上海新房成交“後勁不足”，公積金跟進“認房不認貸”刺激樓市

十月進程過半，上海樓市已表現出“疲軟”的態勢。上海九批次新盤成交降溫，十批次新盤也將在月底“呼之欲出”。

值得關注的是，廣州、杭州等熱點城市紛紛放開限購，而作爲超一線城市的上海，依然“按兵不動”，僅對公積金政策實行了優化，上海版的“放鬆政策”何時出臺也成爲當下買房人關注的焦點。

新房市場頹勢顯現，10月底將迎來十批次新盤

上海從9月開始執行“認房不認貸”以來，迎來了一波成交小高峰。雖然“金九”新房市場表現呈現出火熱的態勢，但分化格局依然顯著。

截至10月18日，上海九批次新盤已有24盤完成了公示，僅有4盤觸發了積分。認購最熱的要屬前灘百合園，認購率超549%，兩個地塊入圍分分別爲114.96、107.52，不遠處的華潤前灘潤璟認購率也接近278%。

而位於大寧的靜安天悅也表現不俗，205套房源660組意向認購，認購率322%。郊區方面，僅有一盤表現可圈可點，位於嘉定新城城央的理想之地認購率達到了約262%，且項目認購人數已超千組。

上海九批次新盤認購情況

再來看9月上海樓市的表現，9月上海新建商品房成交約6396套，環比增長約13%，成交面積約76.93萬方，環比上漲約21.7%。

而在二手房方面，中指研究院數據顯示，9月上海二手商品房成交17498套，環比增長12.8%。9月上海二手房市場熱度繼續回暖，截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套，相較於8月底上升約16.94%。中指研究院認爲，受利好政策影響，9月上海二手房市場熱度繼續回暖，掛牌量亦有所上升，賣家降價意願減弱。

然而在“銀十”之際，上海樓市成交後勁乏力，很多新房已經步入了續銷的狀態。除了郊外環的新房去化難之外，很多此前賣得不錯的中環內新房也進入了滯銷的狀態。在認房不認貸消化完了“真剛需”客戶後，一邊是新房市場的衝高回落，另一邊則是遲遲未到來的“放鬆限購政策”。

除此以外，上海2023年十批次新盤預計在2023年10月底入市。從預計入市的樓盤來看，分佈還是比較均勻的，各個價位段的項目基本都能覆蓋，還有不少城央高價盤。

上海十批次預計入市樓盤，僅供參考

公積金再放寬,上海版“放鬆限購”政策何時到來？

在一線城市中，目前僅有廣州放開了限購，而就在不久前的10月16日，杭州放開了住房限購政策。“本市戶口無論單身已婚、不限落戶年限與落戶範圍，均可在上城區、西湖區、濱江區、拱墅區購買二套房。外地戶口繳納一個月社保或者個稅就能買房，其他區域則直接買，另外，杭州市限購區域首套房最低首付比25%起，二套房最低首付比35%起。

目前，長三角地區上海周邊城市限購政策均已放鬆，僅有上海未放鬆限購。最近，在網上流傳較多的是上海五大新城率先放鬆限購，松江新城、嘉定新城、青浦新城、奉賢新城以及南匯新城（臨港新城）購房繳納社保年限縮短，首付比例調降，當然政策是否會如期而至還需等待官宣。據開發商知情人士透露，上海正在醞釀大招，新政或在未來幾天內官宣。

目前，上海僅在公積金信貸方面做了一定的優化，此前上海公積金中心出臺了延遲公積金貸款年限和提取的相關政策。

在昨天10月18日，上海公積金中心出臺新政，對繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定爲首套住房；同時，通知還明確了對於在全國有未結清的住房公積金個人住房貸款，或者在全國有兩次及以上住房公積金個人住房貸款記錄的繳存職工家庭，不予貸款。

對此，鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，上海公積金首套認定標準的調整，是同步認房不認貸購房政策的配套措施，有助於減輕首套房這類羣體的還貸壓力，也有助於這類羣體入市同時帶動置換類改善需求的活躍。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從以往來看，公積金和商業貸款調控的方向是一致的，所以此次公積金政策調整也在意料之中。

“新政的效應在逐步減弱，很多樓盤的來訪量也都恢復到了政策前的水平，也就是說，在短期的政策脈衝後，後續人們對市場信心還是不足，需要進一步刺激。”

爲了應對樓市“嚴寒”，近日有媒體報道稱，9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。據報道，多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容，而北京、上海等核心城市仍在研究如何調整競買規則。

易居企業集團ceo丁祖昱發文稱，2021年至今，集中供地制度已經實施了兩年多，該制度出臺是基於彼時土地市場熱度高漲，初衷是爲了給房地產市場降溫，實現控制地價、降低溢價率的目標。

受樓市下行的影響，在當前土拍市場整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關鍵還是在於市場銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉好，多數城市的土地出讓仍將“艱難”。分城市來看，除上海、深圳、成都等少數城市外，大多數城市未能如期完成預供地清單計劃。

因此，此次若是真的取消地價和遠郊區容積率的限制，並不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，或將在一定程度上加劇城市及區域之間的分化。在城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線已經成爲了當下各大房企的共識。

圖源克而瑞

對於下一階段的上海樓市，盧文曦分析稱，國慶長假後成交速度並沒有恢復到正常水平，近期不少項目有認籌，但是觸發積分制的項目繼續在低位，並且有不少樓盤入圍的分數線低於預期，些指標都說明市場還處於弱勢盤整。樓市陷入對政策的觀望，期待有政策落地，然後觀察市場反應後才決定是否入市，可見大家對未來信心不足。