“老小區”爲何又受歡迎了？新規下，今後持有這兩類房子或將獲益
前面文章有寫過老小區的事，本篇有必要再寫一下。
原因就不多說了，這個話題在最近確實很熱，但看了很多文章，基本上沒見到有人分析老小區爲啥又突然火起來的原因，下面我們就簡單梳理一下。
都知道，房子都有變老變舊的一天，也就是說，我們每一個家庭都會面對房子變老的問題，如何正確看待老小區就顯得尤爲重要，畢竟，國人超70%的財富都在房子上面。
當然，這個話題要展開的話，需要說的東西確實很多。先來看看老小區爲啥這麼火爆？
數據顯示，過去的2023年，全國二手房成交量同比上升40%，僅從成交量來看，用超級火爆來形容一點不爲過。
而且，進入2024年以後，似乎有火上澆油的感覺，比如，各城二手房成交量都喜報連連，貝殼研究員發佈的數據顯示，重點城市二手房在春節期間的成交量同比增長了70%。
無獨有偶，根據諸葛找房監測的重點城市數據顯示，1月全月數據也是如此，比如上海同比增長103%，杭州增長122%，成都增長68%、佛山增長124%、深圳增長151%、無錫增長72%、廈門增長65%等等。
無一例外，一眼望去，二手房成交量都呈現快速上漲趨勢，爲什麼會如此？梳理原因不難發現，3大原因很現實，這也決定了未來老小區的走向。
第一，老小區改造發力了。
根據住建部發布的2023年老舊小區改造工作通知可知，改造的對象主要就是針對建造年代較久或者居民改造意願強烈的小區，開始從此前要求的主要改造2000前建造的小區，過渡到2005年底前建造的小區（地方財力允許），開始滾動操作，越來越多老房子將被納入改造，包括：
可以說，除了小區位置、房型等硬性的東西不能改外，其他都按照現代小區對標改造，絕不是以前大家看到的鋪鋪道路、刷新一下外牆，基本做到應改盡改、能改盡改。
根據住建部的信息顯示，2023年開工改造了5.37萬個老小區，這樣的小區，你說受不受購房者歡迎？至於2024年，住建部在2月21日的動員會上明確表示，老舊小區改造被列爲年度民生實事之首，顯然是非常值得期待的。
第二，城中村改造力度加大了。
城中村改造，具體就不說了，主要是拆遷，輔助改造。但自中央確定包括城中村改造等“3大工程”作爲房地產新模式內容後，中央專項借款給地方，輔助地方迅速開展城中村改造，截至2月20日，今年就已經發放了32個城市223個項目的借款360億。這麼短時間，這個力度是前所未有的。
當然，這些資金顯然是遠不能滿足各城城中村改造的資金需求的。比如廣州，僅僅在2024年就需要改造494個項目，投資1800億。所以，地方如西安、天津、上海、無錫、鄭州、北京等地引入PPP模式、開展ABS融資、設立專項基金等等，從一二級聯動轉爲做土地模式，由此可以看出爲什麼需要這麼多資金？
一方面是加大了改造範圍和力度，項目多嘛，另一方面改變過去的單個項目改造模式，現在實行成片綜合改造，把一片土地都用起來了，能獲得更多土地收益，開發商也願意參與。這樣其實是多方受益的，對拆遷戶來說，起碼能拿到更多拆遷補償款。
第三，二手房交易支出已開始明顯下降。
在房價方面，統計部門數據顯示，全國一、二、三線城市二手房均價同比分別下降3.5%、4%、4.2%。100萬的房子，就減少了3-4萬的支出，像大城市幾百萬房子，那就節省了幾十萬了，購房者當然更青睞二手房了。而且，有的小區的降幅還是比這個均價低不少，那就省更多的錢了。
到了2024年，1月份的四大一線城市的二手房價格降幅還在進一步擴大，北京、上海、廣州、深圳的二手房價格同比降幅分別擴大了-1.5、-1.1、-0.9、-2.1個百分點。這正好與開篇的數據對應起來了，說明這是二手房成交量放大的重要原因之一。
二手房交易成本大幅下降。早在2023年5月份，住建部和市場監管總局就發佈了要求二手房中介服務費用適當降低，隨後各大中介對中介佣金進行了調整。值得一提的是，越來越多的業主開始自己賣房了，更是省去一大筆中介費，操作其實也不難，掛在互聯網平臺上售賣，然後在辦理籤合同、完稅和過戶等手續的時候，找一家房產中介幫辦理一下，給點辛苦費就可搞定。
此外還有各地推行“賣舊換新”補貼政策、房貸利率下調政策，都讓購房者成本進一步降低。
在國家政策多方促成下，房地產市場確實發生了翻天覆地的變化，我們不能再以慣性思維來看待身邊發生的一切。總體說來，這些政策有國家考慮帶動就業、發展經濟的初衷，但實際確實也帶來了很多實惠，這兩類人大概率獲益。
一類是有無電梯的老房子。這個已經多次說過，國家已經對加裝電梯立法，住建部和最高院還專門發佈了加裝電梯的多個典型案例，由此也作爲地方審判類似官司的參考依據，其實就是能裝盡裝，業主提需求，相關部門走流程即可。所以，無電梯的老房子除非安全上有問題，其他絕大部分都會迎來電梯加裝機會。有電梯比沒電梯的小區，其價值就不多說了，按業內專家的話說，往往都有10-30%的提升。
二類是有安全隱患、影響城市規劃等需要拆遷的房子。這類房子往往處於城市的老城區，地段較好、配套較完善，但老城區發展地理空間有限，往往只能通過規劃拆遷建築物來實現相關公共設施的提升，這是老小區容易被拆遷的重要原因。此外，像那種建設時間久遠，還有那種特殊時代留下的多孔板材預製板建築物等，往往都有安全隱患，這是國家和地方明確優先拆遷的對象，只要地方財力達到，都會迎來拆遷機會，這也是爲什麼總有人專挑這類房子下手的原因。