滿10年、補繳價款，深圳“安居房”可取得完全產權

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道日前，深圳市住房和建設局印發《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》，明確了安居型商品房取得完全產權的辦理條件、辦理流程、補繳價款計算規則、繼承方式、婚姻狀況變化下權利人變更等內容。該政策將於2025年1月2日起施行。

政策明確，購房人簽訂安居型商品房買賣合同滿10年，可以按照有關政策規定補繳價款，申請取得完全產權。

依據新政，購房人不申請取得完全產權，仍可繼續佔有、使用住房。政策也適用於人才住房產權管理。深圳正在規劃建設配售型保障性住房，已不再新增規劃建設安居型商品房，本次出臺的政策是解決安居型商品房的歷史遺留問題。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅向21世紀經濟報道記者表示，該政策的出臺，有助於住房資源的合理分配，政策落地後安居型商品房流轉將更爲靈活。短期內深圳具備取得完全產權條件並且上市交易的安居型商品房規模不會很大，對商品房市場的影響有限。

滿10年可補差價上市交易

深圳新出臺的安居型商品房產權管理政策明確，安居型商品房取得完全產權需要滿足四個申請條件，一是申請人爲安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》登記的權利人，且經其他共同權利人一致書面同意；二是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三是因按揭貸款爲該套安居型商品房設定抵押的，須經抵押權人書面同意；四是無法規、規章規定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產權的情形。

安居型商品房權利人申請取得完全產權時應當補繳價款，具體計算公式爲：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。

比如深圳購房者以200萬元的總價購買一套安居型商品房，原市場價格則爲285.7萬元，補繳價款爲（285.7-200）×50%-稅費，即約爲42.85萬元再減去相關稅費。

購房人可以根據自身情況自願選擇是否要補繳價款，簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，不取得住房完全產權的，不需要補繳價款，該套住房性質維持不變，購房人仍可按照規定繼續佔有、使用該套住房，居住權不受影響。在取得完全產權前，繼承人仍可以通過多種方式繼承安居型商品房，比如將住房登記至未在本市擁有政策性住房的繼承人名下。

該新政同樣適用於人才配售的住房產權管理，人才配售的住房計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。

孫紅梅表示，深圳第一批安居型商品房入市時間爲2012年，截至目前，此類房源十年限售期已陸續到來，部分業主需要清晰的產權管理制度。此次推出的安居型商品房管理新規，有助於住房資源的合理分配，提高了安居型商品房流轉的靈活性。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，這一新規通過明確安居型商品房產權管理，讓符合條件的、有交易意願的購房者在獲得完全產權之後，可以在商品房市場上出售安居型商品房。該政策有助於增加這一類住房的流動性，進而滿足部分購房者的改善性住房需求。

對商品房市場影響有限

2017年深圳市住房和建設局在《深圳市安居型商品房定價實施細則》中明確，安居型商品房是深圳保障性住房類別之一，指政府提供政策優惠，限定套型面積、銷售價格和轉讓年限，按照規定標準，主要採取市場化運作方式籌集、建設，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質的住房。

據悉，深圳目前正在規劃建設配售型保障性住房，已不再新增規劃建設安居型商品房，本次出臺的政策是依法依規解決安居型商品房歷史遺留問題。深圳歷年共出售安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套，根據購買時間，陸續在簽訂合同滿10年後達到取得完全產權條件，預計每年實際辦理取得完全產權並且進入市場的安居型商品房數量有限。

據樂有家研究中心數據，11月深圳房地產市場熱度延續，新房和二手房網籤量合計超1.5萬套。

孫紅梅預計，短期內能夠取得完全產權並上市交易的安居型商品房規模不會很大，對商品房的影響十分有限。

近年來，各地也有共有產權房等保障性住房推出，但部分城市在相關住房的管理機制，尤其是退出機制方面的政策仍有待完善。

比如北京2017年推出《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，明確購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。去年5月，北京發佈《關於加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（徵求意見稿）》，擬明確共有產權房上市交易細則，但文件尚未正式出臺，回購方式、回購價格、上市交易流程等還有待進一步明確。

麟評居住大數據研究院一位分析師向21世紀經濟報道記者表示，目前多地配售型保障性住房正加速落地，並逐漸代替共有產權房等其他形式的保障性住房。但對於已經建成的其他保障性住房，更多應採取逐步調整、優化管理等方式進行完善。

該分析師表示，從這個意義上看，深圳安居型商品房產權管理新規的出臺，對於其他城市存量保障性住房管理具有一定的參考價值。其他城市可以借鑑深圳的經驗，優化之前推出的保障性住房交易等規定，更好滿足居民的合理住房需求，平衡市場供需關係。