“謹慎”的招商蛇口開始加速拿地

觀點網 10月30日，招商蛇口發佈了三季度報告。

報告顯示，招商蛇口前三季度實現營收約780.09億元，同比增長2.88%；歸母淨利潤約爲26.01億元，同比下降31.0%；扣除非經常性損益後的淨利潤約爲16.80億元，同比下降43.32%。

從報告披露的數據來看，招商蛇口淨利潤下降主要原因是營業成本上升，本報告期內錄得規模約爲702.47億元，同比上升13.32%，淨增長規模約爲82.59億元。

第三季度，招商蛇口實現營業收入約267.37億元，同比增長9.64%，佔前三季度總收入比例的34.27%；期內歸母淨利潤約爲11.83億元，同比下降26.78%，佔比約爲45.50%；扣非後淨利潤爲2.82億元，同比下降82.08%，佔比約16.76%。

業績的下滑，與行業整體環境也有關。

據觀點指數發佈的“2024年1-9月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，1-9月，前100房企實現累計權益銷售19378.11億，同比下降約37.54%，降幅擴大約0.7個百分點。

9月單月，百強房企實現權益銷售額爲1542.87億元，環比下降近28%，同比下降44.54%。今年“金九”的成色明顯不足。

由於整體市場表現弱於去年，早在今年3月業績會上，招商蛇口方面就曾表示，對於今年的銷售額能否達到去年水平，公司抱持的是一種謹慎樂觀態度。

根據報告，今年前三季度，招商蛇口累計實現簽約銷售面積爲642.44萬平方米，同比下降約29.99%；累計實現簽約銷售金額1451.71億元，同比下降約35.85%。

第三季度，簽約銷售面積203.73萬平方米，佔1-9月總銷售額比例爲31.71%；期內對應銷售金額爲442.19億元，佔比30.46%。分月份來看，7-9月分別實現簽約銷售面積76.85萬平方米、57.4萬平方米、69.48萬平方米，對應銷售金額158.57億元、140.04億元、143.58億元。

從權益銷售金額來看，招商蛇口以1001.5億元的銷售額排在第五。前面四家房企爲“保中華萬”，分別錄得權益銷售金額1908億元、1848.84億元、1197.8億元、1173.2億元。

這個排名，剛好達成了公司定下的五強目標。只不過，招商局集團爲招商蛇口定下的目標並沒有這麼簡單，不僅要求在銷售金額上達到相關名次，還要在質量、效率、利潤等方面進入前五強。也就是全方位的五強，而不是單一指標的五強。

爲了實現全方位的五強，招商蛇口做出了衆多調整，比如在去年下半年便開始醞釀的業務區域結構調整，在今年初完成將七大區域公司合併爲五個區域公司，同時將城市公司合併至22個。

開發業務投資區域方面，招商蛇口曾指出今年將執行3.0版本，大投資框架仍是核心30城，但進一步聚焦核心10城。只是該公司並未透露10城名單，從今年拿地情況來看，上海是重倉之地。

據統計，招商蛇口上半年累計斥資99.97億元獲取了7個新項目，分別來自上海、成都、合肥、南京、鄭州、廣州、三亞，公司在高能級核心城市土儲數量進一步提升約54萬平方米的權益計容建築面積。

上半年招商蛇口的表現確實比較謹慎，也符合當初業績會上說的“寧可錯過，不能錯拿”。但在進入下半年後，招商蛇口拿地動作明顯有所增長。

第三季度，招商蛇口一共參與拿了7宗地塊，已經與上半年持平，對應土地面積合計24.78萬平方米，計容建築面積約59.84萬平方米，支付的價款約爲108.73億元。

七宗地塊中的三宗在上海，此外在廣州、鄭州、杭州、西安各一宗。

招商蛇口第三季度擴儲情況，數據來源：企業公告、觀點指數整理

前三季度，招商蛇口累計斥資208.7億元在九個城市新拓了14個項目，而“第十城”是在10月份出現的。10月23日，招商蛇口以近10億元價格在北京通州梨園鎮競得了一宗宅地，地塊佔地面積約1.60萬平方米，建築規模約3.47萬平方米。

開發業務上，招商蛇口採取的策略是“以銷定投”，資產運營業務則採用的是“已退定投”，包括積極拓展保租房並申請保租房REITs。

今年8月16日，招商蛇口與武漢安家保障性住房有限公司合作，成功將位於武漢漢陽區的招商蛇口愉樾3棟2號樓寫字樓項目改造成保租房。

同月，招商基金蛇口租賃住房REIT在8月30日獲證監會准予註冊批覆，並在10月23日正式在深交所上市。

很明顯，招商蛇口正在積極追尋打通“投融建管退”全生命週期發展模式與投融資機制，並已取得一定成效。

財務數據方面，截至9月30日，招商蛇口貨幣資金規模約858.42億元，佔總資產比例約9.34%。短期借款約爲40.81億元，一年內到期的非流動負債規模爲373.21億元。短期內資金壓力不大。

在9月5日，招商蛇口還成功發行了24蛇口03”、24蛇口04”兩品種公司債，規模合計40億元，公司資金庫得到進一步補充。

此外，招商蛇口還獲得了一筆7億元的“股票回購貸款”。

10月20日，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署了一份合作協議，並獲得貸款承諾函。招商銀行深圳分行將爲招商蛇口提供不超過7.02億元貸款額度，用於公司的股票回購項目。此消息一出，公司股價次日收漲3.26%。

本文源自：觀點網