前期月供壓力小了近一半，“氣球貸”等房貸新還法真的划算嗎？

“前期月供壓力小了近一半”“後期一次性償還剩餘本金”……近期，部分銀行機構推出的“氣球貸”“輕鬆供”等新型房貸產品，引發廣泛關注與討論。與目前常見的等額本息、等額本金還款方式有所不同，這類產品採用先息後本，前期還款金額較低，給房貸一族提供了新的選擇。而從長遠看，這類新型還款方式真的划算嗎？哪類羣體更合適？又要注意哪些事項？

前小後大“氣球貸”，頭幾年先還利息

“氣球貸”實際上是一種先息後本的還款模式，因其還款金額“前小後大”的特點類似氣球充氣的過程而得名。

根據平安銀行官方微信公衆號此前介紹，“氣球貸”指的是借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。值得注意的是，目前，該行官微相關的宣傳文章已被撤下。

羊城晚報記者查詢發現，目前可辦理上述業務的銀行大多采取前期先息後本、後期等額本息或等額本金的房貸還款組合。

例如，建設銀行“輕鬆供”業務，將房貸在貸款期限內劃分爲兩個階段：第一個階段，按月償還1元本金以及當月應償還的貸款利息；第二個階段，在剩餘貸款期限內，剩餘貸款本金可選擇按常規等額本金或等額本息方式還款。

興業銀行廣州某支行的客戶經理則告訴記者，該行的“隨薪供”個貸特色產品，允許中長期個人房貸客戶申請在一定限期內（最長可達三年）暫不歸還本金，僅按期償還貸款利息，約定期滿後再按期償還貸款本息。“這相當於減輕了階段性還款壓力，釋放可觀的現金流，比較適合剛步入職場的年輕白領，以及面臨結婚、子女就讀或其他有階段性資金壓力的人羣。”

總利息或增加，考驗後期還貸能力

先息後本是否真的如想象中划算？以100萬元、貸款期限30年（360期）、利率3.20%爲例，有銀行業內人士給記者算了一筆賬：

按照等額本息，每月償還同等數額的貸款（本金+利息），月供約4324.67元，越往後本金越多、利息越少。最後還款總額達155.69萬元，累計支付利息55.69萬元。

按照等額本金，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，首月月供約5444.44元，往後本金不變、利息漸次減少。最後還款總額達148.13萬元，累計支付利息48.13萬元。

而按照新型還款模式，前三年只還息，這段還款期內月供約2666.67元，數額少了近一半，累計支付利息9.60萬元。此後27年，若採用等額本息，每月月供4613.27元，總利息49.47萬元；若採用等額本金，首月月供5753.09元，隨後每月遞減，總利息43.33萬元。如此算來，累計支付總利息在52.93萬元至59.07萬元之間。

對此，一部分“房貸族”認爲，先息後本相當於變相降低了購房門檻，減輕短期還款壓力；同時也有不少人產生疑惑，這種模式看似初期月供壓力較小，但實際支付的利息總額可能更多，顯然加大了後續還貸壓力。

有業內人士向記者表示，不同產品各有優劣，“氣球貸”“輕鬆供”等新型產品考驗着借款人對未來收入預期的判斷能力和風險管理能力，倘若借款人的收入增長沒有達到預期，後期的大額還款可能會對其財務狀況造成打擊，甚至導致貸款違約。相較而言，等額本息、等額本金等傳統產品前期還款金額較高，但支出預期更加清晰穩定。

至於哪些人更合適，招聯首席研究員董希淼認爲，這類新型還款方式主要針對兩類客羣。“一是短期內收入不高、還貸壓力較大的新市民；二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，能夠幫助減緩短期還款壓力，在更長週期內平衡好收入和支出。”

董希淼特別提醒，借款人應基於個人和家庭需求，合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式。

文 記者 黃穎琳