上海三批次土拍首日成交158.7億元，頭部房企持續補倉

10月11日，上海迎來2023年第三批集中供地首輪的出讓活動，土拍首日共計出讓5幅地塊，最終成交總金額約158.7億元。其中2幅地塊以底價成交，分別被建發和長三角投資集團摘得。而3幅競價地塊全部觸頂，並進入競報“高品質建設”和搖號環節。

根據公告安排，本輪土拍將於10月11日和12日兩天完成出讓，地塊總出讓面積約50.14萬方，起始總價約184.6億元，從此前傳出的報名情況來看，本輪上海土拍競拍企業均爲央國企。

底價成交地塊方面，長三角投資以29.64億元拿下青浦區金澤鎮西岑社區06-01、06-08、07-01等系列地塊及18-05、19-05公共綠地、澤立路、蘭科路等系列地下空間，該幅地塊爲商住辦綜合用地，成交樓板價6966元/平。

另一幅0溢價成交地塊爲金山區金山新城JSC1-0401單元1-03B-01地塊，建發以22.81億元摘得，成交樓板價12620元/平，未來可售套數1360套，房地聯動價爲33000元/平。

當然，今日土拍出讓的重頭戲爲三幅競價出讓的地塊。在上午率先進行的出讓活動中，保利發展以15.46億元奪得靜安區中興社區C070202單元280-06地塊，這是本輪供地中唯一的內環內地塊，地塊爲商住地塊，體量僅7616平方米是一幅小型地塊。

地塊周邊的交通出行和商業配套都很繁華，3、4和8號線多條軌交環繞，不遠處就是蘇河灣商圈。附近還有優質學校和醫療資源。值得一提的是，地塊的裝修標準爲不低於4000元/平。

該幅地塊共吸引了招商、保利發展、越秀、象嶼四家房企參與，在經過27輪報價後，地塊報價達到最高限價，而後4家競買人均接受了綠色建築二星級和零能耗建築的上限指標以及7%公租房上限比例。而在最終的搖號環節，保利發展拿下該幅地塊。

此外，浦東新區三林環外區域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地塊的爭奪同樣激烈，共有6家房企入圍。該幅地塊位位於上南路與東明路交叉口西側，房地聯動價70000元/㎡，未來地塊的可售住宅多達1565套。項目距離最近的地鐵站距離在約3公里，周邊主要是康橋別墅區。最終招商蛇口以73.86億元幸運摘得，成交樓板價39303元/平，溢價率10%。

奉賢區奉賢新城15單元12A-01A地塊位於奉賢新城金匯天街旁，周邊生活配套成熟，還有新辦的上大附屬九年一貫制學校，沒中不足的是地塊距離軌交線路較遠，不過地塊的房地聯動價僅約3.69萬/平。在經過搖號後，象嶼地產以16.9億摘得。值得一提的是，象嶼地產此前也有在金匯板塊開發的經歷，位於本次地塊南側的就是其打造的象嶼濱江悅府項目。

對於本輪土拍的新變化，上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，這次土拍做了諸多調整，也是這次土拍的看點之一。今明兩天的土拍中，中興路地塊和長寧程家橋地塊裝修標準是4千元/平。用項目高品質作爲導向，反映出近幾年市場出現的比如房屋質量問題，裝修問題等，尤其是在房地聯動價後，房企的利潤被壓縮，開始尋求其他突破，類似被詬病的裝修升級包等等。通過技術手段約束開發商行爲，最大限度保護消費者利益。

競價過程比較快，觸發新規則，即競報“高品質建設”，房企都沒有在這一環節退出。從今天土拍參與者看出，均爲央、國企，民企未見身影。從這點也看出民企資金壓力不小。儘管一線城市政策已經轉向放鬆，但1個月以來政策效應快消耗殆盡，市場情緒和預期並沒有得到扭轉。所以也只有實力較強的國央企參與其中。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，三批次是上海重回招掛複合土拍規則的首場土拍，本輪土拍有4幅地塊恢復招掛複合方式出讓，這些地塊基本上是中心城區優質地塊。這考驗大牌房企在上海土地市場的競拍策略，也是未來上海樓市未來市場格局逐步調整和洗牌的主力軍。

“上海的地塊高總價的門檻、以及高品質等要求，上海土地市場在國央企之間展開了新一輪的淘汰賽。未來這些頭部的品牌房企對於上海的土地市場影響會越來越大，會起到更強的市場主導作用。”

明天，上海本輪土拍將迎來最後2幅地塊的爭奪，包括熱度頗高的長寧區程家橋街道248街坊8丘41-17地塊。