存量房貸利率下調，到底能調多少？

八月底，央行和金融監管總局發佈了《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

本週，工、農、中、建四大行已經發布了相關公告，明確存量首套住房貸款利率調整有關具體事項。

我們特地梳理了一些大家比較關心的幾個問題，分享給大家。

1、存量房貸利率最低能降到多少？

先說結論：首套房貸利率的加點 - 官方下限的加點=可降的空間。

我們以中行的公告爲例，來看下存量房貸利率怎麼調整？

簡單點理解就是：按照符合規定的利率下限調整， 可以下調到貸款當年的政策最低水平 。

具 體怎麼理解這個“調整規則呢”？

從公告中披露的調整規則來看：

①22年5月14日前(包括19年10月7日前)發放的房貸，直接調低至LPR(全國最低下限)或發放時當地首套房貸利率下限，二者最大值。

②22年5月15日至23年8月31日發放的房貸，直接調低至LPR-20(全國最低下限)或發放時當地首套房貸利率下限，二者最大值。

聽起來還是挺複雜的。

我們先來看一下房貸利率的組成：

房貸利率=基準利率LPR(每年1月1日調整一次)+BP基點(不變)

基準利率LPR，每個月20日由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心發佈。

目前最新的5年期LPR是4.2%。

而BP基點是由地方和貸款銀行自行調整，各地各個銀行各個時期都不同，10基點=0.1%，100基點=1%。

爲什麼會這麼複雜呢？主要是以前爲了抑制炒房，現在是合理鬆綁，同時緩解“提前還貸潮”。

央媽也統一梳理了近幾年全國各城市執行的首套房貸利率下限，一般來說，大部分城市基本都是以五年期LPR水平爲利率下限。

只有少數省會城市和北上深廣的首套房貸利率下限會高於5年期LPR，也就是要LPR+基點。

下表是四大一線城市近幾年執行的首套房貸利率下限。

時間倒回幾年前，你以爲你能在一線城市按照首套房貸利率下限申請得到房貸嗎？

不好意思，執行首套房貸利率下限的銀行，額度很快就用完了。

有房貸額度的銀行，不好意思，要加點，也就是我們上面說到的績點，而且還是在首套房貸利率下限的基礎上加基點，不是在LPR的基礎上加基點。

有了今年這波政策以後，銀行部分的加點就被減免了，直接下調到貸款當年的政策最低水平。

建議大家可以回去看看自己的首套房房貸合同，如果是高於目前央媽公佈的貸款當年政策最低水平，那你的房貸利率就會下調了。

建行也給大家舉了個例子。

另外說一點： 如果你的首套房貸利率已經低於5年期LPR，那就沒有下調的空間了。

2、9月25日由銀行主動調整，大部分借款人無需申請。

正常來講，銀行的房貸利率都是在每年的1月1日進行調整，一年只調整一次。

而這一次是央媽推動各大銀行在9月25日提前幫大家調整，推動銀行讓利給借款人。

根據各家銀行公告，對於符合條件的存量首套房貸利率，將採用變更合同利率的方式，於9月25日起統一批量下調，無需借款人申請，新利率即日生效。

對於發放時不符合首套住房標準，但現在符合標準的存量二套房貸，借款人需要向銀行申請，還必須提供首套住房有關證明材料。

3、之前選擇了固定利率的借款人，在不在本輪存量房貸利率下調的範圍內？

這次也可以選擇轉換成LPR利率，但需要自己向銀行提出申請。

4、還要不要提前還貸？

主要取決於你的經營性收益和理財投資收益，能否跑贏房貸利率水平。

菜基看了下中證偏股型基金指數(930950)和滬深300近5年來的收益表現，大家可以作爲參考。

目前最新的5年期LPR是4.2%。

對於普通人來說，提前還房貸，不失爲一個比較好的理財手段。

當然你也可以考慮進行大方向上的擇時，在市場行情比較差的時候理財，在市場行情比較好的時候，獲利賣出還房貸。

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