山慈悅、寧波萃語華庭、寧波譽品、義烏福田裡,濱濤映月等項目，根據項目建設進度，2024年濱江的樓盤交付高峰主要集中在第四季度，從交付端口觀察，隨着濱江下半年低毛利項目逐一交付，未來其毛利率也會有所修復。
住宅業務之外，濱江上半年另獲取了一宗位於寧波餘姚的代建項目，項目涉及寧波餘姚城東路東側、陽明東路南側地塊，於2022年11月由寧波舜通集團有限公司摘得，濱江在後期將進行代建管理和代銷服務，預計將建成聯排與小高層項目。
另於8月，濱江另中標了浙江自貿試驗區（寧波片區）總部產業基地項目全過程代建開發，中標金額5164.03萬元，項目總用地面積約4.86萬平方米，擬建總建築面積約28.3萬平方米，其中地上建築面積約19.5萬平方米，地下建築面積約8.8萬平方米。
可以預見的是，未來濱江還將繼續探路代建業務，據其透露，今年下半年預計或將新增5至10個代建項目。
值得一點的是，除了地產業務，其他業態也在穩步推進。
租賃業務方面，截止報告期末，公司持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約43.14萬平方米，報告期內實現租金收入1.98億元。公司投資性房地產採用成本法計量，期末賬面價值92.56億元。養老業務方面，公司旗下首個康養項目，濱江和家御虹府長者之家有序運營中，截止報告期末，入住率已超75%。
構築穩健經營地盤
從中報數據不難看出，濱江近年來一直將負債控制在合理範圍內， “三道紅線”監測指標持續保持“綠檔”。截止報告期末，濱江權益有息負債344.4億元，較上年末下降15.6億元，並表有息負債規模398.68億元，較上年末下降16.5億元，其中銀行貸款佔比79.5%，直接融資佔比20.5%。扣除預收款後的資產負債率爲55.09%，淨負債率爲22.86%。
拆解其主要債務部分，當前濱江的短期債務爲107.63億元，佔比約爲27%，低於264.38億元的期末貨幣資金，且較2023年同期下降6.6個百分點；長期借款270.15億元，同比微增0.65%；現金短債比爲2.46倍，足夠覆蓋短期債務。據濱江中報顯示，2024 年乃至未來兩到三年甚至更長時間，濱江會繼續將有息負債水平控制在合理範圍內，且要持續保持“三條綠線”。
“將一年期的直接融資規模控制在40億元以內，爭取進一步降低融資成本。”濱江所制定的經營計劃中，融資一欄明確要求要進一步降低融資成本，截至報告期末，濱江平均融資成本爲3.7%，較上年末下降0.5個百分點。自2020年至2024年上半年，濱江的融資成本持續下降，也映射了市場對濱江資產價值、經營能力的認可。
數據來源：企業公告、觀點指數
值得關注的是，截至2024年6月30日，濱江已經提前贖回並兌付 23 濱江房產 MTN001、23 濱江房產 MTN002 等多隻產品，其於中報中表示，對於本年度剩餘將到期債券，將合理調度分配資金，繼續保 證按期償付到期本息。
觀點新媒體還關注到，截止2024年6月末，濱江共獲銀行授信總額度1259.24億元,較上年末增加3.45%，授信額度已使用366.8億元，剩餘可用892.44億元，佔總額度的71%。；已獲批尚未發行的公司債額度15.52億元，註冊完成尚未發行的短期融資券額度23億元、中票額度23億元，可根據資金需求和市場情況擇機發行。
事實上，濱江的銀行授信總額度一直在持續上升，此前於2023年年底，濱江就已有超八百億授信尚未使用。
據濱江管理總經理王贊煜公開採訪透露，未來市場一旦重新回暖，投資可以馬上到位，“將代建作爲一個戰略儲備業務，可以爲公司長遠發展注入更多發展動能。”
租賃業務方面，截止報告期末，公司持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約43.14萬平方米，報告期內實現租金收入1.98億元。公司投資性房地產採用成本法計量，期末賬面價值92.56億元。養老業務方面，公司旗下首個康養項目，濱江和家御虹府長者之家有序運營中，截止報告期末，入住率已超75%。