政策落地，深圳安居房補繳兩成房款可獲紅本

12月23日，《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》出臺，這意味着，深圳安居房業主期待已久的紅本獲取規則終於落地。

上述文件明確，簽訂安居型商品房買賣合同滿十年後，安居房業主可以提出申請取得房屋的完全產權。業主申請取得完全產權應當補繳價款，具體計算公式爲：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，自2025年1月2日起施行。

值得注意的是，上述文件中明確的補繳價款計算公式，以及“原市場價格”的依據，都與今年3月出臺的徵求意見稿一致。而在今年徵求意見稿出臺之後，補繳價款的計算方式曾引發市場各方的爭議。

根據深圳相關文件規定，不動產權證書登記爲安居型商品房的住宅包括安居房、人才房兩類。深圳安居房入市較早，2012年首批安居房開始入市，該類型的房源大致是周邊商品房價格的五折，對購房人的學歷沒有要求，不過需要進入輪候庫排隊；人才房2022年開始入市，房源價格大致是周邊商品住宅價格的六折，專科及以上學歷的人即可以購買。2023年4月，深圳停止了安居房和人才房的土地出讓，因此，待當前市面上的房源銷售完畢之後，深圳將再無一手安居房和人才房銷售。

如今，深圳第一批安居房的入市時間已經超過10年，今年8月，深圳市民曾在人民網領導留言板發貼，“望政府早日出檯安居房轉紅本政策”。這也是本次政策出臺的原因。

根據上述公式計算，安居房、人才房業主在持有房產10年之後想要上市交易，繳納的價款相當於購入價的20%左右。在不考慮按揭貸款利息的情況下，原本以商品房五折價購入的安居房，實際持有成本相當於商品房的七折左右；原本以商品房六折價購入的人才房，實際的持有成本相當於商品房的八五折左右。

彼時，一部分觀點認爲，安居房補繳價款太低，對於商品房業主不公平。具體來看，安居房與人才房的獲得成本遠低於商品房，上市後與商品房同臺競爭，獲得的收益遠高於商品房，損害了商品房業主的利益；大量的安居房、人才房上市，將推高商品房的供應量，拉低商品房的市場價值；此外，上述計算規則用初始購買價格計算，未考慮GDP增長導致房價上漲的可能性，而且安居房、人才房初始售賣時打了五折、六折，相當於政府出資50%、40%，但當安居型商品房上市時，高額利潤政府卻沒有收取，此操作存在國有資產流失的嫌疑。

與此同時，安居房業主也公開訴苦，並要求相關部門建立退房渠道。該觀點認爲，按照上述補繳計算規則，買得早的安居房購房者可以充分享受到政策帶來的紅利，但最新一批安居房購房者的利益卻受損，因爲近年來，隨着房價下跌，原本以市場價五、六折購買的安居房價格，已經接近當前市場價格，若再補交價款，安居房的持有成本則會高於市場價，從而導致安居房業主在售賣房產後導致虧損。

實際上，對於第二種觀點，根據相關規定，安居型商品房業主確實可以選擇退房，只是本次《徵求意見稿》還未提及退房的具體流程。根據2011年開始施行的《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，購房人在取得安居型商品房完全產權前，可以向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房。自安居型商品房購房協議簽訂之日至申請收購之日不超過 10年（含10年）的，收購價格爲原合同購房價；超過10 年的，收購價格的計算公式爲：收購價格=原購房價＊[1－1.4%＊（購房協議簽訂之日至申請收購之日的年限－10年）]。也就是說，若持有房產10年內，業主可以要求以購入價要求政府收購該房源，若10年後周邊商品房價跌破安居房的購入價，安居房業主也有一個資產保底線。

而對於認爲安居房補繳價款太低，安居房業主可能從中獲利的觀點，本次政策中補充的一條規定或許能制止想要通過購買安居房獲利的行爲。上述文件中第十條規定，“權利人取得安居型商品房完全產權後上市交易的，按照相關規定不得以無房身份再次享受本市住房保障政策”。