上海七批次土拍首日收金230億元，專家指出三大趨勢

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

11月27日，上海七批次土拍第一天，7宗地全部成交，收金230億元。其中有4宗地被搶到高溢價，華潤、越秀地產與中能建聯合體競得浦東新楊思地塊，創造了上海土拍實行“雙高雙競”新規以來的新紀錄：競價202輪，溢價率達到40.37%。

當天推出的7宗地塊總出讓建面41.98萬平方米，總土地出讓金額148.44億元，成交樓面均價54840元/平方米。

第一天土拍最熱門地塊是浦東新楊思地塊，在觸發中止價前，新楊思地塊經過了192輪加價，並將公建配套、高端人才保障房等高品質條件拉滿，裝標從3000元/平方米提升到5000元/平方米。最終，該地塊以78.96億元的價格被華潤、越秀地產與中能建聯合體競得。

該地塊距離地鐵高青路站1公里內，靠近新楊思上園項目，但比新楊思上園樓板價貴2.6萬/平方米。中指研究院上海分析師劉卓維預測，新楊思地塊以高溢價率成交，有助於11月29日新楊思上園項目的開盤去化。

與新楊思地塊類似，當日土拍中，敢於溢價拿地的，仍是幾張熟悉的央企面孔：閔行梅隴地塊由保利置業以18.49%的溢價率競得；華潤以11.8%溢價率競得虹口嘉興社區地塊；中海地產以16.33%的溢價率拿下楊浦東外灘地塊。

另外三宗地塊則是底價成交。其中，普陀地塊被建發聯合體獲得，寶山地塊被中建七局聯合體獲得，盤古地產拿下青浦新城地塊。

雖然上海土拍的限制性條件在減少，高溢價地塊也不斷涌現，但房企投資策略謹慎仍是大趨勢。上海中原地產市場分析師盧文曦以梅隴地塊爲例分析，該宗地吸引了6家競買人蔘與，關注度比較高，但是整個拍賣過程中房企還是比較理性的，叫價相對謹慎，連中止價也沒有達到。

他進而指出，保利發展在上海拿地相當積極，相對而言，保利置業在上海的土地斬獲就不算多，這次能獲得閔行梅隴地塊，也算是積極補倉，且不到5萬元/平方米的樓板價也給未來留有一定利潤空間。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，本輪樓市新政後上海土拍熱度上升，對於提振上海樓市預期，穩定上海樓市有積極的作用。

綜合盧文曦、宋紅衛等人的觀點，當前上海土地市場呈現三大趨勢：

首先，土拍分化明顯，開發商戰略佈局的重點已經由原來的佈局核心一二線向重點一線城市轉移，尤其是核心城市的核心地塊，成爲頭部房企競爭的戰略重心，這也是打破紀錄高溢價地塊產生的原因。

目前，上海土地的區域分化也比較明顯，高溢價和底價成交情況並存。第一天土拍既有40.37%高溢價土地，也有3宗地塊以底價成交。這表明上海樓市去化也存在一定的壓力。房企並不會因爲市場轉暖而在拿地上有過激動作。

其次，房企在上海拿地原則是縮量提質，這對降低房企拿地的資金壓力，穩定樓市有一定幫助。

最後，“雙高雙競”的土拍規則導致地塊溢價率創新高，也符合上海樓市需求導向。目前上海新房市場改善需求愈加明顯，核心區域地塊能夠滿足改善需求的區位選擇，打破限價，激發開發商打造好產品的積極性。

“可以預見，未來上海會有越來越多的高質量項目入市，並且項目的品質會超過過往的項目，這對於未來的購房者而言也是好事。”宋紅衛說。