下調存量房貸利率的多重效應

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，在國務院新聞辦公室的發佈會上，央行宣佈了幾項重磅性的政策。其中，降低存量房貸利率備受關注，此次明確表態引導存量房貸利率下降至新發放貸款利率水平，預計平均降幅在0.5個百分點。

不久前的9月5日，針對下調存量房貸利率的傳言，央行在發佈會上曾指出，“受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行淨息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束”，這也是9月份LPR並未調整的原因之一。這次突然調降，最大的觸發因素可能是，作爲經濟增長貢獻引擎的消費相對疲弱，8月份社會消費品零售總額同比增長2.1%，增幅爲近十年來次低點。

消費潛力人口集中的北京和上海，上半年社會消費品零售總額負增長，影響全年經濟社會發展目標任務（特別是5%左右的增長）的完成。此次央行表態，“堅持支持性貨幣政策立場和政策取向”，意在通過調低存量房貸利率，以降低實際利率（名義利率-通脹率）負擔。

這對提振房貸人羣消費活躍度有較大意義。承擔按揭高利率的，主要爲2017~2021年買房的羣體，其中很多是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民。按照100萬元、30年期貸款計算，下調50個基點可節約每月300元月供，對於日常基礎消費有明顯支撐。

根據央行發佈的《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，去年9~10月份存量房貸利率調降後，截至2023年底的存量房貸平均利率爲4.27%。考慮到去年和今年7月份LPR分別調降10和45個基點，重定價的存量房貸平均利率約在3.9%~4.0%。而《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2024年6月全國新發放個人住房貸款加權平均利率爲3.45%。

此次調降50個基點後，存量房貸利率恰好降至了新發放貸款的利率水平。除了降低存量房貸的月供壓力，支撐生活消費剛性支出，還有利於緩解“提前還貸”的趨勢，穩定房地產貸款規模。國泰君安研究團隊發佈的數據顯示，今年6月居民“早償率”（監測提前還貸的指標）降至23.4%，較4月份37%的歷史高位下降13.6個百分點，7月早償率又降至23.1%。

其中，也有儲蓄對還貸的支撐力下降，因換房而提前還貸的案例減少等原因。但此次將存量房貸利率下調至新發放貸款的水平，政策力度比較大，在居民心理上實現了新舊利率的公平性，有助於進一步抑制提前還貸的趨勢。當然，降低存量貸款利率減少了銀行的利息收入（券商估計淨息差下降2~3個基點），但提前還貸減少，居民消費活躍，有助於穩定整體的盈利貢獻。

值得注意的是，此次央行還表示，將引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差穩定。也就是說，銀行降息支持實體經濟的讓利，將通過資金來源端的存款利率下降得到彌補。截至今年二季度，銀行淨息差已降至1.54%的歷史最低水平。出於對增厚利潤、資本金和不良貸款撥備，以應對可能攀升的不良率和風險處置，同步降低存款利率是應有之義。

這也有應對居民存款定期化、資管化，導致消費不活躍和銀行成本拉高的考慮。今年上半年，銀行理財規模超越29萬億元，逼近歷史高點。中信證券估計，在國有銀行帶動下，下半年理財規模有望站上31萬億元的歷史高位。降低各檔次存款利率後，疊加此次下調存款準備金率0.5個百分點，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，銀行資金端成本將明顯下降。

根據機構測算，38萬億的存量房貸中的60%（首套房貸）享受了去年存量房貸利率下調優惠，但並未享受優惠的二套房貸與新增房貸的利差在100個基點左右。因此，此次政策對二套房貸的降息更明顯。不過，這部分貸款佔比僅12.7%。另外，房貸利率下限較高的幾個城市，比如京滬深和廈門，2019~2022年房貸下限在LPR加30~50個基點，此次享受的利好更大。

同時，此次降息也爲了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸等行爲，開前門、堵後門，讓經營貸、消費貸真正迴歸支持實體經濟。另外，部分城市房價回調幅度較大，特別是2018~2022年購置的房屋。如果房價下跌幅度較大，再遇上高的貸款利率，可能會增加房屋斷供和法拍的規模，不利於房地產市場的穩定。因此，此次下調存量房貸利率，也有助於穩定市場情緒。

最後，央行宣佈將統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%；將今年5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%。降首付和降利息同步、支持商品房市場和保障性住房籌建同步，爲5月17日以來的政策再次全面發力，有助於穩定中短期房地產市場。