南財快評：房貸利率調整有利於改善房地產市場預期

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，廣州、南京、蘇州、佛山等多個熱點城市首套住房商業貸款利率跌破3%，進入“2時代”。一方面，這是近期LPR持續下降的結果。7月20日，作爲房貸利率定價基準，5年期以上LPR再次下調10個基點，今年累計下降35個基點。在7月初主要城市首套房貸利率降至3.1%-3.3%的情況下，LPR再次下調直接驅動按揭貸款利率進入“2時代”。

另一方面，這也是銀行爭奪房貸份額的必然現象。在經濟轉型陣痛期，銀行面臨“資產荒”，有抵押、有擔保、違約率低的居民按揭貸款不啻爲優質資產。同時，商品房市場也進入存量時代，銀行加大了對按揭貸款份額的爭奪。而5月17日金融管理部門取消房貸利率下限以後，這種爭奪日益加劇。降低房貸利率的“價格戰”，無疑是爭奪房貸份額的抓手。

另外，近期銀行資金成本也在回調，爲房貸利率下降創造了條件。7月底，五大國有銀行集體下調存款利率，五年期定存利率下調20個基點，從之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下調了10個基點，爲1.35%，中小銀行近日也全面跟進，存款利率進入“1時代”。同時，央行分別下調公開市場7天期逆回購操作利率和中期借貸便利（MLF）10個和20個基點。

當然，首套房貸利率進入“2時代”的僅是少數城市、個別外資行，多數商業銀行首套房貸利率在3.1%-3.3%。不過，出於對衝居民貸款買房熱情下降、對衝行業發展模式轉型和穩定房地產金融加速器效應等綜合考慮，特別是今年4月中共中央政治局會議提出，“要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本”，房貸利率全面進入“2時代”是必然現象。

房貸利率進入“2時代”且繼續處於下行通道，其直接影響就是產生“降成本、降門檻”的效應，即結合降首付（首套、二套房最低首付比例分別降至15%和25%），使得房貸的可得性、可償性明顯增強，特別是對剛需羣體來說。甚至，住房貸款開始具有普惠性，讓更多新市民、年輕人等住房消費潛力羣體能通過低成本、低門檻的按揭貸款，輕鬆實現“住房夢”。

其次，房貸利率進入“2時代”，使得房貸“高利率”的弊端消解。近年來，存款和保本理財等固收類產品利率持續回調，2024年以來已降至3%以下，但房貸利率仍高於3%。在居民房價預期和風險偏好轉弱的情況下，房貸利率高於固收利率，使得居民使用按揭買房的動力減弱，2023年居民個人住房貸款餘額首次減少，出現提前還貸情況，與此直接相關。

房貸利率進入“2時代”，也使得房貸利率和固收類利率等量齊觀，貸款買房的機會成本下降，提升居民“加槓桿”的意願。甚至，商業性房貸利率（最低2.95%）和公積金貸款利率（2.80%）也趨於等量齊觀，從而驅使居民傾向於申請手續相對簡便的商業性房貸產品。總之，這有利於修復居民加槓桿的意願，進而穩定房地產市場。

當前，房地產供求關係發生重大變化。通過降低房貸利率，穩定居民加槓桿的意願和對市場的預期，這是許多國家和地區在經歷城市化和房地產高峰以後的普遍現象和選擇。同時，老齡化疊加經濟轉型陣痛期，居民風險偏好下降，也迫切需要下調房貸利率來順應這種偏好，提振市場主體投資和消費的積極性。因此，未來房貸利率將繼續處於下降通道。

當然，房貸利率下降是一個漸進的過程。據統計，截至6月份，房貸利率同比已下降60個基點，考慮到銀行淨息差持續收縮且突破警戒線，對銀行利潤上繳的考覈趨嚴，以及居民定期存款偏好增強，資金端成本較高等等，短期內再次大幅度下調房貸利率的可能性較低。未來，房貸利率繼續下行的空間，取決於資金端成本降低的幅度及房地產是否繼續下行。