樓市崩盤背後的金融邏輯
最近，整個韓國和越南房地產行業越來越魔幻了。
我說的是，世界房地產。
繼韓國樓市崩盤，房價連跌11個月之後，越南也陷入了爛尾危機：
曾經的造富神話，瞬間淪爲炒房客墳場。
以前是開發商們喊着“你不買有的是人買”，現在是年輕人們反過來喊“你不買，我不買，明天還能降300”。
怎麼說呢，有一種看爽文男主逆襲的感覺。
關於韓國的全租房導致地產崩盤的事情，大家都已經聊過很多了，今天我們稍微聊點不一樣的。
韓國樓市這一次的崩塌，非常具有典型性，很多人甚至把它戲稱爲韓版“次貸危機”：
實際上，它和當年的次貸危機，既有差別，又有共性，今天，我們就來聊聊：
房價下跌的邏輯鏈條到底是怎麼形成的？
1
任何一個房地產市場，在崩潰之前，首先會有一個非常重要的準備工作：
房價上漲的共識破滅。
一直以來，一線房地產都是很多人心中的信仰。
當上漲還是市場共識的時候，泡沫就還能繼續吹。
之前，幣圈某大佬笑來同志講過一句話，叫做：傻逼的共識也是共識。
這句話比較難聽，但它至少反映了一件事兒：
共識是信心的基礎，而信心是黃金——真金白銀那種。
早先房價飛漲的時候，大家都說從租售比看，從房價收入比看，從負債率看，怎麼看房地產市場都不理性。
但你會發現，其實無論我們講這個市場多麼畸形，房子本身有多大的問題。
只要上漲的期望還在，房價就會一直上漲。
只要房價還會上漲，那麼房子的一切問題，就不是問題。
哪怕是幾百萬買個十幾平的學區老破小，只要孩子上完學，再漲個一百萬賣掉。
你跟我說，它冬冷夏熱轉不開身，蹲坑夏天蒼蠅多？
抱歉，who care?
這是投資品的邏輯，只要還能漲，所有的缺點都不是缺點。
尤其前幾年全球房地產市場火熱的時候，“首爾房價一定漲”的共識是相當深入人心的。
它的漲幅有多誇張呢？
過去五年韓國房價整體漲了近80%，而首爾光2020年到2021年就漲了近50%。
一套房子，放一個月淨漲200萬元人民幣那都是真實發生過的事情。
巔峰時期，首爾核心區的房價一路狂飆到了每平20萬元人民幣。
放在全球，那也可以保二爭一了。
韓國人民第一次走在了世界的前列腺上。
烈火烹油之下，催生了無數的造富“神話”。
按這樣的套路發展下去，韓國用首爾的房地產買下整個美國，甚至左腳踩右腳直接登月，都不成問題。
比較巧的是，當年日本人民也是這麼想的：東京只會熱，不會跌。
80年代無數拿神戶牛肉打牙祭，法國紅酒當水喝的日本老哥更是放下豪言：
拼搏百天，買下阿美莉卡。
結果大家也都看到了，不久後，日本迎來了失落的三十年。
當然，造成這一切的原因實際要複雜多了，遠不止是房價的事情，以後有機會我們可以單獨出一期內容講解，但它們的底層邏輯是類似的。
回到韓國：
大部分普通人獲取信息其實是相對滯後的。
一開始部分房價下跌的時候，大家還沒多少感覺，直到“全租房”暴雷，市面上拋售的房子越來越多。
大家冷靜下來發現，房價必漲的邏輯似乎有待商榷了。
於是，很多人的心態開始發生一些微妙的變化：
從認爲韓國首都圈房價必漲，到退一步認爲首爾房價必漲，再到首爾江南區必漲。
大致相當於：
從認爲一線房地產必漲，到只認爲一線房地產的核心區必漲，再到核心區的核心區、黃金SSSR區必漲......
心理預期一降再降。
降到最後，連核心區域的房價都開始暴跌了。
這個時候，“首爾房價一定漲”的共識其實已經垮塌了，反而是下跌的共識開始形成。
大家都在等樓市的煙花什麼時候能炸得更絢爛一些。
眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。
利好出盡就是利空，市場掉頭的醞釀，背後一定是另一種普遍共識的形成。
2
但是，共識是不會無緣無故形成的，在共識之前需要有一條“引線”。
也就是，一個傳導機制。
一個市場的雪崩，首先要積累足夠的勢能，要有又厚又重的雪堆在山頭。
然後就需要等待那條“引線”
可能是一聲吶喊，一塊意外的石子，一小塊雪地的融化，也就是那隻“黑天鵝”的出現。
引爆這次韓國房地產雪崩的那隻“黑天鵝”就是“全租房”（也叫傳貰房）。
給還不瞭解的朋友簡單科普下：
所謂的全租房，也就是租客不需要付房租，只需要給到房價50%-80%的押金（水電等另算），兩三年到期後房東全數奉還。
四捨五入等於白住。
而且這個模式還有一個特別的地方在於，租客可以向銀行申請全租房貸款，然後每月只需要付出一筆很少的利息（比正常月租少多了）。
很多人一看，這全租房的利息比正常付月租便宜多了，於是，越來越多租客都投入了全租房的懷抱。
這麼一來，租客租到了房，銀行拿到了利息，而房東也能拿着這筆錢出去投資，拿錢生錢。
似乎就是個“三贏”的局面，前景一片大好。
但，怎麼可能呢？
當年的次貸危機早就給我們演示過了，把房地產“金融化”，也就意味着把最大的那顆地雷裝上了引線。
而全租房的問題，就出在房東這一環。
一開始，大家都堅信房價一定會漲，所以各種“閉眼入”，房地產市場越炒越熱。
於是，很多房東瘋狂加槓桿，拿着租客的押金不斷買房，然後繼續租出去，繼續買房，無限套娃。
炒一兩百套都是小意思，上千套纔算得上個角兒。
每個人都幻想成爲這場資本遊戲裡的贏家，早日出任白富美，迎娶CEO。
如果房子一直有人租，房價一直往上漲，一直有人接盤的話，那一切都好。
問題是，這兩年美聯儲不斷加息，爲了避免資金外流，韓國也只能跟着加息。
這個時候，很多租客發現，全租房的貸款利息越來越高，甚至比正常的月租金還高。
自然而然的，大家都開始拋棄全租房，改月付房租了。
於是，這個擊鼓傳花的金融遊戲開始崩盤：
很多全租房的房子租不出去，房東拿不到錢，資金鍊斷裂，還不上押金，他們只能把手頭部分房子拋售出去回血。
市面上的空置房產越來越多，房價下跌。
這一下跌，很多原本想買房的人又開始觀望了。
於是，這場金融雪崩開始一層一層涌動起來。
到了最後，部分房東實在還不上押金，只能選擇原地蒸發。
而成千上萬的租客，還欠着銀行貸款不知所措......
整個傳導鏈條，徹底崩塌了。
3
當年美國的次貸危機也是類似的邏輯，同樣也是把地產過度“金融化”。
只不過，這次的罪魁禍首不是房東，而是躲在幕後的金融機構——
銀行提供貸款，再把這些貸款的“借條”打包賣出去，而後頭的金融機構則把“購房貸款”包裝成了理財產品，再賣給全世界的理財客戶。
恰逢美聯儲爲了刺激經濟，瘋狂放水，於是很多銀行爲了多賺錢，睜一隻眼閉一隻眼，違規拉人頭，甚至給流浪漢批貸款。
你敢買，我就敢貸。
結果給很多信用不好的人，發放了很多“次級貸款”。
但金融機構也不傻，當時他們想的是，就算借款人沒法償還貸款，還可以拿抵押的房屋來還。
而且，這些次級貸款，早已經被包裝成理財產品銷售出去了，就算炸了，也是大家一起死，風險早就通過金融系統被大範圍擴散出去了。
於是，印鈔機瘋狂運轉，房地產就虛假繁榮起來了，巨大的泡沫通過金融系統變成一個關乎所有人的，巨大的系統性風險。
這就是08年那場把全世界都拉入漩渦的“次貸危機”。
還是那句話，房地產“繁榮”的前提是：借款人都能還上貸款，並且房價能夠一直往上漲。
問題是，早期那批信用評級不好的人，有相當一部分已經還不起貸款，然後房產被沒收了。
於是，同樣是市面上的空置房產越來越多，房價下跌。
很多剛買房的人突然發現，房子不值錢了。
而他們需要付的貸款比房價還高一大截。
跌5%你還能說“是技術性調整”，跌個50%誰看了都慌。
於是很多人果斷違約，房子也不要了，銀行你愛咋地咋地。
第二批房子流入市場，房價繼續下跌，陷入惡性循環......
於是，這場金融遊戲，徹底玩不下去了。
回看這兩次危機，你會發現：
地產本身流動性小，如果沒有金融工具的傳導和放大，很難裹挾天量的普通人進來，演化成災難級的系統性危機，但是總有部分嘗過甜頭的人，想盡一切辦法爲它裝上“金融化”的引信。
把這個擊鼓傳花的多米諾陣列搭建起來。
本來應該承擔風險的人，一邊加槓桿不斷獲利，一邊通過金融系統，把層層包裝的爛賬和風險，轉移到無數的普通人身上，讓它變成一個需要全社會買單的巨雷。
最後留下一地狼藉。
但是，古爾丹，代價是什麼呢？