杭州土拍熱度略升但分化依舊 新房限購政策或放開?丨市相

距離上一輪土拍落幕還不到兩週時間,杭州再次迎來2024年第四批次地塊的集中出讓。

4月29日,杭州市5宗地塊掛牌出讓,總起始價153.86億元,總出讓面積71.09萬平方米。最終,上城區四堡七堡單元JG1403-12地塊終止出讓,剩餘4宗地塊攬金117.5億元,成交樓面均價19312元/平方米。

從成交結果看,龍湖、綠城、建發、中天+海威分別斬獲一宗地塊;從溢價率來看,未來科技城單元地塊底價成交,浦沿單元地塊低溢價0.7%成交,其餘2宗溢價率超13%。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示,對比上批次7宗地託底的成交現狀,本批次土拍熱度稍有好轉,但分化持續加劇、利潤空間亦有限,因此房企出價更加理性,仍然保持謹慎態度。

均好型地塊將成房企追逐對象

本次土拍最大的看點之一,便是餘杭區未來科技城單元YH090702-05、090702-10等地塊。作爲低碳國際未來社區地塊,其在去年9月餘杭區舉辦的2024年土地招商推介會上就已亮相。

資料顯示,該地塊距離未來科技城萬象城和地鐵3、5、16號線交匯的綠汀路站直線距離僅約450米。此外,3公里範圍內有浙江大學醫學院附屬第一醫院總部、菜鳥總部、人工智能小鎮等產業、生活配套。

值得注意的是,該地塊爲本輪土拍中體量最大、起始價最高的地塊。其出讓總用地面積24.44萬平方米,可建面積約46.2萬平方米,包括3宗純宅地、1宗商住兼文化活動中心等用地、4宗商業用地、1宗商業商務金融兼排水用地。其中住宅部分的體量約38萬方,佔比約82%。

最終,建發以底價84.95億元摘得,樓面價18389元/㎡。多位業內人士表示,龐大的體量、高門檻的起拍價,讓大部分房企望而卻步,此次底價成交也在意料之中。

除了未來科學城地塊外,蕭山區世紀城核心區塊單元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地塊,是本次土拍中競爭最激烈的兩宗地塊之一。

據悉,該地塊在掛牌期間已有3輪報價,最終經過22輪角逐,由綠城以8.66億元競得,樓面價32771元/㎡,溢價13.79%。該地塊南側直線500米處即爲軌道交通2號線盈豐路站。地塊出讓面積10577平方米,可建面積2.6萬方,需配建一所9班,新房精裝限價46000元/平方米。

此外,龍湖以14.35億元競得濱江區浦沿單元BJ040403-05(1)地塊(原長河單元R21-B12地塊),樓面價20216元/㎡,溢價率0.7%;中天+海威以9.53億元競得上城區丁橋單元JG0404-11地塊,樓面價19527元/㎡,溢價率15.09%。

高院生指出,丁橋地塊溢價率達本批次最高,反映出房企投資邏輯的微妙變化。從投資風險的角度來看,丁橋地塊投資標的較小,風險相對可控。從地塊質量來看,該地塊配套及居住現狀均好,未來競爭產品有優勢。因此,主城範圍內、風險可控的均好型地塊或將成爲房企追逐對象。

他進一步表示,目前杭州5批次將於5月16日出讓,但從地塊質量來看,多爲遠郊地塊,預計熱度難有起色。杭州急需提振市場信心,在當前流速持續下滑的背景下,若增加利潤空間,或將提升企業拿地信心。

長期來看新房市場有望鬆綁

事實上,近三年來,杭州土地出讓金常年位居全國前三。但進入2024年,特別是自3月以來,土拍市場持續降溫。其中,3月29日出讓的5宗地塊中有2宗流拍;4月16日出讓的8宗地塊中有7宗底價成交。

土地市場的熱度一定程度上反映了當地樓市的變化趨勢。在行業持續深度調整的當下,杭州新房市場也呈現分化態勢。

有關統計數據顯示,2023年杭州市區(含富陽、臨安)新房成交量創2018年以來新低。同時市場低迷亦反映在中籤率上,2023年杭州市區(含富陽、臨安)整體樓盤中籤率爲43.68%,是2018年購買熱情最低的一次。

此外,克而瑞數據顯示,今年2月、3月杭州商品住宅成交不及往年同期。其中,2月杭州共推盤8次,553套房源入市,整體去化率38%。3月杭州十區商品住宅成交面積78.4萬㎡,同比下跌42%。

可以看出,杭州新房市場亦未走出獨立行情。而在市場持續承壓、基本面仍未好轉的情況下,樓市政策仍以寬鬆爲主基調。

據諸葛數據研究中心不完全統計,自去年以來,截至今年4月28日,全國已有約35城放鬆限購政策,其中合肥、昆明、蘇州、長沙等22城全面放鬆限購。

另據中指研究院監測,截至目前,除海南省外,核心城市中包括四個一線城市和杭州(新房)、天津、西安核心區仍維持限購政策。

那麼,杭州是否也會解除新房市場限購?對此,中指研究院分析師表示,基於杭州目前的新房市場表現,以及3月14日發佈的《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》而言,短期內杭州不會出臺新房政策。但從長期來講,是有可能的,不過也是需要看之後的土拍效果,新房市場表現等。

多位業內人士亦認爲,樓市政策寬鬆調整基本上已是“全國一盤棋”,預計接下來會覆蓋到更多城市。

文/崔瑞婷