詳解房屋養老金：公共賬戶由政府建立，居民無需額外繳費，“老破小”或面臨續收難題｜鈦媒體金融

8月26日，住房城鄉建設部相關司局負責人就社會關注的房屋養老金相關問題進行解讀，表示：房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行，公共賬戶按照“取之於房、用之於房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立。

從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

在市場看來，房屋檢測行業迎來了重大利好，當天多隻股票實現20cm漲停。今日（8月27日）開盤，房屋檢測概念股繼續大漲，國檢集團2連板，建科股份漲超10%。有券商認爲，該政策有望爲房屋定期體檢、安全管理提供穩定資金池，帶動存量房檢測、房屋質量保險評估等需求放量。

事實上，我國自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法，而房屋體檢等三項制度也正是以此爲基礎，探索實現保障居民住房安全，完善住房設施的制度化和規劃化。

以往，房地產市場以開發爲主，現在，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，將促使開放商更關注房屋的質量，提升交付之後對運營維護的重視程度。“對於業主而言，房子買得踏實，住得也踏實了；對於政府而言，房屋日常的運營維護有明確的資金來源和使用機制，管理更加高效。”億翰智庫研究中心總經理於小雨告訴鈦媒體App。

房屋養老金的資金來源

我國現行房屋養老金(個人賬戶)主要指住宅專項維修資金，系居民購房辦理房屋產權證時必須繳納的費用，目前全國結餘超1萬億元，此次建立的房屋養老金制度主要使用公共資金建立公共賬戶。

8月23日，住房城鄉建設部副部長董建國提到，“試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”、“個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了”。那麼，房屋養老金的個人賬戶將來需要個人進行繳納嗎？

58安居客房產研究院院長張波告訴鈦媒體App：房屋體檢、養老都需投入大量的人力、物力和財力，由於業主個體普遍缺乏主動進行房屋體檢的意識和動力，目前政府財政壓力較大，難以承擔全部費用，資金來源可考慮從房屋維修基金進行優先解決，但隨着中國已經進入存量房時代，而老舊房屋佔比不斷上升，房屋的維修基金未來面臨的缺口也會不斷增多，對於公共維修基金可能面臨的不足，續收的難題是房屋養老金制度解決的重要問題之一。

未來，還需探索建立多元化的資金籌集機制，確保房屋體檢工作的順利開展。張波認爲，每年可以從物業增值性收入，例如小區中的廣告收入、停車費收入等歸集一部分。同時，也可以統籌考慮將房產稅中進行部分歸集，並做到專款專用，更有利於資金的籌集。此外，也可以考慮從土地出讓收入金等劃取一定比例資金，作爲房屋養老金。

房屋養老金本質上不是房地產稅

房地產稅本質上是稅收，收取之後並非完全應用到小區本身，不能解決房屋養老問題。

長期來看，房屋養老金可能對“老破小”價值有所影響。張波表示：相對來說，一般“老破小”前期並沒有積累足夠的房屋養老金相關資金，並且維修基金也經過多次提取餘額有限，的確存在後期補繳房屋養老金的可能性，這個費用的收取問題是個難點。

進一步來看，房屋養老金需要專款專用，只能應用到房屋本身的修繕相關，不能用於小區保潔、保安（物業費範疇），小區外教育、醫療等公共資源（房產稅可用範疇）。在張波看來，這對資金的監管要求高，收支本身都有嚴格要求，未來也會出臺更爲細緻的相關法規予以進一步規範。

房屋養老金推行後，利好哪些行業？

房屋檢測行業迎來利好，8月26日，多隻股票實現20cm漲停。8月27日開盤，房屋檢測概念股繼續大漲，國檢集團2連板，建科股份漲超10%。

券商研報指出，存量房檢測和房屋質量保險評估是兩個值得關注的方向。存量房檢測市場規模超900億，房屋養老金落地有望加速需求放量。當前我國存量房面積超300億平米，且老舊住房佔比持續攀升，安全隱患突出，參考《深圳市既有房屋結構安全隱患查查辦》 ，假設建造滿20年起需進行定期檢測，對應待檢存量房面積約132億平米，按照檢測單價7元/平測算存量房檢測市場規模約924億，空間廣闊，後續房屋養老金制度落地有望爲定期檢測提供資金支撐，加速下游需求放量。

從房屋質量保險評估來看，當前我國多省市穩步推進工程質量潛在缺陷保險(IDI)制度，目前廣州、上海、重慶、北京等地已在住宅項目中強制執行，要求住宅工程強制投保。將“ 房屋安全保險”作爲房屋安全管理長效機制三項制度之一，後續預計將在更多省市鋪開，有望帶動工程質量保險評估需求上行，相關業務包括前期質量風險識別與評價、 全過程質量風險控制、輔助制定承保策略等。

房屋養老金制度建立後，有利於落實老舊小區安全工作，通過換新修繕等動作，也有望促進房屋的保值增值，增強其穩健性和流動性，並推動房地產市場蓬勃發展。老舊小區改造長效機制建立後，舊改工程規模提升，傳導效應下，下游建材行業需求有望逐步復甦，防水、塗料、管材、保溫材料等細分領域或將受益舊改，小B端及C端需求提升。此外，還將刺激相關產業鏈的發展，如智能家居、節能環保等領域。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜孫騁，編輯｜劉洋雪）

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