年成交超33萬套的成都樓市，2025將去向何方？

大家新年好呀！這是發哥在2025年的第一篇推文，今年的首篇稿件，過去的一年，成都樓市發生了很大的變化。放到全國市場，多項TOP1刷榜，走出獨立行情的成都樓市，被越來越多人關注。

去年的成都樓市發生了什麼？我們用3大特點回顧樓市底色。結合這些特點，再來看看2025年的市場去向何方。

01.

特點一：

每賣出2.3套二手房，成交1套新房

231376套！去年，成都二手房成交創下歷史新高。

與此同時，新房成交99677套。一二手房佔比超過1:2.3。要知道，這一數據在2023年約等於1:1.5，在2022年，約等於1。

近三年成都新房&二手房成交情況

成都的一二手成交格局發生根本性逆轉。

我們在幾年前就在說，成都進入存量房時代，但直到今年，存量時代才正式確定。以上海爲例，歷年來上海一二手房佔比爲1:3左右，最高值爲1:2，最低值達到1:4。因此，成都一二手成交1:2.3的佔比，達到了一個存量市場的閥值。

拉開一二手房成交分化的關鍵是價格。

2024年，成都新房成交的套均面積爲131.22㎡，來自克而瑞四川的數據顯示，11月大成都成交均價約2.02萬元/㎡。而據貝殼研究院西南分院數據顯示，成都二手房成交套均單價爲13836元/平米，套均總價130.4萬元，套均面積在90㎡左右。

同時，克而瑞四川公佈了這樣一組數據：2024年成都二手房成交均價爲新房成交均價的6.9折。

單價與面積段的分化恰好證明了成都二手房與新房賣二買一的關係。

新房與二手房無論是價格和麪積都拉出了巨大的分化差異。同時，成都的總價差異還在變大，記住二手房的成交套均總價130.4萬元。我們來看下一個數據。

02.

特點二：

千萬級產品成交超千套，成都高總價房源流速加快

據克而瑞四川統計，2024年成交，截至12月8日，成都千萬以上新房成交量已經達到1058套，高於去年全年，創下了歷年來的新高。雖然千萬級產品的成交僅佔比全成都近10萬套新房的1%，但數量上的突破，已經能夠看到成都核心區域豪宅化的趨勢。

12月20日，位於天府新區的麓湖丨麗世縵華取得預售證，推出40套房源，精裝單價6.1-12.1萬元/㎡，刷新了此前麓湖長湖闕10萬元/㎡頂躍的單價紀錄。4天后，麓湖丨麗世縵華單價超10萬元/㎡，總價約3988萬元的頂躍全款售出。

麓湖丨麗世縵華效果圖

除此之外，成都的高總價房源流速驚人。同樣是在12月，仁和春天29號院40套套均千萬的房源開盤售罄。更早之前，麓湖鈺潭套均900萬、玄鳥灣二期5號樓套均1400萬，共計195套房源開盤，當天售罄，麓湖僅憑單盤，實現全年超百億的銷售額；位於金融城的清水大平層天花板交子·天元開盤當天成交超30億，且其中有許多一次性購買2套及以上的業主；時間再往前回溯，招商·翎雲閣首次開盤，總價千萬級的產品1小時成交112套，銷售金額超10億；“金三”代表項目錦宸府兩次開盤，千萬級產品的中籤率僅爲5%、6%。

仁和春天29號院實拍圖

成都的豪宅市場，躋身進了全國豪宅圈。高能級產品的成交更能凸顯出成都在全國高端市場的認可度。

與此同時，土拍市場也反映出核心區域高端化。據統計，在成都樓面地價TOP10中，有8宗都是今年拍出的地塊，可見，未來的市場供應中，高總價產品會越來越多，一二手房分化持續拉大。

03.

特點三：

持續卷產品力，新房迭代加速

卷產品力。這是這些年成都樓市持續提到的一個詞。

以龍湖使用率先在產品中應用入戶光廳爲起點，這在其後幾乎成爲了新項目的標配。除此之外，大門夠不夠“豪”，地下停車場是否配備星空頂、是否是板式結構，都是判斷項目賣相夠不夠好的關鍵。成都的產品力升級在今年更是開始提速。這種提速一方面來自於市場端的壓力——進入買方市場，只有更好的產品，能夠得到購房者的青睞；另一方面則來自成都的新規政策。

具體來看，今年的新項目包括幾個趨勢。

1、得房率變大。

當入戶光廳成爲趨勢後，隨着板率從15%提升到20%，成都新房的得房率變得更大。華潤置地成都中環天宸相關負責人層表示，新規後120㎡面積段的產品，能直接與2023年上半年之前140㎡左右的產品“抗衡”，140㎡左右的戶型尺度則可對標160-180㎡的產品。

中環天宸建面約143㎡戶型圖

2、立面無“漆”化

立面無“漆”也正在成爲趨勢。閱天府的最新組團產品的外立面爲玻璃、鋁板以及鋁板一體板，再結合工藝要求頗高的曲面，形成獨特的立面造型；仁和春天29號院，則以玻璃幕牆、鋁板加陶板呈現立面；而潤達豐濱江打造麓湖丨麗世縵華和金融城丨交子縵華，則用大面積石材，打造大都會風格。開窗面變大，漆面減少，正在成爲成都新房的立面趨勢。

仁和春天29號院外立面實拍圖

3、層高變高

在舊版的規定中，住宅建築的層高即明確了“不應高於3.6米”的上限。今年的新規則是進一步明確了“下限”，“不應低於3米”。換句話說，大約10年前市面上活躍的那部分剛需項目，層高基本都只有2.95米左右，都屬於淘汰產品。未來，更多的主流改善項目或直接將層高拉昇到3.3米，提升室內的空間尺度。

4、架空層成標配、全景艙成趨勢

區別於“雙限時代”的成本爲王，開發企業爲擠出利潤空間，幾乎都未設置架空層。現在的新規指出，“建築高度大於33米的住宅建築，首層架空建築面積不小於其建築總基底面積的20%；建築高度小於等於33米且層數大於6層的住宅建築，首層架空建築面積不小於其建築總基底面積的10%。”也就是說，架空層的泛會所化，將是大勢所趨，圍繞業主的真實需求，對泛會所的功能和業態進行優化，也成了後期開發商“卷”的新方向。

閱天府建築外立面實拍圖

除此之外，以閱天府開創的全景艙戶型，在越來越多項目中都有應用，甚至一些110㎡左右戶型都能做到全景艙設計。

04.

2025新房市場：

新房供應減少，產品力集體晉級

2024年成都共計拍出涉宅地塊142宗，涉宅宗地成交約7017畝。出讓宗地最多的是東部新區，全年成交17宗地，排在其後分別是雙流15宗、錦江10宗。

2024成都5+2區域土拍成交情況一覽

地價最貴的是貝好家在2024年9月20日拍得的錦江金融城三期H12地塊，樓面地價爲27300元/㎡。遠達競得的高新桂溪街道地塊，樓面地價26300元/㎡，潤達豐濱江以26000元/㎡的競得的錦江區柳江街道地塊分別位居第二和第三。

拉通去年全城土拍情況可以看到，除熱門地塊以高溢價成交外，底價成交的宗地數量約佔7成，這些成交價格或將直接影響未來不同板塊之間的房價拉開價差。

從2024年的土地供應可以預測一些2025年房地產市場走勢：

1、受2024年成都土地供應影響，2025年新房供應數量將進一步減少，特別是上半年情況會比較明顯。主城多個板塊的新房供應將大幅下滑，2024年一些熱門區域，在2025年可能會出現無房可售的情況。

2024年天府新區僅成交2宗涉宅用地、武侯區僅成交1宗，2025年上半年這些區域的新項目供應會出現明顯下降。

2、新規土地入市，高端市場供應增加。2024年樓面地價前十的宗地，已有4個亮相入市，金融城·交子縵華、金茂·璞逸錦江、中鐵建·西派交子、麓湖·麗世縵華，除新綠色摘得的高新桂溪街道兩宗地明確以現房銷售預計2026年入市外，其他宗地大概率會在2025年入市。

根據已經入市項目的情況來看，這些新規土地項目基本也佔據了土地成交價格前列的位置，是成都高端項目的代表。

值得注意的是，成交價前十的宗地，除已經亮相麓湖·麗世縵華位於天府新區外，其餘都集中高新區和錦江區。2025年高端供應重點關注區域，依然聚焦金三、金融城東、大源等板塊。

3、產品力進一步升級。產品力升級的外因來自《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》的政策引導，內因則來自市場推動，從2024年的銷售數據可以看得出，產品力更好的項目溢價和去化更佳，這成爲開發商投入產品研究的核心。

4、中小面積產品迭代。2024年產品力迭代還主要聚焦在大面積的高端產品上，2025年這種趨勢或將延續到中小面積段產品上來。受新規影響，2025年出現2T2的90㎡戶型，或者中小面積段的第四代建築的也有很大可能，但這部分產品大多集中在二圈層。

05.

2025年二手房市場：

成交量保持高位增長，價格“止跌回穩”

對於2025年成都二手房市場的表現，已有多家機構預測有望保持增長。

2024年成都二手房市場表現亮眼。全年累計成交231376套，其中12月二手房成交量達28563套，創歷史新高。

二手房和新房成交的差距也進一步拉大。

“預計2025年的分化也會很明顯。”貝殼研究院西南分院院長孫堃認爲，“首先，在房屋預售和現售轉換的階段，開發商會合理安排推出新盤的時間，放緩上市的節奏；其次，從2024年的供地來看，新房市場的供給不足，預計全年成交8萬-9萬套。目前成都二手房庫存20萬套左右，以每月新增2萬-3萬套計算，結合銷售去化，全年預計成交23萬套左右，與2024年基本持平，套均單價、總價或將繼續提升。”

孫堃表示，這也符合商品房建設要“嚴控增量、優化存量、提高質量”的大勢。

2025年，在政策託底作用和市場需求的緩慢復甦下，房價下行壓力或將逐漸減輕，房價走勢將趨於平穩和理性，與此同時，不排除市場分化依舊存在。

業內人士認爲，貨幣寬鬆，利率降低，利率降低和稅費優惠，會帶動部分人進入樓市，同時新房供應減少，尤其在今年上半年新房供應將明顯將少，也會刺激一部分需求轉向二手房。該人士表示，部分二手房價格將進一步“止跌回穩”，尤其是面積段與新房供應錯位120-180㎡面積段的次新房。

主編：餘鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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