降息了，但加熱杭州樓市還不夠 房叔說No.373

|PART1|

降息了杭州樓市就一定回暖嗎？

昨日央行降息，人民銀行開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。

但此次降息並非大衆所理解的“降息”——存貸款基準利率下降，兩者的能量級別相去甚遠。

此次開展MLF操作以及逆回購的核心仍是向市場釋放定量的流動性，總體上量級是有限的。

回顧最近的一波存貸款基準利率下調，還是在此輪樓市行情啓動的前夕：2014年11月起至2015年10月末，期間存貸款基準利率連續下調五次。

此輪降息潮與樓市上漲潮幾乎無縫貼合，但直到6年後的今天，2015年10月24日發佈的基準利率（短期4.35%，中期4.75%，長期4.9%）仍保持穩固，並未輕易鬆動。

於低迷的房產市場（全國）而言，此次MLF以及逆回購降息10個基點更多是象徵性意義，從推動樓市回暖的角度，實質作用並不算太大。

但象徵意義也是意味深長的，近年、尤其是今年以來，樓市偏緊的貨幣政策終於發生了寬鬆的跡象。

在一定程度上或許也代表着，接下來貨幣寬鬆大概率是大趨勢，此次MLF和逆回購降息應該只是前菜。

如果不信，可以詳細看昨日發佈的經濟數據。

|PART2|

17號國家統計局公佈了2021年經濟數據，2021年全年國內生產總值1143670億元，比上年增長8.1%，兩年平均增長5.1%，經濟形勢總體看似較好。

但分季度看，問題就出現了。

2021年一季度同比增長19.3%，二季度同比增長7.9%，三季度同比增長4.9%，四季度同比增長4.0%。

可以看到，季度增速環比下降的趨勢非常明顯，尤其是第三季度和第四季度，增速已經滑落至5%以下。

第一、二季度增長喜人，從根本上有兩點支撐。

一是20年同期受疫情影響經濟數據的基數偏小，二是年初出口形勢大好帶動了經濟快速恢復，以製造業爲代表的外向型產業迎來了一波春天。

第三、四季度就沒有一、二季度那麼好的條件了，一是20年同期經濟已接近恢復，基礎數據較高，相對就導致了21年同期的增長數據較差。

二是，下半年國外供應鏈逐步恢復，同時歐美需求逐漸疲軟，外向型的製造業雖仍保持較強的競爭力，但已難以持續帶動整體。

房產投資以及消費數據在21年下半年也下滑明顯，回到數據上就呈現了前高後低的走勢。

同時，由於21年總體經濟復甦順利，經濟數據基礎較高，在出口導向的製造業帶動乏力，投資、消費不振的情況下，22年想要繼續保持高增長的難度較大。

甚至可以說，22年經濟繼續下滑的風險在加大。

那麼22年進行適當的貨幣寬鬆，已經成爲了可以推導出來的大概率既定路線，故此次央行下調中期借貸便利以及逆回購利率即是順理成章的。

然而恐怕這點水量還遠不夠，所以前文才會說此次準降息只是前菜，22年全面寬鬆的可能性並不小，大家得做好一定的心理準備。

至於杭州樓市，我仍對其大幅復甦回彈持相對謹慎的態度。

|PART3|

因爲杭州樓市不同於其他城市，如北上等一線城市。

它們的調控時間足夠早，且城市韌性遠強於杭州，限制性政策對其需求的壓制已接近臨界點。

這種情況下，只要貨幣等政策工具出現了較大程度的寬鬆刺激，處於長期高壓，且高壓被時間對衝差不多的北京、上海市場回暖將會相對較爲明顯。

而杭州距離近年來最具實質性的調控政策，也就是85新政，只過去了5個月時間，需求端的修復僅處於前期階段。

且杭州樓市的供給面，目前看對需求端呈現了壓倒性優勢。

明年大批量的新房交付也將繼續充盈杭州樓市的供給端，這種情況下二手市場想要反轉的難度是比較大的。就算是貨幣出現了較大幅度的寬鬆，也難以逆轉當前供明顯大於求的市場現狀。

信貸寬鬆起到的作用是放大器和催化劑，而限購控制了需求的水源，信貸需要在寬鬆的限購環境下才能發揮出最積極的作用。

在限購嚴格的杭州樓市，僅通過一定幅度、一定次數的降準降息，於市場而言幫助有限，因爲它對需求端的生成、修復作用是有限的。

所以關鍵還是在於限購，它卡在脖頸，給再多的貨幣水，能夠到肚子裡的也是可以看得見的。

這也是讓大家積極關注直接、間接的限購放鬆（放鬆落戶門檻等）跡象，或能夠明顯擴大需求端的政策工具出臺，而對信貸寬鬆不要過度緊張的核心原因。

|PART4|

在此，再次和大家明確一點：

杭州樓市上漲的底層邏輯(需大於供，搖號機制對部分改善、剛需有房家庭的擠壓）已經被破壞了。

判斷杭州樓市是否能夠明顯復甦，關鍵就在於判斷需求端的修復進程，這點需要切記。

一切不考慮需求端整體修復的實際情況，空談樓市即將明顯復甦、反彈的言論都需要謹慎看待。

當然部分區域新房供給短缺，導致杭州樓市結構性的輕度復甦是完全有可能的

在全面寬鬆可能到來的前夕，也可以較爲確定的是，杭州樓市短期的階段性底部基本到了，一些優質區域的二手房已經可以進入自住選項。

需要置換的自住客羣，平穩的當下已經不失爲一個置換契機。

於投資，我們依舊不建議入手二手，買二手投資，就算吃到了短期的政策紅利，時間放長遠一些，紅利吐出來也不是不可能。

改革將是長期持續的，終有一天會到來，你選擇刀尖舔血還是放棄最後一口，安穩一些？

最後回到降息這個議題。

此次“準降息”對杭州樓市基本沒有明顯影響，想起到加熱杭州樓市的作用，這點能量還遠遠不夠。

即使能夠將杭州樓市從0度加熱到5度，於體量龐大的樓市而言又有什麼本質上的區別嗎？冷風一吹依舊徹骨。

接下來繼續看戲，重磅還在後面。

湯加超級火山爆發，西部鄰國動盪，美聯儲縮表加息風雨欲來，2022註定也是不平凡的一年。

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文章來源:杭州房叔