原小米地塊預定“全國地王”，下半年開發商加速爭奪富人

楊浦前腳誕生新的“區域單價地王”，徐匯濱江馬上預定新的“全國單價地王”。

7月9日，上海土地市場公示了四批次土拍的具體詳情，其中最受關注的是徐彙區斜土街道xh128D-07地塊，這幅地塊就是當初的小米總部地塊，在政府收儲後，再次上架銷售，這幅僅1.6萬方的土地，起始總價竟高達36.96億元，起始樓板價100803元/平，這也將成爲新的全國單價地王。

當下全國單價地王的紀錄保持者是融信，位於靜安內環內的中興路一號項目地塊，成交樓板價爲10.03萬/㎡，從2016年至今始終未被打破。與此同時，徐匯濱江也將包攬全國單價地王和總價地王（310.5億的香港置地金融城項目）。

這幅地塊與衆不同，徐匯濱江新房價格連年大漲

本站房產從出讓文件瞭解到，這幅原屬於小米的地塊還有不少細節做了調整。

首先，該地塊沒有套數下限、中小套型比例和保障房的要求，這意味着開發商對房源開發的自由度很高，能打造爲超大平層產品。

圖源出讓文件

其次，本次商品住房裝修價格（集採價）爲5000元/平方米，也是今年裝修標準最高的項目之一，追平了靜安區中興社區C070202單元地塊的裝標。

圖源出讓文件

另外，這幅地塊設置了最高限價480480萬元，在三批次土拍中，剛剛取消了限價，如今又對這幅地塊戴上了枷鎖。按照這幅地塊的最高限價來算，那麼樓板價會高達13.1萬/平，加上5000元/平的裝修標準，徐匯濱江的新房可售價格可能有機會再創新高。

圖源上海土地市場官微

最後，地塊建設要求不少於1840㎡社區級公共服務設施，產權無償移交區政府。

圖源出讓文件

隨着徐匯濱江的土地日益稀缺，地價也水漲船高，更大的受益者是近兩年買入徐匯濱江新房的購房者，從2020年均價11.5萬/平的徐匯濱江融創壹號院，到2021年尚海灣二期12.5萬/平，再到去年的匯元璽、御江廷13.1萬/平的價格，現如今，剛開盤的中海領邸14.6萬/平和香港置地啓元17.8萬/平的價格，徐匯濱江豪宅價格漲幅是肉眼可見得快。

徐匯濱江，本站房產實拍

下半年天量豪宅扎堆，接盤壓力或顯現

當然，徐匯濱江豪宅價格走高及熱銷，一定原因是在過去三年限價嚴格的背景下，上半年的豪宅入市價格出現明顯補漲，從周邊優質二手次新房掛牌價格可以看出，當前徐匯濱江近些年開盤的項目掛牌價格普遍在18萬/平以上。

除了徐匯濱江這樣的新興豪宅板塊，上半年核心區域的豪宅情況也相當火熱。本站房產從第一太平戴維斯瞭解到，今年上半年上海10萬+的高端住宅供應明顯放量。

圖源第一太平戴維斯

而高端優質項目的不斷面市，將“供不應求”的態勢扭轉爲“供求平衡” 黃浦區、浦東新區、徐彙區、靜安區成上半年核心供應區域，供求量攀升至近三年絕對高優質豪宅井噴，成交也大幅走高。整體表現優異，內環內核心優質項目頻現日光 儘管目前高端豪宅市場競爭加劇，但優質產品+核心地段“仍然深受客戶認可。

圖源第一太平戴維斯，數據來源克而瑞

另據該機構統計，2024上半年高端住宅入市4804套，而未來三年高端住宅的供應量或達到12800套以上。尤其是近年來上海舊改逐步完成，大量的風貌建築項目集中入市，價格天花板在逐步被打。

圖源第一太平戴維斯

今年上半年上海入市風貌別墅158套，未來5年的上市體量達到了驚人的2300套。比較有代表性的是新天地的中海項目。

6月27日，中海順昌玖裡和恆昌玖裡風貌別墅正式入市，29.8萬元/平方米的單價刷新了上海市新房均價歷史新高。據悉，上述項目共推出49套房源，建築面積約285—545平方米，套均總價1.1億元，最終成功實現“日光”。

由此可見，上海核心地段的優質資產，擁有非常驚人的購買力。有業內人士認爲，上海核心區域的稀缺資產將是穿越週期的產品，對比上海老洋房60-100萬/平的價格比比皆是，未來風貌建築擁有很大的價值潛力，也是高產階層當下可追逐的投資品。

不過風貌別墅的總體均價較高，長期來看或面臨接盤的壓力，因此很多開發商也是乘着今年上海市場行情還算不錯的窗口期，抓緊推盤以“搶奪”優質購買力。

結語

今年上半年上海樓市的主角是豪宅，豪宅熱銷確實也帶動了上海樓市的交易熱情，不過從整盤來看，上海樓市並不僅僅只有豪宅，前者只佔了整體樓市的小部分。

值得一提的是，推動豪宅購買的更多因素還是未來的價值潛力及投資回報。隨着豪宅購買力被逐漸消耗，當有朝一日豪宅的熱度退去後，但市場上還有大量的剛需產品待去化，在沒有房價“持續走高的預期下”，如何盤活這些產品的成交活力，也是後續需要關注的話題。