旺house》海外投資黑馬 一圓你的包租公夢
沖繩連年觀光人潮攀升，也是人口紅利增幅最大的區域，對於住宅或商業土地有急迫性的需求！(圖/中國時報系 提供)
臺灣房地產市場買氣鈍化，經濟成長力道趨緩，導致國人轉向海外置產意願大增，鄰近的日本，人民素養高、高標準法治國家、租賃市場穩健等理由，成爲投資者眼中的明日之星；其中，近期不少投資者逐漸把目光聚焦在「沖繩房產市場」，最關鍵誘因就是交通利多優勢，未來發展籌碼面備受看好，實質投報率高達5%左右，可說是CP值非常高的城市。
海外投資首先必須做好風險管理，財經房市專家陳高超表示，除了考量投資國家的政治、貨幣安定外，該地區經濟成長率漲跌代表一個國家的發展前景，也是重要的參考數據。預估臺灣2019年GDP成長率僅達2.26%，相較於新興經濟體的經濟成長率爲4.5%，明顯偏低；而在投資報酬率來看，臺灣的房價高漲，租金卻停滯不前，過去兩、三年租金報酬率始終維持1.7%到1.8%左右，在亞太地區國家投資，租金報酬動輒6％-8％，不少擁有閒置資金的臺灣人在海外置產，當包租公賺租金。
財經房市專家陳高超表示沖繩不動產投資報酬率保守估計約5％-8％，屬高獲利市場。(圖/陳高超 提供)
沖繩置產正夯 輕鬆擁有東方夏威夷
投資海外不動產已成爲趨勢，尤其沖繩如同一匹黑馬般，自2014年起土地價格連翻上漲，主因爲公共建設快速增加、觀光人次每年屢創新高、當地出生率高、人口移入比例大幅增加，且沖繩是日本人退休移居的首選地點等原因，帶動當地住宅需求。長期關注日本海內外投資議題的禮安Japan株式會社不動產部經理葉晉睿表示，現在是進場投資沖繩不動產最好的時機，原因在於，沖繩是日本境內人口紅利增幅最大的區域，而且相關公共建設都也會在未來1~2年內陸續完成，對於住宅或商業土地有急迫性的需求；加上不論是住宅或商業土地皆供不應求，屋主惜售的狀況也非常明顯，空屋率大約只有1％，是全日本唯一可以期待增值的地區，因此不論是當地的短租公寓或是旅店需求皆十分強勁。
以投報率來看，沖繩不動產保守估計約5％-8％，相較於北市精華商業區商用不動產的平均淨租金收益率僅2.3%來說，沖繩不動產屬高獲利市場，財經房市專家陳高超補充說明，尤其投資日本房產很多都帶租約一起賣，不用另外找房客，加上日本的不動產交易制度和管理架構有制定一套標準跟罰款，相較於其他東協國家更加安全有保障；此外，有些不動產公司還可協助代租代管、申請合法旅館業執照等一條龍營運管理服務，對於無法前往當地的民衆，提供非常好的協助，因此購買日本房產最重要的是慎選管理公司，才能確保後續收租安穩無憂。
禮安Japan株式會社不動產部經理葉晉睿表示若是考慮要在沖繩投資不動產的話，最推薦的是度假類型的住宅。(圖/禮安Japan株式會社 提供)
禮安Japan株式會社不動產部經理葉晉睿表示若是考慮要在沖繩投資不動產的話，最推薦的是度假類型的住宅。(圖/中國時報系 提供)
做好風險管理 成功投資的不二法門
若是考慮要在沖繩投資不動產的話，地點、房屋型態又該怎麼挑選，纔是最佳的投資標的呢？禮安Japan株式會社不動產部經理葉晉睿表示，除了大家熟知的沖繩島南部及那霸市區的建設已經十分的完善，讓我們可以很放心的投資外，沖繩島的中部其實也早在當地政府在觀光及經濟發展上，有詳盡的規畫；而離島的部分，如石垣島、宮古島及久米島等，更是已經有日本國內的觀光集團正在開發休閒渡假飯店：擁有自己的清澈海灘，無邊際的藍天是讓投資人積極投入的最大誘因，目前看來價格仍算合理，並且極具成長的空間，可蓋民宿、villa度假村類型飯店；也建議選擇已經有規劃開發案的土地或是已經完成建築的物件更是能縮短投入的時間，讓投資人的回報能夠更即時。
葉晉睿經理也特別提醒，在前往沖繩投資前有些法規你不可不知，才能避免事後糾紛及虧損。想要購買土地自建，必須注意「景觀法」規定，日本政府爲了要保護當地的天然景觀，對於土地的建築面積，或是要配合的顏色等等都有嚴格的規定，因此必須事先做好功課纔不會觸法；此外，在購買土地前必須瞭解其用途地域，如果該地區非商用地域是無法經營民宿或飯店的。若是要經營民宿，依據最新公佈的民宿新法規定：「一年不得超過180天」、「必須透過正式申請」、「必須製作住房者名冊」、「如果屋主沒有一起居住必須要透過第三方的管理公司進行管理」等祭出多項限制，對於有心經營Airbnb的投資人，應特別留心法規的變化。此外，在建築物建的挑選上，由於沖繩屬於海島型氣候，自然條件、地理位置和一般都市不太相同，鹽害、耐震、耐風、白蟻(蟲害)四大問題是影響建築安全及事後維修的重點，因此在投資不動產的選擇上勢必要將這些變因考慮進去，做好投資風險管理，纔是成功投資的不二法門！
沖繩離島如：石垣島、宮古島、久米島，已經有日本國內的觀光集團正在開發休閒渡假飯店。(圖/中國時報系 提供)
box／沖繩發展願景 暨 商用不動產趨勢研討會
沖繩屬於海島型氣候，鹽害、耐震、耐風、白蟻(蟲害)四大問題是影響建築安全及事後維修的重點。(圖/中國時報系 提供)
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