廣州保障房，撼動不了樓市！

最近，廣州的購房圈裡，"配售型保障房"成了最火的關鍵詞。

大到各大媒體平臺，小到微信羣聊，無一不在熱議這個話題。

或許是因爲市場關注度太高，就在今天，這份《徵求意見稿》結束時間竟然“續杯”了5天（原定15日結束），讓更多人有了發聲的機會。

關於這項新政策，市場上衆說紛紜，最普遍的一個觀點是：配售型保障房的出爐，將會給市面上的剛需房帶來致命一擊。

在集體渲染下，不少購房者對“配售型保障房”的認知，似乎開始偏離了正軌。

配售型保障房，真的會取代剛需商品房，成爲未來剛需購房者的首選？

今天，來說點大家不那麼愛聽，但又不得不面對的樓市真相。

配售型保障房，究竟是什麼？

“配售型保障性住房”，說白了，就是保障房換了個名頭和玩法。

保障房，在廣州並不是新鮮事。廣州一直都有相對成熟的保障房體系。

自1986年起，廣州就先後建設了一批解困房、安居房、廉租房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房以及各類棚戶區改造住房等。

1996年，那時候稱之爲“解困房”，顧名思義就是解決困難戶的住房問題；

到了1995年，保障房又換了個名義，被叫做“安居房”；

到了2007年，廣州又推出經濟適用房，比如大部分人所熟知的海珠二手小區聚德花苑，就是政府推出的經濟適用房。

經過五年的推行，經濟適用房項目在2012年按下了暫停鍵，不再新建經適房。直到2020年，隨着廣州最後一批剩餘的經濟適用房的推出，這一住房政策才正式落下帷幕。

相比安居房、經適房，更爲現在的購房者所熟知的保障性住房，應該是共有產權住房。

2018年，廣州在南沙試點，推出了第一批共有產權住房。

目前共有產權房已不再推新，此前已建好的部分共有產權房，也將轉爲配售型保障性住住房。

也就是說，最近推出的配售型保障性住房政策，本質上是一次廣州保障房體系的迭代更新。

配售型保障房的四大特點

既然不是什麼新鮮事，爲何能在市場上引起這麼大的轟動呢？

原因有4點。

一、現在推出的配售型保障房，地段比以前更好了。

根據徵求意見稿，配售型保障房將會按照職住平衡的原則，優先選址於公共交通便利、市政基礎設施和公共服務設施較爲齊全的區域。

比如說今年新開工的五個項目，海珠新滘西項目在中海大境旁邊，天河奧體新城項目在天河壹品附近，荔灣葵蓬南項目隔壁就是保利和頌和中海浣花裡。

基本都在中心區核心熱門板塊。

二、未來配售型保障住房的售價比較低。

配售型保障房的定價原則是“保本微利”，根據市場預測，價格可能會在同地段商品房的5-6折左右。

三、配售型保障住房的准入門檻不高。

具體而言，除了必要條件“以家庭爲單位，3年內無房產”外，滿足以下兩者之一即可申請：

1、擁有廣州戶籍並連續繳納3年社保；

2、非廣州戶籍但在本市工作，符合人才標準，並連續繳納1至3年社保。

相比之前“戶籍需滿10年”苛刻的共有產權房申請條件，配售型保障房的門檻低了不少。

四、2024年，廣州擬籌建配售型保障性住房不少於1萬套，接下來還會加大供應。

在地段優勢+價格優勢+低門檻准入+大批量上市的基礎下，就有聲音提出：

未來，配售型保障房將會成爲剛需的福音，代替剛需商品房市場的主流。

剛需的福音確實是，但對市場的影響，說實話，不會太大。

它撼動不了市場

先來說一下“量”的問題。

一萬套的配售型保障性住房，量很大？將會對剛需市場產生巨大的衝擊？

不至於。

2023年，廣州全市二手住宅共成交86947套，新房住宅共成交74486套。換句話說，短短一年，廣州的住宅需求量就高達16萬套。

先不說1萬套配售型保障性會不會一下子推出市場，哪怕推出市場，那也只佔了市場的一小部分，杯水車薪，對市場影響有限。

更何況，根據官方數據，過去36年中，廣州已經陸續推出了超35萬套保障性住房，平均下來大概也是一年一萬套左右，保障房供應量上並沒有太大的變化。

而且，普通人猶豫買不買配售型保障房的理由，太多了。

2007年，因新一批的經適房因設在鬧市，廣州就曾出現“萬人排隊搶購經濟適用房”的場面。

但是，在熱度過後的2008年，廣州市的經濟適用房就嚴重“遇冷”。

主要的原因有兩個，一是大部分經適房位置不好，二是經適房業主本身只擁有有限產權，未來房產轉讓將會有所限制。

地段方面，配售型保障房有所改善，但轉讓限制、無金融屬性等問題依舊存在。

根據細則，廣州的配售型保障性住房，需要適應3年封閉期，3年後可以在內部流轉平臺出售。超過1年沒有沒有人購買的，可以向專營機構申請回購。

這裡有兩個點是需要特別注意的。

第一，配售型保障房的內部轉讓價格，不得超過原購房價格。

第二點雖然超1年賣不出，可以向專營機構申請回購，但回購的價格是由雙方協商的，不得高於按照每年折價1%的價格。

跟商品房不同，配售型保障性住房是完全沒有金融屬性的！不管樓市怎麼漲，它也不會漲一分錢。

大家不要低估了人性，“既要還要”是天性。

配售型保障房無法升值這一點，會勸退不少人。

雖然大家嘴上都喊着：有房子住就可以了。但真的要花個上百萬買一套不會漲的房子，沒多少人願意。

另外一個值得注意的是：一個政策的提出，必定要經歷不斷的完善過程。

雖然政策層面考慮到了種種，但實際落地的過程中，還是有可能會出岔子。

比如，之前的共有產權房，近期就爆出了“回購”的問題。

廣州共有產權房榕悅花園的業主，買房已經兩年，但現在想賣房，卻找不到退出途徑。

關於這個問題，領導留言板曾有官方回覆：

對於已購共有產權房業主，“可以向代持管理機構提出轉讓所持產權份額的申請，受讓人應當具有購買共有產權住房資格，代持管理機構在同等條件下享有優先購買的權利”。

“代持管理機構提出轉讓所持產權份額的申請”，這個話，是不是相當熟悉？

大家可以往上翻一翻。配售型保障房，要退出，除了轉讓外，是向專營機構提出回購申請。

說實話，專營機構是否能夠真正落實回購，還需要後續有力的監督政策。

雖然配售型保障房短期內可能會吸引一定關注，但從長遠來看，其對市場的影響有限，商品房依舊會是購房者選擇的主流。

它更多會朝着既定的方向走，讓真正想買房而不得的中低收入家庭，有所居。