樓市爲何現在要去庫存？“以購代建”能去庫存嗎？專家解讀

本週五，樓市迎來諸多利好，四項重磅政策同時出爐，包括購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限，還有一個就是收購庫存房源充當保障房。特別是中國人民銀行週五下午宣佈，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行爲，引起社會廣泛關注。那麼，爲何現在去庫存成了當前房地產復甦的當務之急呢？

國家統計局最新公佈的數據顯示，4月份以來，市場供需都在下行，使得庫存總量進一步在加大。一方面是由於3月份原本的小陽春沒來，市場需求進一步萎縮，從而導致新一輪降價，市場觀望氣氛更濃。另一方面，是儘管去年以來二手房交易在回升，但回升的數量趕不上掛牌賣房的數量，各地二手房掛牌量都在創新高。

中央財經大學管理科學與工程學院教授 易成棟：目前市場上出現了剛性需求，有買房的願望，但是因爲銷量和價格在下降，所以還在繼續觀望。隨着交易量和價格的下行，開發商也會出現資金鍊困難。市場就出現了一個向下的緊縮的循環，這個時候就需要政府採取一些政策，打破循環，讓市場走向平穩健康。

今年4月30日，中央政治局會議首次提出“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這是時隔多年，中央再度對房地產去庫存提出要求。而記者從易居研究院等市場機構拿到的統計數據也顯示，當前庫存很高的矛盾點並不在於房地產企業供應了太多房源，而是在於庫存消化能力一直處於低位，即銷售不振。據易居研究院統計，全國百城新建商品住宅庫存銷售週期目前爲25.3個月，而新建商品住宅的合理銷售週期應爲12到14個月。

易居研究院研究總監 嚴躍進：這些政策都跟現在消化市場上的新房、二手房等等有直接的關係，對包括房屋買賣市場的情緒，房企的銷售狀況和資金狀況等等，都能產生非常積極的影響，對於整個市場的提振將產生積極的作用。

“以購代建”能去庫存嗎？

在此次多項重磅政策當中，我們看到有一項明確規定，就是商品房庫存較多城市可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。這被稱爲“以購代建”的模式，這種方式能夠加快推進庫存的消化嗎？

近期，多個城市或地區已經出臺“以購代建”相關政策，鼓勵收購存量房用於保障房。像杭州臨安區近日就表示，要在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，紹興越城區批量購買商品住宅用於人才安居工程，而南京則表示，將適當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閒置土地和房屋。

從目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩個目標：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產融資協調機制“白名單”的建立，以緩解房地產企業資金方面的困局。專家表示，通過收購存量住房改爲保障性住房，目前看可以實現一舉多得的效果。

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授 趙秀池：因此收購存量商品房作爲保障房，使開發商的商品房能夠順利實現其價值，另一方面增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要，促進了商品房與保障房雙輪驅動雙軌運行的房地產市場平穩健康發展。

專家表示，近期有關“以購代建”的政策的實施，下一步無疑會給市場帶來了一定的正面效應，特別是在樓市調控政策轉向“去庫存”這一背景下，這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力，爲樓市帶來短期的穩定性。在各地具體執行的過程中，關於資金來源的可持續性，以及這些收儲商品房的運營管理能力，都是考驗政策未來效果的關鍵。

中央財經大學管理科學與工程學院教授 易成棟：這個政策要注意到中國的地方差異非常大，不同的城市有不同的情況，也就是因城施策還是很有必要的。

閒置和存量土地怎麼辦？

其實，在此次政策發佈前，自然資源部就已經下發過一份通知，要求各地新增土地供應量需要結合當地商品住宅去化週期以及盤活存量規模，將盤活存量土地規模作爲增量供應的重要依據。“去化週期”，其實就是指商品房的銷售週期，新建商品住宅去化週期一般由新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量得出。

而隨着此次國家相關政策的進一步要求，自然資源部表示，正在準備出臺妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閒置存量住宅用地。

中央財經大學管理科學與工程學院教授 易成棟：收回這些閒置的用地，其實也是給拿了這些土地的開發商出路，讓他們前期購買的土地資產能夠盤活，讓這些開發商能夠從市場上退出來。

按照自然資源部的計劃，未來一方面將嚴格依法處置閒置土地，另一方面將加大對存量土地盤活利用的支持力度。比如允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求，或者發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發等。

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授 趙秀池：這一次政策特別明確提到，支持地方按照以需訂購原則，以合理價格收回閒置土地，用於保障性住房建設。既體現了市場化法治化的原則，幫助開發商解決了土地閒置的困境，增加了保障性住房供應。

（來源：央視新聞）