漲不動的工資，治不了樓市的精神內耗！

暑期炎熱的廣州，樓市卻略帶涼意。

本站房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，7月廣州新房共成交6486套，環比大跌40.66%；未能延續回暖勢頭。

一手賣得不理想，二手又談何容易。

中原地產報告顯示，7月1日-26日，廣州二手中介網籤量（不含自助網籤，不含南沙、從化），與6月同期相比下降22.6%。

要知道，廣州貝殼已掛出11.45萬套二手房，巨量供應，讓二手價格也難以支撐，跳水筍盤越來越常見——比如單價跌回“6字頭”的牛奶廠、單價2.5萬可買科學城，現在都不是夢了。

此刻的樓市，似乎陷入一種矛盾的精神內耗——大水放了，政策鬆綁也大體安排到位了，但政策刺激效用卻在遞減，成交不見起色，歸根結底原因何在？

人們常說“重大問題的解決方案不可能在問題本身的維度上產生”，其實，樓市內在的各類分析已經做得足夠多了，我們不妨跳出這個圈圈，找找看其他原因！

你收入漲了嗎？

“別嚇我了，如果工資還要再降一輪，我房貸估計要還不起了！”

說這話的，是源指導的一位90後朋友。

年過30的他，前兩年成功上岸深圳體制內，拿着30個W的年薪，恰巧在深圳樓市高位時，打新成功買入了1套新房——這個堪稱“小鎮做題家”的成功路徑，實在令人羨慕。

但是，面對當時的幸運，如今他卻倒起了苦水：當地體制內降薪不是新聞，目前房貸月供大約1.6萬，超過個人月收入的7成（含公積金），如今一人尚能勉強支撐，倘若薪水再降，那麼離斷供真就一步之遙了。

這樣的例子其實並不鮮見，他原話這樣說：“和我差不多年紀的同事，同樣影響非常大，也非常吃力！”

相比之下，中金那位90後券商交易員，北京8萬/㎡房子，一個月工資就能買一平米，自然有炫耀的資本和衝動。

其實，源指導身邊不止一位朋友在吐苦水，大灣區的生意人、打工人、體制內的老師……談到收入下降都是淚啊，更別提買房了。

恰好每年7、8月，是每年社保繳費基數、公積金繳納基數調整窗口期，也是觀察過去一年收入上漲or下跌，判斷未來工資趨勢的參考指標。

如果過去一年慘遭失業or降薪，那麼，未來一年收入鐵定要繼續打折。

如果此時還能保持上漲，那麼恭喜你，稱得上是樓市目前優質的客戶。

可以說，工資收入，纔是鎖住人們買房熱情的第一道閘，且是最大的閘門。

放水漲價，還能去庫存嗎？

實際上，收入不見漲，今年放的水卻在一直漲。

數據顯示，6月末，廣義貨幣供應量（M2）258.15萬億元，同比增長11.4%，增速分別較上月末和上年同期高0.3個和2.8個百分點；對比去年12月末，新增了19.8萬億元。

按樓市的歷史經驗，放水刺激下，當水無處可去時，樓價觸底反彈是大概率事件。

那麼爲什麼持續放水下，除一線城市豪宅熱賣外，刺激作用越來越小了？

很簡單，當放水卻無法流暢傳遞、反饋到居民收入時，樓市購買力跟不上，成交自然青黃不接。

其次，薪水可以輕鬆降，債務要下降卻是大難題。

數據顯示，今年一季度我國居民部門槓桿率下降0.1個百分點，但是，62.1%的數字仍處在歷史高位；更別提一衆房企還苦苦掙扎在美元債等泥潭之中。

因此，當收入不同步上漲時，即便再祭出類似“漲價去庫存”招數，恐怕也只是少數人才有資格參與的遊戲而已。

正確的姿勢？不將就！

在未來不確定性增加的情況下，降低預期，自然而言，大家存錢慾望更強了。

央行金融數據顯示，6月末，我國住戶存款規模112.8萬億元，比年初增加了10.3萬億元，同比多增2.9萬億元。

央行發佈的《2022年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》也顯示，二季度選擇“更多儲蓄”的居民佔58.3%，比上季度提升3.6個百分點。

除了增加儲蓄外，對還有衝動的買房人而言，當下正確的姿勢應該是怎樣的呢？

簡要概括爲三個字：“不將就”！

首先，第一個層面，買房考慮因素很多，明確自己想要的，首要是爲了改善居住品質，享受更好的配套，在當下難得的買方市場下，應該留有充裕時間貨比三家、耐心挑選，不能將就糊里糊塗上了車；

第二層面，在今天經濟基本面下，買房的預算還是不要太將就、太勉強！

在“房住不炒”的原則下，降低預期，放棄一夜暴富的幻想，特別是那些只有一套房的業主，紙面財富想要套現其實並不容易。

而當下的最大感受是什麼？——首付可以降低，但貸款月供更高！

也就是說，以前買房可能缺的是首付，但現在欠缺的是穩定的收入和流水！

尤其是對改善性需求而言，或許他們曾享受了房地產黃金時代的紅利，但並不意味着這套方法論，在今天還能複製下去。

因爲他們的年齡普遍在28-30歲以上，一方面容易遭遇職場“中年危機”，另一方面，作爲家庭的頂樑柱支出不小，考慮未來家庭現金流安全是“底線思維”！

所以，合理控制月供比例，房貸支出，最好不應超過一般家庭總收入的1/4、1/3，這纔是安全比例。

如果超過1/2，那麼正如上文案例，不僅對自己造成精神內耗，家庭抗風險能力也驟減，且會嚴重影響現有的生活品質。（家裡有礦的，就不在討論範圍了）

可以說，買房ALL in的梭哈玩法過去了，而要想治癒樓市的精神內耗，行穩致遠纔是王道！