三四線樓市，將走向何方？
原創 劉曉博
9月末的新政以來，樓市出現了新變化：
一線城市有所回暖，企穩的目標基本達到；二線城市分化嚴重：少數強二線城市跟上了一線的腳步，但大部分二線城市仍然在觀望；三四線城市則仍然普遍偏冷。
特朗普當選之後，形勢又有新的變化：美聯儲降息空間減少，股市波動性加大，購房者觀望情緒有所上升，市場在等待新一輪增量政策出臺。
新一輪增量政策，恐怕要到明年全國兩會之後，才能陸續出來。未來幾個月，主要是落實已經官宣的政策，並“鼓勁”。
今天的文章，想討論一下三四線城市樓市的未來。
哪些城市是三四線？主要看兩個標準，第一是“權”、第二是“錢”。
所謂“權”，就是城市的級別。直轄市、省會城市、計劃單列市都默認爲二線或以上，當然類似拉薩這樣的城市有點勉強。
普通地級市絕大部分都是三線或四線。當然也有例外，比如蘇州無錫東莞佛山等。
跟“權”關聯的還有位置，比如靠近一線城市的普通地級市，機會就更多一些，比如廊坊、惠州、中山。
還要看“錢”，也就是“金融機構本外幣存款餘額”，現在大家習慣把它稱爲“資金總量”。這個統計指標早就有，但把它的地位提升，作爲超越GDP的衡量城市綜合實力的指標，是從我開始的，時間是2013年前後。現在這個觀點被越來越多的人接受。
GDP只是一年的財富增量，而且因爲在官方考覈中太重要，往往被兌水，GDP擠水分很常見。而資金總量，是一個地方歷年創造、吸引的財富以現金形式的總積累，基本沒有被納入考覈，是央行系統統計的，所以比較真實。
GDP可以看做一個人年薪，資金總量是他擁有的錢。顯然，後者更重要，更能反應綜合實力。
上圖是截至今年8月末主要城市的資金總量。我們可以按照“第一名的一半”來分組。
比如北京資金總量25.4萬億，位居全國第一；則一線城市資金總量的下限應該在12.7萬億以上。所以嚴格意義的一線城市是北京、上海、香港（大約14.6萬億）和深圳。
廣州資金總量只有8.8萬億，遠不及一線城市第一名的一半，所以它的一線城市頭銜不斷被質疑。它距離第四名深圳（算上香港）比較遠，但距離身後的杭州比較近。
假設把廣州或杭州算作強二線城市第一名，則強二線的下限應該是3.85萬億到4.4萬億左右。武漢或天津，就是強二線城市的守門員。
在廣州被看做一線城市的情況下，強二線城市只有杭州、成都、南京、重慶、蘇州、天津、武漢這幾個。
仍然按照“一半原則”，普通二線城市（或“中二線”）應該要達到“2萬億+省會城市（或計劃單列市）”的標準；弱二線城市應該達到“1萬億+省會城市（或計劃單列市）”的標準。
如果不是省會城市，也不是計劃單列市，在“權力”或“級別”有短板，就需要有資金來彌補。
我的看法是，普通地級市（非省會）必須要達到1.5萬億以上資金，才能算二線；超過2.5萬億，才能算中二線，超過4萬億才能算強二線。
資金總量低於1.5萬億，高於0.75萬億的，算強三線；低於0.75萬億高於0.5萬億的算普通三線；低於0.5萬億的，只能算四線了。
真正躋身二線普通地級市只有蘇州（強二線）、無錫、佛山、東莞（中二線）、溫州、南通、常州、紹興、金華、台州、嘉興（弱二線）。
珠海的資金總量和行政級別沒有達標，但政策特殊性、區位特殊性達標了，也可以視作弱二線。珠海擁有中國唯一的兩個正部級領導（廣東省長、澳門特首）同時掛帥的新區——橫琴粵澳深度合作區。
先說結論：大部分三四線城市的不動產，未來投資價值不高，金融屬性基本沒有。
原因很簡單：供應量太大了，而人口增量越來越少，很多地方人口流失加劇。
先給大家看第一張圖：31個省市自治區過去5年幼兒園“在園幼兒”人數：
幼兒園不是義務教育，兒童入園率沒有小學高。幼兒園普及是逐步進行的，所以在新生兒人數不變的情況下，幼兒園人數應該是增長的。
但過去5年，全國“在園幼兒”下降了12.1%，這主要是出生率下降造成的。
下面這張圖是2000年以來中國新出生人口數量，2022年和2023年跌破了1000萬。
過去兩年，還出現了總人口下降的情況。
人口是流動的，各地生育慾望也不盡相同。一般來說，少數民族聚居區生育率高一些，廣東生育率則高於其他漢族聚居區。廣東人愛生孩是出名的。
過去5年裡，幼兒大幅增長的5個省市區分別是西藏、雲南、北京、天津和廣東。
說北京最近幾年人口下降，我是不太相信的，北京人氣非常旺，說明外來人口持續涌入，“表外人口”比較多（總人口和幼兒園人數是兩個統計渠道）。
幼兒大幅減少的是河南、黑龍江、遼寧、福建、湖南等，降幅都超過了18%。
具體到每個城市，分化就更加嚴重。我們先看人口第一省廣東：
一半是海水、一半是火焰。這意味着河源、韶關、雲浮、潮州、梅州、清遠、陽江等地的房子將越來越難賣，想上漲就更難了。
廣東算非常好的省份了，還有將近一半的城市“在園幼兒”在增長，其他省份最多隻能維持一兩個中心城市增長了。
比如江蘇（下圖），有4個城市沒有查到數據，剩下的9個地市裡只有南京在增長，連人氣很旺的蘇州都負增長了！淮安、鹽城的減少速度驚人，甚至超過了東北、河南的地級市。
再看看2023年省級人口增長冠軍浙江的情況：
2個城市的數據沒有查到，9個有數據的城市裡，只有杭州是增長的，連寧波都扛不住了。
再看兩個中部人口大省——河南和湖南：
也都是“一省一城”了。
也許有人會說：你統計的是地級市全部幼兒，具體到內部，中心城區可能是增長的，減少的主要是縣和農村裡的幼兒。
這種說法應該是正確的。我們很難查到普通地級市各區縣的幼兒人數，很多都沒有公佈，所以無法做更精細的研究。
但我們可以據此做出一個重要的判斷：大部分三四線城市的城區，幼兒人數也是增長緩慢甚至流失的，畢竟整個地級市都是你潛在的增量，但潛在的增量跑出去了，不在本地轉化爲城區人口了。至於普通縣城，潛在增量就更少了。
現在很多地級市的新房去化週期已經超過60個月，個別甚至達到了100個月以上，也就是說連續5到8年不賣地才能消化完。
在普通地級市，本地居民家庭動輒擁有三五套房子，再加上外來人口比較少，房屋出租難度很大。賣不掉、租不出、用不完，讓這部分資產長期被凍結。一旦開徵房地產稅，增加持有成本，可能打破價格僵局，帶來一波急跌。
所以，普通三四線城市的不動產，只有自用價值，而基本沒有投資價值了，金融屬性不斷走低。
其實這不是壞事，反而給年輕一代提供了緩衝的空間。當大家在大城市打拼的太累的時候，有一個去處。
大量三四線房價長期不漲，就如同一個巨大的溼地，可以孕育萬物（小企業、新生兒、養老），讓我們這個飛奔的國家，有喘口氣的地方。
從投資的角度看，儘量去錢多、級別高的大城市核心區買房，纔是唯一正確的選擇。如果沒有能力去大城市核心區買房，就需要合理配置自己的家庭資產，適當增加金融資產佔比，比如美元、黃金、ETF基金、銀行理財、保險等。