不割肉就不會虧,站崗2年的增城,有望再破4?

只要不割肉離場,總能等到出頭天。這話放在股市未必對,但放在樓市卻百試百靈。

最近的廣州樓市,對這種“過山車”體驗最有發言權的,莫過於沉寂多時的新塘板塊。

01.

黃埔收緊 東莞打補丁

增城坐收漁利 多盤喊漲!

先是開年以來,黃埔人才購房政策收緊,社保年限半年提至兩年,隨後多個熱門盤傳出不接待“外地客”,加上銀行放貸嚴打,有樓盤開始“挑客”,鼓勵全款優先,部分投資買家不能不“另謀陣地”。

而2月27日起,東莞也升級了限購政策:二套房首付提高10%、連續繳納社保年限從2年拉長到3年、打擊假離婚,離婚追溯期長達2年,打足“補丁”後,原本過熱的東莞樓市也不得不“急停剎車”。

黃埔和東莞一西一東,擡高門檻,夾在中間不限購的增城,突然“坐收漁利”成爲最近的投資窪地,有機會在今年承接兩端的投資需求外溢。去年廣州普漲,增城房價不升反跌淪爲“小透明”,如今可以算是“熬出頭”了。

有媒體報道,近日部分深圳客已轉戰增城,而利好也馬上傳導到市場,多個增城樓盤宣佈漲價,其中靠近黃埔的御溪世家全線產品價格上調2%,新塘的合景譽山國際單價漲1000-1500元/平,朱村板塊的保利中海金地·大國璟從2萬/平漲到2.3-2.4萬/平。

到底增城還能不能買?一定要買,應該怎麼選?本期本站房產就以增城的“房價擔當”新塘板塊爲例,爲大家梳理清楚:一邊跌一邊漲、不按套路出牌的增城樓市還有沒有機會?

02.

一邊在跌,一邊在漲

3公里內價差最高1萬/平?

提起新塘,最繞不過的“神盤”就是碧桂園雲頂,作爲曾經名噪一時的“地王”,早在2018年,項目最高價就曾賣到4.1萬/平,當時均價在3.6萬/平左右,但到了2019年年中,整體已經回落到3-3.2萬/平之間,結果沒想到2020年疫情後,直接跌停板,跳水至2.5-2.6萬/平。

2年時間,對比早期開盤,碧桂園雲頂的房價幾乎腰斬,即使和成交最旺的時期相比,降幅也達到7-8千/平,根據統計分析,如果是在2018-2019年,以3.4萬/平買入140平四房,如今,對標同樣品質的樓棟、朝向、戶型,還要虧損7千/平,一套貶值百萬。

但如果以碧桂園雲頂的房價軌跡來定義新塘樓市,則是大錯特錯。

目前,新塘樓市的熱點集中在TOD板塊,而在碧桂園雲頂只賣2.5-2.6萬/平的行情下,直線距離僅3公里的廣匯尊府,自去年開盤以來,卻連連喊漲,如今報價直逼4萬大關。

廣匯尊府屬於新世界“尊”字系高端產品,銷售稱,品質對標的是珠江新城的廣粵尊府。項目共有3棟住宅,54-56層高,主要爲複式,包括少量平層,3梯6戶至4梯12戶不等,目前均價3.4-3.9萬/平。

目前在售的是複式住宅,5.8米高,戶型主要包括95平、100平和125平四至五房,本站房產在現場計價發現,95平復式,中低樓層,總價350萬,折後320萬,首付3成96萬,月供1.2萬左右。

值得注意的是,增城雖然不限購但限貸,開年以來,各大銀行“接力貸”已經取消,借父母首套資格購房的方式被封堵,所以如果是二套以上,只能全款或做信用貸。據瞭解,由於房貸收緊,目前銀行信用貸反而寬鬆,而且利率非常低,但貸款年限最高僅爲8年,前期還款壓力大。

此外,廣匯尊府後續還有125平的平層四房,但根據銷售透露,屆時平層的價格肯定要比目前的複式貴(通常複式因爲使用率高,定價爲同小區平層的1.5倍左右),具體面市時間待定。

聚焦新塘板塊,目前單價超3萬的一手洋房並不多,另一個是廣匯尊府隔壁的保利天際,目前在售115-140平三房和複式四房,其中平層單價3.2萬/平,複式單價3.5萬/平左右。

雖然保利天際價格比廣匯尊府稍低,但由於廣匯尊府有更小的95平戶型,而且還做到四房,總價門檻更低,如果考慮未來承接黃埔和東莞的需求外溢,可能會更受投資客的歡迎。

而同板塊的招商臻園,前身也是“地王”,曾經也一度因爲房價跳水而成爲“網紅盤”,去年年初甚至賣出1.9萬/平的“麪粉價”,後開始回調,但目前在售大戶型,價格也僅爲2.8萬/平。

整個新塘TOD板塊,3公里範圍內,單價相差最高達破1萬/平,即使剔除產品的區別,價差也有4-5千/平的空間,地段價值相似,高價盤憑什麼賣得動,新塘如今的溢價點在哪裡?

03.

邏輯分化,越貴越漲

高溢價要能講出“新故事”?

一邊跌一邊漲,新塘板塊的樓市邏輯出現明顯的分化。那麼,到底怎樣的樓盤在漲,爲什麼能漲,還能漲多少呢?

事實上,研判各盤的定位不難發現,跑贏的廣匯尊府和保利天際,掉隊的碧桂園雲頂和招商臻園,雙方最大的區別是,前者匹配了產業和交通,而後者還是傳統做住宅的思維。

長期以來,新塘乃至整個增城,最被詬病的就是城市面貌落後和產業結構低端。作爲GDP僅高於從化、位列廣州11區倒數第二的增城,太需要一張真正拿得出手的城市名片了。

如今,增城已經有13號線和21號線,未來新塘站還將成爲東部交通樞紐,交通逐漸成熟,因此,圍繞TOD打造成核心商務區,就成爲目前撬動板塊價值最直接最有效的提升手段。

再來看廣匯尊府和保利天際,兩個盤都緊鄰新塘TOD,而其中廣匯尊府建設有2棟200-240米商辦寫字樓,屬於廣匯新世界金融中心,未來大部分單位爲新世界自持,而保利天際同樣也配備了1棟335米的超高寫字樓,未來將是板塊的地標。

所以,現在新塘不缺房子,缺的是未來能給板塊“鍍金”的房子。對自住買家來說,房子的賣點不再是“性價比”,而是“身份感”,而對投資買家來說,更看重的是房子能不能“講故事”,有沒有區域內稀缺的“溢價點”。

所以未來新塘的房價可能還會進一步斷層,漲的繼續漲,跌的就算回調,空間也有限。

總的來說,2021年增城確實出現了買入的機會,但買入的邏輯已經發生變化,千萬不要像前兩年,貪便宜選擇所謂的窪地,數據已經一次又一次證明,樓市是一分錢一分貨,越便宜越容易被套牢,相反,不是因爲高地價才賣得貴的價值盤,常常在牛市起來時漲得更快。

當然,這波行情首先利好的還是新塘板塊,如果是在2018年高位買入非核心區域的買家,想在今年解套恐怕還有難度,畢竟2020年,增城是廣州11區中唯一二手房價同比下滑的區域,跌幅還高達6.5%,高位站崗的想要把去年跌的漲回來,再吃點肉,還要再等等。