業主委託出租房屋 遭遇奇葩合同

業主將閒置房屋委託給中介出租，本來是圖個省心省力，近期北京一位業主陳先生卻因此遭遇了煩心事兒：其於2022年以固定年限、固定租金將房子委託給某房屋租賃中介，然而近日該中介卻以“市場原因”爲由，要求業主降低近三成租金，否則若因此解除合同，業主須向中介賠付1.3萬元的裝修費用。明明是中介違約在先，卻要業主來賠付裝修費，這究竟是怎麼回事兒？北京青年報記者就此進行了多方採訪。

事件

中介“強令”降租金否則業主須賠付裝修費

據業主陳先生介紹，2022年3月，他與某房屋租賃中介簽訂合同，將其位於西城區的一處房產委託給該中介代爲出租，合同期限爲2022年4月1日至2025年8月23日。該房屋爲空房交付，中介對房屋進行了整體裝修，並配置了全套傢俱家電。當時，中介報出的裝修裝飾成本總計71181.46元，雙方約定裝修成本按月從房租中扣除。

陳先生透露，合同簽署時，同類房屋在市場上的月租金爲11000元，按月扣除裝修成本後，雙方約定每月租金爲9000元。然而，近期該中介與陳先生聯繫，稱因市場原因，房屋已閒置超過3個月的時間，希望陳先生降低房租。

中介表示，目前這種房型依據裝修情況不同，市場月租金爲7500-8500元，希望陳先生同意將房屋月租金降至7000元。對此，陳先生並不同意，認爲7000元的租金低於市場同類房型的月租金。但中介工作人員卻稱，如果不降租金，可能會提前解除合同，而根據此前簽署的租房合同，陳先生還必須向中介賠付剩餘的裝修裝飾費用。

合同約定無論哪方違約業主都須賠付裝修費

北青報記者查看了雙方簽署的資產管理服務合同，發現其中第八條“違約責任及爭議解決辦法”中，對乙方（即房屋租賃中介）的違約責任約定如下：若因中介原因導致本合同提前解除的，中介需賠付業主一個月的租金。同時，若中介投入了裝修配置等資產管理成本，業主須按照投入成本的50%予以補償。

這意味着，根據該約定，如果中介違約，將向業主陳先生支付一個月的租金即9000元作爲違約金，但與此同時，作爲非違約方的陳先生還需按照對方裝修裝飾不可剝離部分成本的50%或剩餘裝修裝飾未折算月份總金額進行賠付。這樣算下來，陳先生最低還要賠給中介13100.32元。

明明是對方違約，要解除合同，自己並沒有違約，爲什麼卻成爲賠錢的一方？陳先生認爲，中介有故意以此爲由強迫自己降低房租的嫌疑，如果所有房屋中介都利用這個規定，以此要挾消費者降低房租，那消費者的權益誰來保障？

追訪

業主被裝修費“裹挾”多地都有類似情況發生

北青報記者查閱微博、小紅書等社交平臺發現，陳先生的遭遇並非個例。某微博網友稱，自己在成都的房子委託給某中介後，中介把出租協議拆成了出租與裝修協議，規定出租之外業主要委託中介裝修，而費用從租金裡分期扣除。然而，中介給出的裝修費卻是一個模糊數值。

“他們往往會先給業主報出一個比較高的裝修價格，並表示真實金額可能會低一些，但具體低多少卻並不明示。如此一來，相當於房子出租的收益是不確定的。”該網友表示，更奇葩的是，自從簽約後，中介每隔幾個月就會裝修一次，且在裝修期間不支付房租，導致房租收益的不確定性進一步上升。該網友本想解約，但看了合同發現如果中止合約，自己需要賠付對方四五萬的裝修費，只能作罷。

北青報記者注意到，此前在南京也出現類似案例。不少業主反映他們以固定年限、固定租金把房子交給某中介公司後，在合同沒到期的情況下，中介突然強制要求業主降房租，否則就要解除合同，並且要求業主賠償中介公司的損失，包括裝修、傢俱投入的折舊費等。

對此，業主們普遍認爲，既然是中介提出解約，就應當根據合同結清水電費、賠償租金，並把房間恢復成原始狀態還給業主，而合同中的“無論哪方原因提前解約業主均須賠償裝修損失”的條款涉嫌霸王條款，業主不應爲中介的違約行爲買單。

不同中介有不同規定代裝修業務已不多見

房屋租賃中介違約後，裝修費用究竟應該如何處理？是否所有中介都要求業主賠付裝修費用？對此，北青報記者探訪了京城多家房屋租賃中介機構，發現他們在這方面約定並不相同。

在位於天通苑附近的一家中介公司門店，其工作人員表示，中介可代爲裝修，費用一般由業主自行承擔。“裝修費有兩種交付形式，一種是業主先交部分訂金，裝完後再補剩餘款項。另一種就是從每月的房租中扣除。”該工作人員表示，如果是業主違約，剩餘的裝修費需補給中介，並根據合同賠付相應的違約金。如果中介自己提出解約，會把家電傢俱等搬走，“裝修一般會送給業主，同時再賠償一兩個月的違約金。”

在位於中關村附近的另一家知名中介公司門店，其工作人員卻表示，即使是中介提出解約在先，業主也需要按照合同約定將剩餘的裝修費補上。值得一提的是，在採訪中大部分中介都表示，由於中介裝修的報價一般較高，現在北京市場上業主委託中介裝修的情況已經不多見。

觀點

專家建議細化合同條款約定律師稱可通過法律途徑解決

中國法學會消費者權益保護法研究會副秘書長陳音江認爲，雖然中介與業主簽訂的合同是合法約定，但合同中關於裝修費用的違約條款，會在一定程度上增加業主的責任風險。

在陳音江看來，中介代爲裝修的風格、用料以及成本往往跟業主自身的意願並不相符。同時，中介所謂的“將裝修成果留給業主”看似增加了房屋價值，但在業主再次對外出租該房屋時，這種裝修究竟能起到多大的價值是未知的，所以中介以此爲由強迫業主買單並不合適。此外，他認爲，中介違約後業主仍須賠付裝修費用的條款，還可能會導致中介濫用該條款的風險，導致業主在實際上處於被動的局面。

陳音江建議業主在簽訂相關合同時，一定要儘量細化合同條款，比如可以約定雙方按一定比例來共同承擔裝修費用，而不是裝修成本全部由消費者買單。如果裝修費用比較高的話，還可以在合同中提高中介違約的賠付金額，以此減少中介惡意違約的情況。

北京中銀律師事務所合夥人莊京認爲，合同裡中介違約僅需支付一個月租金作爲違約金的賠付數額偏低，“尤其根據現在的行情，可能因此會造成業主兩三個月的空置損失，對此業主可以提出主張。”此外，對於“業主若不降低租金中介將主動違約”的問題，莊京建議業主可以拒絕中介解除合同的要求，雙方通過法律途徑尋求進一步的解決方案。文/本報記者趙婷婷供圖/視覺中國