上海七批次土拍熱度上升，有兩家大央企強勢補倉

11月28日，上海七批次土拍收官，10宗地塊全部成功出讓，合計收金307.08億元；其中7宗溢價成交，3宗底價成交，平均溢價率19.73%，刷新2024年曆次土拍平均溢價率新高。

保利發展在今日的土拍中一口氣包攬了三宗地塊，包括楊浦兩宗地塊以及浦東新區的一宗地塊，共涉及金額約76.87億元，實現大手筆補倉。

其中，位於熱門板塊唐鎮的地塊在本次土拍中也獲得了包括保利發展、金茂&綠城、中海、招商蛇口、華潤置地等房企的青睞，最終由保利發展以32.93億元競得，樓板價約4.4萬元/平方米，溢價率25.56%。

楊浦區兩宗地塊也分別有4-5家開發商參與競買，分別由保利發展&上海建工聯合體、保利發展單獨獲取，溢價率都在15%以上，合計總價約43.94億元。

華潤置地也同樣在本輪土拍中實現了大補倉。前一日土拍中最熱門的浦東新區的新楊思地塊正是被華潤置地拿下。

在歷經192輪叫價後，新楊思地塊的地價觸及中止價，此後又觸達競“高品質建設”上限，進入第二輪競價，前後共計經過了超200輪競價，裝標也從3000元/平方米提升到5000元/平方米，最終以78.97億元的價格被華潤置地&越秀&中能建競得。這也是本批次中總價最高的地塊。

新楊思地塊的平均樓面價約7.4萬元/平方米，溢價率40.37%，突破了今年上海的溢價率記錄。這也是自土拍實行“雙高雙競”以來最高溢價記錄。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，該地塊能獲得房企追捧，一方面是區域內項目開盤去化還不錯，疊加一些未來區域發展的規劃和概念對未來想象空間的信心，另一方面，房企本身也有實力和底氣，市場競爭力較強。

據瞭解，該地塊靠近新楊思上園項目，但比新楊思上園樓板價貴出2.6萬/平方米。克而瑞數據顯示，新楊思上園項目成交均價在10萬元/平方米左右，2024年以來共進行了三次開盤，開盤去化率均在八成以上，近兩次開盤去化率更是接近100%。

華潤置地不只搶下了本次土拍中的熱門地塊，還一舉拿下了虹口區四川北路、普陀區桃浦兩宗地塊。

其中，虹口四川北路地塊位於內環內，除華潤置地外，中海地產、招商蛇口兩大規模房企也參與其中，最終由華潤置地以總價51.31億元摘得，成交樓面價9.29萬元/平方米，溢價率11.97%，是此次土拍中樓面價最高的地塊。

該地塊周邊也遍佈改善型項目，其中北外灘虹口源·717首次開盤均價爲13.8萬/平方米，上海弘安裡的首次開盤均價則超24萬/平方米，近期過會的碧雲北外灘尊邸項目均價也在13萬/平方米。

中指研究院上海分析師劉卓維指出，虹口地塊雖然位置較好，但非淨地出讓，且有風貌保護要求，預計後續開發建造成本或較高。

整體來看，本輪土拍共有20多家房企參與，多家頭部房企激烈競爭，各地塊普遍有多家房企參與競拍，且中海、保利、華潤等均參與了多宗地塊的競拍。其中，中建七局通過寶山一宗地塊實現首入上海。

從拿地企業來看，仍是央國企唱主角，包括越秀、保利置業、上海建工、中海、金茂等在內的企業均有所獲，華潤置地拿地金額最高。據好地研究院統計，競拍首日共有7家央企成功拿地，權益拿地額達176.9億元，佔首日出讓金的超8成；其中華潤一口氣收穫3宗地塊，權益拿地額82.95億元。

盧文曦表示，10宗地塊中有7個產生溢價，但只有個別地塊溢價率在20%以上，溢價率總體上並不高，並且樓板價和周邊在售產品之間還有一定差距。雖然土地質量好，未來銷售壓力不大，但也要考慮安全係數，現在開發成本高，而銷售價格不會大幅增加，所以房企還是比較理性，沒有出現價格高企的現象。

上海土拍熱度的明顯回升，得益於當前銷售市場的良好表現。克而瑞數據顯示，11月以來，上海新房市場熱度延續，開盤去化率進一步提升至65%，較10月增加了9個百分點。日均交易量方面，較10月全月有所回落，較9月份增長三成左右。但考慮到月末集中備案因素，預計11月全月日均成交量還會進一步上升，處於年內高位。

盧文曦認爲，12月份的年內最後一次土拍，預計還將延續本輪的特點，部分今年斬獲不多的房企還有補倉機會，而今年銷售狀況不錯的房企依然有繼續強勢拿地的衝動，熱門地塊會有房企角逐，但最後溢價率不會太高。