買房真的會虧錢！LPR再降！選固定利率的我站崗了？

LPR一降再降！

同樣是降息，對於即將買房的還是已經選了LPR的購房者來說，將雨露均沾直接享受來自央行的大禮包。

以商貸100萬、等額本息30年還款爲例，按上一期4.45%的貸款利率來算，每月需還5037.19元，總利息支出約81.34萬；若降到4.3%，每月只需4948.71元，少了約88元，總利息減少約3.19萬元。

有人歡喜就有人愁，有A面就會有B面，兩者是同時發生的。

對於選擇固定利率，且恰巧還高於最新標準的人來說，不好意思，快樂是他們的，我們什麼也沒有。比如Z同學，就是選擇了固定利率（4.9%）的代表，這下有點扎心了。恰巧身邊同樣有朋友也選擇了固定利率，好了，都享受不到發糖的快樂了。（告訴我不是一個人，歡迎評論區留言告訴你的故事）。

告別了過去高房貸利率時代，LPR一路走低，相比之下，當下買房或者此前選擇了LPR的購房者，可以大大方方薅一把羊毛，有了炫耀的資本。

選固定利率的人怎麼破題？

其實當LPR降至4.6%時，大部分人內心是毫無波瀾的；但當LPR降至4.3%時，很多人就開始感受到變化了。

尤其是對選擇了固定利率的人來說，別人在省錢，這事和你完全沒有關係。

這時，有人就開始琢磨了，有沒有什麼破題的方法，能想到的無非有三種：

1、用更低的貸款（像市場上常見的信用貸或經營貸等）去償還房貸；

2、提前還貸；

3、“貸款商轉公”（目前各地都在推商轉公，如果能夠參與此類商轉公的貸款，可以一定程度緩解壓力，畢竟公積金的貸款利率比較低，但相關政策還有待後市觀察。）

不可否認，方法1這種騰挪資金的手法確實是個很大的誘惑，巧的是，最近一箇中介的推銷電話裡直接表示貸款他們的低利率產品（年化低至2.2%）可以去償還利率更高的房貸，聽起來很是讓人心動！

天上掉餡餅時，地上一定挖了坑。

看到這張表沒？無抵押、額度最高50萬、年化低至2.2%，這套組合拳下來非常吸引人。但真相往往藏在看不到的地方。

如果貸款50萬，每個月月供9233元，其實真實的貸款利率並不是宣傳的年化低至2.2%，而是4.1%左右。同時辦理貸款所產生的手續費也是需要考慮在內的。

一頓操作猛如虎，結果最後錢也沒省多少，難道付出的時間成本和情緒價值都不值錢？

大源按揭總經理鄭大源提醒，市場上看到的信用貸，看起來很低，其實很不低。各個中介寫的時候故意寫成利息，存在誤導。

不僅僅是信用貸，市場上常見的經營貸，也暗藏風險。

大源按揭總經理鄭大源表示，申請經營貸，優勢在於利率較低，同等情況下，支付的利息明顯少一些，但是摩擦成本很高，有可能節省的利息最後都給了中介公司。對於真實經營的公司來說申請經營貸是合適的，享受國家的優惠福利，但是爲了申請經營貸註冊空殼公司不太建議。

相比之下，提前還貸不失爲一個很好對衝當下低利率比較靠譜的方法。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，固定利率的購房者和當前的LPR變化沒有太多的關係。從這個角度看，固定利率的購房者確實可以提前還貸，因爲利息支出成本太高了。

但要不要提前還貸，鄭大源支招還得具體問題具體分析：

一是如果申請房貸時的貸款利率較高，則有必要提前還款；

二是如果恰好擁有一部分自有的閒置資金；

三是提前還款的資金，是要規劃在接下來的一個比較長的時間內不會使用到這筆錢；

四是如果能夠找到比房貸利率更高的理財渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。

如果剛好手上有閒置資金，對於選擇固定利率的購房者來說，兩權相利取其重，顯然，提前還貸不失爲一個上上策，將損失減少到最低。

未來房貸利率還會降？

之前網絡上有一個爆火的話題叫“我無比懷念2019年”，對於樓市來說，2019年何嘗不是一個紅火的時代，整個市場一片欣欣向榮。即使面對高額的房貸利率，很多人最後還是選擇殺入了樓市，博弈的就是整個市場的預期。

但在近3年時間裡，5年期LPR利率從最開始的4.85%一直降到如今4.3%。據相關媒體報道，在加點方面，房貸利率最高時一度加到140BP，首套房貸利率一度超過6%。

誰能想到，黑天鵝說來就來，底層邏輯重置。

如今，首套住房按揭基準利率調整爲不低於LPR減20個基點，也就是說，目前，最低的首套房貸利率理論上可以達到4.1%。

現實情況是，手上能出的牌不多了，但仍喚不起市場預期。

根據廣州中原研究發展部研究報告，7月廣州新房網籤6320宗，環比下跌20%，比去年同期成交下跌17%。

一手賣的艱難，二手又何嘗不是。

2022年7月，廣州市二手住宅成交量（自助網籤+中介網籤）爲7441宗，環比2022年6月同期（7780宗）環比微降4.4%，同比大減16.5%。

圖片來源：廣州中原研究發展部

如果市場持續低迷，未來不排除將還會有驚喜。

鄭大源表示，考慮到房產調控政策沒有大的調整，再加上消費者對於未來經濟發展，收入預期不高，故而部分剛需者會入市買房，但是多數消費者，尤其是投資客依然持觀望態度。由於LPR的降低本身會對整個社會的經濟產生刺激，預計接下來，還會繼續有所下降。

對於選擇固定利率的人來說，接下來要做好心理準備。但從長遠來看，隨着經濟形勢向好，未來漲回去的可能性也不是沒有，但不是現在。

寫在最後：相信現在樓市的寒氣已經傳遞到了每個人，沒有人能預測市場，現在看來是有點糟糕的事情，誰知道幾年以後會怎樣呢？我們仍要保持樂觀！和大家共勉！

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