物業服務企業對部分業主欠付物業費期間發生的損害承擔賠償責任嗎？| 基層治理案例⑯

物業服務合同對物業服務企業與業主之間的權利義務作出約定，是住宅小區基層治理規範的重要組成部分。物業服務企業根據合同約定及有關規定爲業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費。物業服務合同兼具集體性與個體性特徵，物業服務系整體提供予全體業主，由業主集體共同受益，而物業費則多由業主個體向物業服務企業支付。正因爲此，在具體案件中，面向個體的物業費支付義務與面向集體的物業服務提供義務並非處於等量對應關係。當物業服務合同約定，對欠付物業費的業主，相應免除物業服務企業對其承擔的責任或限制該部分業主的權利時，應審查其對雙方權利義務的約定是否公平合理，以此確定相關約定的效力。

基本案情

2010年，某小區的開發商甲公司與物業服務企業乙公司簽訂《前期物業服務合同》，約定由乙公司爲該小區提供物業服務，服務事項包括物業公共部位的維護、物業公共設施設備的日常運行和維護。合同另約定，自業主遲延給付服務費用至清償之日期間產生的任何損害，乙公司均不承擔責任。吳某某是該小區某房屋的所有權人，自2018年1月起未支付物業費。2020年6月某日，吳某某被告知其房屋內有水溢出，影響樓下房屋，查看發現污水正從該房屋廚房洗碗池冒出，地面積有污水，地板、傢俱等被浸泡損壞。經查，返水系因案涉樓棟樓外公共排水管道被淤泥、小石塊等堵塞所致。事發當天，經吳某某催促，乙公司對排水管道進行了疏通。後吳某某訴至法院，請求判令乙公司賠償房屋裝修損失、房屋空置費及鑑定費。一審法院判決支持房屋裝修損失及鑑定費。乙公司對此不服，認爲《前期物業服務合同》已約定其不承擔責任，且吳某某對損害的發生亦有過錯，故提起上訴。

法院經審理認爲，乙公司對該小區的公共部位及公共設施、設備負有維修、養護、管理的義務，該義務之履行事關全體業主的整體利益，不因部分業主欠付物業費而免除。《前期物業服務合同》的該條款不合理地免除了乙公司對於因其未履行物業服務的基本義務所致損害的賠償責任，限制了受損害業主對損失的求償權利。而且，《前期物業服務合同》簽訂過程中，尚難言相關方對該條款已盡到了提示或說明的義務。因此，《前期物業服務合同》的該條款對吳某某不具有約束力，乙公司因未盡到相關養護管理義務，造成吳某某受有損失，應予賠償。如吳某某未按照相關合同約定支付物業費，乙公司可以另行主張。乙公司並未提供證據證明吳某某在獲悉屋內積水後仍未及時處理以致損失擴大。因此，乙公司關於因吳某某過錯而應減輕其賠償責任的主張，亦無依據，不予支持。

法治建議

前期物業服務合同一般由作爲建設單位的房地產開發企業與物業服務企業簽訂。根據民法典規定，建設單位依法與物業服務企業訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。實踐中，部分小區在房屋交付後並未重新訂立物業服務合同，而是繼續沿用前期物業服務合同。然而，由於業主並未參與前期物業服務合同的簽訂過程，其中部分條款可能對業主不利，發生糾紛時，部分物業服務企業援引此類條款要求減免自身責任或者限制業主權利。對此，宜綜合意思自治、公平合理、權責相稱等因素，審查此類條款的效力。具體而言，可從以下方面考慮：

其一，業主個體雖不是前期物業服務合同的締約方，但該合同對業主具有法律約束力，業主根據該合同具有相關權利義務。其原因在於業主自房地產開發企業處購買房屋時概括繼受了前期物業服務合同。《物業管理條例》規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。實踐中，前期物業服務合同常被作爲商品房預售合同的附件。

其二，物業服務企業提供物業服務的義務是其在物業服務合同項下的基本義務，屬於法定義務，並不因合同未作約定而免除或限縮，亦不因當事人另行約定而排除。若物業服務企業未履行或未充分履行物業服務合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務， 造成業主人身、財產安全損害，物業服務企業應當承擔賠償損失等法律責任。該責任的性質宜結合物業服務提供義務的性質加以理解。

其三，業主個體的物業費支付義務與物業服務企業整體性的物業服務提供義務難以視作完全等量對位關係，前期物業服務合同關於“欠付物業費即免除賠償責任”的約定對於權利義務的分配具有一定的不平衡特徵。一方面，物業服務提供義務具有集體性特徵。物業服務企業對所服務小區的公共部位及公共設施、設備負有的維修、養護、管理義務，是對全體業主而言，由全體業主共同受益，業主個體無法以其個體未接受或者無需接受相關物業服務爲由拒絕支付物業費。另一方面，物業費支付義務具有個體性特徵。物業費多由業主個體各自支付給物業服務企業，業主通常按照其房屋面積分別承擔各自相應的物業費支付義務。因此，物業服務企業不能因部分業主欠付物業費而拒絕向全體業主提供物業服務，如其未履行基本義務導致業主損害，其仍應根據合同約定及相關法規規定對業主承擔損害賠償等責任。

其四，業主並未參與前期物業服務合同的協商與締約，若合同中訂有對業主不利的條款，在業主主張的情況下，宜結合民法典對格式條款的規定加以審查認定。

對此， 建議如下：

● 房地產開發企業與物業服務企業訂立前期物業服務合同時，雙方宜秉持公平合理的原則訂立合同條款。若前期物業服務合同存在免除或者減輕物業服務企業責任等與購房業主有重大利害關係的條款，應以合理方式進行提示或應相對方要求進行說明。在發生糾紛時，經業主主張，相關條款可能被認定爲對業主不發生效力或者無效。

● 妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分是物業服務企業的基本義務。物業服務企業應當根據合同約定等全面履行物業服務義務，未履行或未充分履行物業服務義務，導致業主人身或財產損害的，應承擔賠償損失等責任。

● 業主應按照約定向物業服務企業支付物業費。如果業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付。業主在合理期限內仍未支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁主張權利，但不能以此爲由降低物業服務水平，否則將可能面臨風險。

相關法條

《中華人民共和國民法典》

第四百九十六條 格式條款是當事人爲了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。

採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成爲合同的內容。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

第九百四十二條第一款 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。

責任編輯 | 翟珺

文字 | 徐蔚青 王曉梅 葉戈

版面編輯 | 周彥雨