物業費難收，碧桂園服務成立欠款追討委員會

碧桂園服務新任總裁徐彬淮的首份半年報表現大概算不上太好，“增收不增利”的同時，現金流還大幅下降。

該公司披露的數據顯示，2024年上半年，碧桂園服務總收入約210.46億元，同比增長約1.5%。這一增速明顯低於2021年-2022年同期，亦低於2023年同期3.4%的增幅。

具體來看，作爲業務基本盤物業管理服務的收入實現127.5億元，同比增長4.6%，佔總收入約60.6%；社區增值服務收入約19.98億元，“三供一熱”業務實現收入33.45億元，亦均同比增長。

另外三項主要業務的收入則出現下滑。其中，非業主服務收入約3.56億元，同比降大降63.4%，城市服務業務收入21.7億元，同比下降9.4%；商業運營服務業務收入3.32億元，同比下降37.9%。

儘管整體收入有所增加，但各項服務成本、銷售成本等的增加，導致報告期內的毛利和毛利率被拖累。截至6月末，碧桂園服務實現毛利55.53億元，同比下降13.7%，整體毛利率約21.2%，同比下降3.7個百分點。

對於毛利率的下降，碧桂園服務稱，一方面是出於謹慎性原則，自2023年8月起對若干信用風險顯著上升的客戶提供服務後，在完成履約義務且已收取客戶的對價時，纔將收取的對價確認爲收入；另一方面則是，外部不利因素影響、企業經營管理因素、由於各業務毛利率不同且其在總收入中的比例發生變化及主動提升服務質量等原因，導致除“三供一業”業務分部中物業管理及其他相關服務外的其他業務毛利率下降。

碧桂園服務執行總裁兼首席財務官黃鵬在業績會上進一步解釋稱，公司對部分業務主動壓降，拉低了毛利額以及毛利率。比如，在商業運營服務中，爲配合風險客商對於化債處理、資產處置的需要，雙方協商解約處置部分業務，導致公司損失減少超10億元的商管運營收入和近1億的淨利潤。

多重影響之下，碧桂園服務的利潤表現也出現超3成以上的下降。截至報告期末，該公司實現淨利潤15.46億元，同比下降37.9%；公司股東應占利潤約爲14.4億元，同比減少38.7%；公司股東應占核心淨利潤爲18.4億元，同比下降31.7%。

淨利潤的大幅下挫也進一步影響了碧桂園服務的現金流表現。截至6月末，該公司的經營活動所得現金淨額約爲2.7億元，較上年同期的21.92億元同比大幅下降87.7%。

碧桂園服務對此解釋稱，一則是受到淨利潤同比下降的影響，二則是因爲風險客商業務和小業主收費不及規模增長速度，使綜合收費率同比下降，進而導致應收賬款增加；受外部環境等不利因素影響，預存物業費下降；第三則是因爲日常經營活動產生的階段性資金波動。

這其中，應收賬款增長明顯。據披露，截至6月末，碧桂園服務的貿易應收款規模爲219.58億元，相較於2023年底增加約24億元。具體來看，一年以上賬齡的應收賬款共計87億元，較年初增約33%。其中一到兩年的賬款約60.77億元，較年初增加11.28%；兩到三年的20.22億元，較年初增加202.24%；三年以上的則有約6.01億元，較年初增長約59%。

爲了應對上漲的應收賬款，黃鵬表示，目前已經成立了欠款追討委員會，由公司高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討。

徐彬淮補充稱，上述三個影響因素中，經營性淨利潤下降對現金流造成的影響是在預期內的。“由於非業主增值服務下降等原因，我們在年初制定經營計劃的時候，2024年的淨利潤目標較2023年就是有所下降的，目前的下降幅度我們認爲是相對可控的。在年底如果能夠實現既定的淨利潤的目標，那麼現金流目標就會有一個新的基礎。”

此外，日常經營活動產生的階段性資金增加也對現金流造成了影響。徐彬淮舉例稱，比如上半年參與了更多的市場拓展的項目的競爭，在保證金方面就產生了比較大的投入。他強調，這並不是現金流不健康的原因，下半年在強化支出管理的同時，更需要關注的仍然是資金流入，也就是收繳和預繳。

徐彬淮表示，在預繳方面，下半年會加大對物業費預存方面的吸引力，例如把整合營銷業務和物業費預存有機結合起來，通過更多活動帶動物業費預存。

碧桂園服務給出了更多應對措施。徐彬淮稱，在小業主方面，要壓實責任，找準精準的原因，用好具體的方法，並在管理舉措和激勵方面給予更大的傾斜力度，保證小業主收繳回到健康的水平。“從歷年的經營結果來看，物業費的收繳在年底總是比年中有着更好的表現，所以在年底我們希望把年中收繳率下降的幾個點補回來，這點還是比較有信心的。”

在針對風險客商方面，碧桂園服務則成立了追討欠款的專項委員會，從董事會層面到管理層最高層面都給予足夠支持。碧桂園服務方面披露，目前已針對逾期的應收賬款採取積極回款措施，包括但不限於以資抵債、推進訴訟或仲裁，並初步取得成效。

即便如此，徐彬淮仍表示，“坦率來說，風險客商目前可能的現金回款還是有難度的，我們更多還是通過多種方式把應有的權益鎖定，這在下半年和未來會慢慢轉化爲現金流。”他表示，資產變現仍需要一個過程。

他特別說明道，上半年在對風險客商的管理方面，例如以資抵債，碧桂園服務已經做出了比較多成績，有相當規模的資產已經完成抵債的工作，但有些流程在推進過程中，所以還沒有完全地體現到現金流量報表。

徐彬淮也給下半年的現金流表現立下了“軍令狀”。“我們還是要通過有力的舉措在三季度結束的時候，打一個漂亮的翻身仗，從而對全年的收追繳形成有力保障，對現金流實現有力的支撐。”

對於碧桂園服務這份年報，野村證券報告指出，該公司業績的下滑符合預期，但其現金流疲弱令人擔憂，公司經營活動所得現金淨額大降超8成，僅有2.7億元人民幣，佔中期收入約1%﹐及經調整純利的15%，主要原因是收物業管理費的難度增加。野村認爲，現金流和收入/盈利之間的差距不斷擴大，表明減值損失風險高，這是影響該公司盈利的一個因素。基於此，野村將碧桂園服務目標價下調25.9%，從5.4港元至4港元，評級“中性”。