金地有息負債餘額下降102億元 重新定價存量項目加速去化

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

今年上半年，房地產市場整體表現平淡，房企的財報也在低基數的基礎上，再度出現明顯下行，銷售額排名前列的房企也無一例外。金地也是其中之一。

根據金地此前發佈的半年報，今年上半年，金地實現營業收入211.29億元，同比下降42.67%；其中，房地產項目結算收入141.01億元，同比下降54.72%。利潤方面，金地則錄得歸母淨虧損爲33.61億元，同比下降319.43%。

雖然業績表現不佳，但金地已經基本度過了去年及今年上半年的償債高峰，下半年僅有一筆中票到期，壓力也隨之降低。

金地董事會主席徐家俊在9月18日舉辦的業績會上也表示，金地將通過大宗資產處置、加速銷售去化、積極拓展融資渠道等手段，積極籌措償債資金，並完成公開市場債務的如期兌付，公司主要股東也都在通過不同方式爲公司發展提供支持。

面對市場的不確定性，徐家俊在業績會上也指出，基於當前的宏觀經濟與行業發展狀況，未來市場將維持當前供需狀況，金地將根據不同地方的市場狀況隨行就市，併發揮營銷自渠的優勢，取得市場領先。

這或許意味着，在對市場充分預判的前提下，金地也將在可行的範圍內對項目進行重新定價以加速去化。不僅是金地，目前頭部的房企也均有意通過各種營銷手段加快去化，這是當前自救的有效手段。

積極償債

金地錄得虧損的表現，與其銷售表現走勢一致，並在去年全年的業績表現中有所體現。

2023年，金地集團實現營業收入981.25億元，同比下降18.37%；歸母淨利潤爲8.88億元，同比下降85.48%；扣非後則錄得淨虧損10.99億元。今年上半年，金地維持業績下行的趨勢，歸母淨利潤也由盈轉虧。

今年上半年，金地錄得歸母淨虧損爲33.61億元，同比下降319.43%，虧損的原因主要是受資產計提減值影響。今年上半年，金地計提資產減值準備29.25億元，其中計提信用損失準備8.34億元，計提存貨跌價準備20.91億元。

此外，房地產行業毛利率持續下行也對金地的淨利潤帶來衝擊，這也是行業的普遍現象。今年上半年，金地的毛利率爲11.04%，同比下降5.36個百分點。

金地財務總監曾愛輝在解釋利潤下滑的原因時表示，2024年上半年行業維持深度調整的局面，金地集團將確保現金流安全作爲首要任務，採取隨行就市的價格策略，加速去化和現金迴流，在利潤上會出現一定程度的折損。此外，金地銷售規模同比下降，導致結轉規模、毛利率出現同比下降，疊加資產減值的計提，營業收入和利潤同比下降。

雖然營收和利潤表現平淡，但金地償債仍在有條不紊地進行中，而且償債高峰期已經基本過去。

根據金地提供的數據，截至目前，金地今年已累計償還了境內公開市場債務約136億元，同時8月已如期償還到期的4.8億美元債，目前金地已無存續境外美元債。

從壓減的債務規模來看，金地的措施也行之有效。截至2024年半年末，金地賬面貨幣資金餘額爲231.2億元，較2023年末減少了66.2億元，主要原因是金地及時調整負債結構，嚴守現金流安全紅線，積極償還到期債務，控制槓桿水平。

截至2024年上半年年底。金地有息負債餘額爲817億元，較2023年末的919億元下降102億元，有息負債下降規模大於貨幣資金下降規模。2024年，金地也僅剩餘一筆待償還公開市場債務爲11月～12月份合計到期的30億元中期票據。

針對這筆票據的償還安排，徐家俊表示，金地將通過大宗資產處置、加速銷售去化、積極拓展融資渠道等手段，積極籌措償債資金，並完成公開市場債務的如期兌付，公司主要股東也都在通過不同方式爲公司發展提供支持。

相較於其他混合所有制房企，金地的股東對之的態度相對積極。去年年底，金地集團、福田建設將各自持有的深圳市金地新沙房地產開發有限公司51%和49%股權全部轉讓給福田投控，福田投控作爲金地的股東接手金地環灣城項目，這爲當時即將有多筆債券到期的金地解了燃眉之急，金地也順利度過了今年上半年的償債高峰期。

隨行就市

儘管當前的生存狀況有所改善，但是市場的擠壓仍然讓金地的未來充滿懸念。金地近年來在土地市場上的投資幾近停滯，已經讓之銷售額下滑至低點，未來可供結算的規模也已經大不如前。

根據金地披露，截至今年上半年年底，金地總土地儲備約3589萬平方米，權益土地儲備約1599萬平方米，其中，一、二線城市佔比約75%。而去年年底，金地集團總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約1800萬平方米。以此可見，金地的土地儲備在較快消耗。

在銷售額上，金地也隨市下滑。今年上半年，金地累計實現簽約面積240.3萬平方米，簽約金額361.1億元。公司新開工面積約59萬平方米，竣工面積約469萬平方米。而今年前8個月，金地銷售額表現也未能好轉，期內累計實現簽約面積321.6萬平方米，同比下降46.44%；累計實現簽約金額476.1億元，同比下降56.25%。

金地在此前的公告中表示，將根據實際經營情況對全年的新開工和竣工計劃進行調整，調整後的全年新開工計劃約95萬平方米，竣工計劃約1071萬平方米。此外，金地也將根據市場變化、項目獲取情況，按照以銷定產的原則，合理安排新開工計劃，並確保竣工和交付如期達成。

21世紀經濟報道記者根據財報測算，今年上半年，金地成交均價爲1.5萬元/平方米，而去年全年則爲1.75萬元/平方米。以此對比，今年上半年金地成交均價有一定的下滑，這或許有產品結構調整的因素，但同時也是隨行就市的結果。

徐家俊表示，金地通過優化渠道管理、加快資源盤活、提升經營管理水平來應對挑戰。在優化渠道管理方面，金地持續推進合夥人體系和線上獲客模式，藉助線上平臺，積極拓展客戶並提升線上銷售轉化率；資源盤活方面，公司對存量項目進行二次定位，確保項目在市場中的競爭力。經營管理方面，加大考覈力度，提升管理精細化水平。

從金地管理層在業績會上的發言來看，金地的這種主動動作或許還將持續。徐家俊表示，基於當前的宏觀經濟與行業發展狀況，公司預計未來市場將維持當前供需狀況，因此將根據不同地方的市場狀況隨行就市，併發揮營銷自渠的優勢，取得市場領先。

在繼續隨行就市加快去化的同時，金地對土地市場依然保持謹慎。

金地總裁、財務負責人李榮輝在業績會上表示，受到銷售市場的持續降溫及行業流動性較爲緊張的影響，金地自2023年下半年開始縮減投資。未來，金地將依據市場形勢和公司現金流統籌情況擇機補充土地儲備。公司將持續加強對宏觀形勢的分析與研判以及房地產調控政策變化對不同城市市場的影響，根據各城市市場運行趨勢及時有效地評估和調整投資策略，做好投資資源的配比和調度工作。