上海的有錢人真的不買房了？！
今年上海樓市的關注點都在二手老破小身上。
一方面降價降得多，一方面交易量又很大。
尤其是政策不斷放鬆，對很多單身青年來說，老破小確實很友好了。
別看現在是熊市，很多中介門店不見得獲得比牛市的時候差。
至於高端市場上，新房這邊是賣的火熱，市區的高端項目出一個賣光一個。
二手高端市場則是在經歷補跌，動輒降價幾百萬，感覺房東是苦不堪言。
都在說二手高端市場崩了。
那上海真實的千萬以上總價的市場到底怎麼樣了，是不是真的無人問津了？
數據可能顛覆大家的想象。
市場正在充分換手
我們梳理了鏈家的成交數據，截至9月底，上海成交了2195套1000萬總價以上的房子。
月均的成交水平是244套。
預計全年的成交量會和2023年持平。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
2023年、2024年將是上海千萬房產成交的歷史高點。
甚至連2016年、2021年大牛市的時候都沒有達到這麼多的成交量。
下跌的高端市場，反而更有吸引力了。
其實，在我們看來就是市場在重新洗牌，促成了高端市場的充分換手。
1、地段升級的機會
今年上海的成交主力裡面，除了老破小外，就是大量的置換客戶。
有賣小買大的，有買自住買學區的，有賣外地買上海的……
當下置換的核心邏輯，就是花同樣的錢，買到更好的地段。
從外環住進內環，這還真不是“癩蛤蟆想吃天鵝肉”。
有朋友幾年前買的外環外的新房，當時家裡支持總價500萬全款買的。
現在賣房大概600多萬，目標是要去買上海綠城大概900萬的2房，貸款控制在200萬以內。
這樣既可以離公司更近，也沒有因此大幅增加自己的債務。
2、購房人羣的更替
很多上海的頂級地段在這一輪樓市週期中，再次經歷客羣的大換血。
一方面是房齡越來越大，產品過時。
一方是是價格下跌，頂豪能直接變中端。
比較典型的如老靜安有很多這樣的小區。
像曾經的豪宅中凱城市之光，現在1000-1500萬能買的120平以內的絕大多數產品。
如果戶型比較差的，單價只會更低。
但中凱的定位再也不是曾經的豪宅，而只是一個普通的地段較好的樓盤。
當定位下降，意味着客羣變多，自然成交也會增多。
3、確實多了很多撿漏的機會
現在經濟形式不好，有錢人也有着急用錢的時候。
5月份的時候，上海綠城黃浦灣低區的兩套13萬的單價成交的。
1#303，3700萬，12.9萬/平；1#503，3900萬，13.6萬/平
比起價格貴的時候，一平米少花6萬塊。
還有8月份的時候，瑞虹新城九期5號樓的1樓，單價10.7萬/平成交。
今年金融行業形勢不好，聯洋這邊砸盤賣房的更不用說了，全是低價房源。
給了很多自住+學區的客戶更好的選擇。
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房子難賣，但依然成交量大
今年上海成交的1000萬以上的房子都在哪裡呢？
1、千萬總價在爲地段買單
浦東因爲地盤大，成交量第一沒什麼好奇怪的。
長寧成爲浦西第一絕對是很多人沒想到的， 可能不少人會認爲黃浦區會是浦西第一名。
事實上黃浦區的市場被新房擠佔十分嚴重，畢竟是有倒掛的地方真不多了。、
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
長寧其實一直被人詬病開發的太早，導致房子房齡普遍偏大。
但是作爲最早的涉外居住區，長寧的腔調還是有的。
有上海最強地鐵2號線，商業密度又高，自住的舒適度其實很高。
天山、古北、中山公園、新華陸的項目依然收到市場的認可。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
像西郊紫薇花園這樣的標杆小區，現在12萬多的單價就能買到。
這小區2020年的時候可是有17萬/平成交的。
古北就更便宜了，有不少小區8萬上下的價格就能買到，要不人家的成交量大呢。
靜安這邊不僅成交量大，溢價率是上海各區裡面最低的。
說明靜安區價格水分更小，估值不高，尤其是老靜安這邊。
其實，反映出的是上海核心地段的不少次新房正在跌出性價比。
2、教育資源強的更受歡迎
1000萬以上成交排名前五的分別是徐家彙、聯洋、臨平路、大寧、陸家嘴。
清一色的核心地段+學區。
尤其對於1000-2000萬預算的客戶都非常有殺傷力。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
這些板塊都是高總價地段裡流動性非常好的地方，至少保證房東賣房時是不缺客戶的。
但是需要房東的價格符合當下行情，亂定價肯定不行。
3、有錢人的房子也不好賣
雖然豪宅市場撿漏的機會多了，但是總體來看，賣房難度還是很大。
和2021年最好賣的時候相比，賣房難度增加了70%。
平均的成交週期達到了158天。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
都說現在的市場難，但是從數據看，還要好過2018年。
其實反應出的是，總價千萬以上的客戶購買力並沒有減弱。
只是大家都在等合適的價格。
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有些地方就算便宜也要想一想
今年，鏈家數據的二手1000萬總價以上房源均價只有9.8萬。
從趨勢看，預計今年會把2021年這一波的上漲全部抹平。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
即便是高端市場，依然逃不過以價換量的本質。
而且總價越高越禁不住砍價。
今年3000萬以上的議價率已經達到了11%以上。
大佬們有預算的，3000萬以上這個段位可以繼續上“屠龍刀”砍價。
豪宅的擠泡沫還沒有結束。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
至於板塊，錯配越嚴重的地方，砍價難度越低。
排名前五的九亭、淮海中路、華漕、真光、夏陽。
除了淮海中路在市區，其他全是外環外的地方。
魔都財觀製圖/根據鏈家數據整理
不得不說，千萬總價往上，郊區的競爭力斷崖下降。
就連以往的郊區別墅區都不靈了。
除了地段的錯配，還有像曹楊這樣的產品錯配的。
老破小集中地，多數都是花300萬以內買老破小或者書包房的，千萬以上這裡絕不是好的選擇。
還有一種老塔樓的掉價就更猛了。
比如這甜愛大樓，別看內環內的地段，老破大的產品，單價降到4萬。
就這樣還砍了200多萬才成交。
這就是要被市場淘汰的產品，總價越高越難賣。
最近房東又焦慮了，降價賣房太痛苦了！
3個月房子還沒賣掉，掛牌沒帶看？割肉沒客戶？
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最後
如果是預算在千萬以上的客戶，市場上還是有機會的，買家撿漏的機會依然存在。
對於真想賣房的房東而言，也是絕對有機會的，畢竟今年的成交量也沒有想象的那麼差。
只要大家把心態迴歸當下的市場真實行情，你得房子也是有很大希望賣出去的。
如果是三、五千萬總價再往上的，你的買家都是塔尖上的人羣，需要一些運氣成分了。
不管房價跌的有多慘，至少上海今年的成交量肯定遠超去年。
市場也在一點點地發生變化。