統籌去庫存與保障性住房供給 多地實踐“以購代建”模式
證券日報記者 張薌逸
6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會。會議指出，設立保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門落實中共中央政治局關於統籌消化存量房產和優化增量住房、推動構建房地產發展新模式的重要舉措，有利於通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機制。
5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議（以下簡稱“保交房視頻會議”）提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
當前，收購存量商品房用於保障性住房成爲消化、盤活存量房產的舉措之一。各地正積極探索保障性住房“以購代建”模式，統籌去庫存政策與保障性住房供給。
“以購代建”
發揮多重作用
在保交房視頻會議召開前，南京、鄭州、重慶、大理等多個城市已經展開對採取“以購代建”模式盤活存量住房的探索。
在保交房視頻會議召開後，多地積極跟進，支持收購部分商品房用作保障性住房。據《證券日報》記者不完全統計，5月17日後已有包括柳州、蘇州、昆明在內的至少7個城市明確表態，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。
例如，柳州市住建局6月9日發佈的《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》提到，推動商品住房去庫存，政府“以需定購”並組織符合條件的市屬國有企業以合理價格收購一部分空置商品房用作保障性住房。
6月6日，安徽省淮南市發佈關於向社會公開徵求《關於進一步調整優化房地產政策的通知（徵求意見稿）》意見的公告，其中提到，探索試點國有企業收購空置商品住房用於保障性住房，推動金融機構積極運用保障性住房再貸款資金予以支持。
中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者採訪時表示，收購部分商品房用作保障性住房可以發揮多重作用。一是有利於加快保障性住房供給；二是有利於市場庫存的去化；三是本輪將收儲對象定爲已建成未出售商品房，房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，以收購存量的方式籌集保障性住房不僅能縮短籌建的週期，也更適應當前房地產市場的供求關係。
“以需定購”
做好籌集工作
保障性住房包括了保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）、配售型保障住房等多種類型。中指研究院報告認爲，根據住建部的規劃，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間）。僅保租房部分，在2024年—2025年仍剩餘297萬套（間）的籌集任務規模，體量較爲龐大。
“考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來若將存量房產轉化爲保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存。”陳文靜表示，不過，與將市場化長租公寓納入保租房體系的籌集模式相比，國企收儲存量房產轉化爲保租房需要較多增量資金支持。
在資金支持方面，5月17日，中國人民銀行副行長陶玲在國務院政策例行吹風會上表示，央行設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。
陶玲還提到，近期央行將出臺正式文件，並統籌考慮政策銜接，把租賃住房貸款支持計劃併入保障性住房再貸款政策中管理，在全國範圍全面推廣。
租賃住房貸款支持計劃於2023年2月份創設，在重慶、鄭州、天津等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。2024年第一季度中國貨幣政策執行報告顯示，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃餘額爲20億元。
“以需定購”是籌集保障性住房過程中的關鍵詞。住房和城鄉建設部副部長董建國在上述吹風會上強調，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。
本次央行召開的保障性住房再貸款工作推進會也強調，在推進保障性住房再貸款政策落地見效時，金融機構和有關單位要“加強制度保障和內外部監督，堅持自願參與、以需定購、合理定價”。
對此，李宇嘉表示，未來地方政府在收購存量商品住房用作保障性住房時，要先確定本地需要多少保障性住房，以及保障性住房的類型、戶型及區位，並根據需要在存量市場收購房源。
陳文靜建議，可以先在廣州以及核心二線城市等地展開試點。就保租房而言，這些城市住房租賃需求較爲旺盛，收購來的存量房產可以得到充分利用，核心城市市場好轉也會對全國產生積極作用。
“政府收購存量商品住房等模式纔剛剛開始，未來隨着各城市大面積推廣，預計將對去庫存、穩市場起到明顯的積極作用，將有利於加快房地產市場的企穩恢復。”陳文靜稱。
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