檢察機關依法加強民事執行法律監督促進司法拍賣房屋規範執行

司法拍賣房屋作爲財產處置變現的重要方式，直接關係羣衆合法財產權益。檢察辦案發現，當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區”，需要高度警惕並提前做好防範。

一、競買人惡意串通、低價競買破壞司法拍賣秩序。有的競買人爲以較低價格競得拍賣房屋，與他人惡意串通，損害產權人或其他競買人的利益。如一起民間借貸糾紛執行案，某飲用水公司與某物資公司均報名參加司法拍賣。拍賣當天，某飲用水公司提出補償某物資公司100萬元，勸其退出拍賣，某物資公司同意。最後，某飲用水公司以1217萬元起拍價成功競拍案涉房屋。檢察機關收到相關線索後，經調查覈實，以兩公司惡意串通低價競拍爲由，建議法院重新拍賣。法院採納檢察建議並重新組織司法拍賣，案涉房屋最終以2493萬元的價格成交，有效保護了房屋產權人、債權人等合法權益。

二、被執行人虛構租賃關係妨礙拍賣以逃避債務。近年來，有的被執行人爲逃避債務、阻礙執行，利用“買賣不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過倒籤合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關係，約定較長的租賃期限並提前收取租金，阻礙房屋拍賣的正常進行。如一起金融借款合同糾紛執行案件，拍賣房產存在“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等異常情形。檢察機關查明，被執行人婁某與涉案房屋承租人惡意串通，通過簽訂虛假租賃協議、僞造租金支付流水等方式，捏造租賃關係，且婁某借用案外人名義參與競拍，企圖繼續控制使用涉案房屋。檢察機關依法監督，並向公安機關移送婁某涉嫌拒不執行判決、裁定犯罪線索，婁某被追究刑事責任，涉案房屋被依法處置。

三、稅費數額不明確易引發爭議。《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十條規定：“因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。”實踐中，有的法院在拍賣時事先提醒“一切稅費由買受人承擔”，有的則標註“過戶涉及的相關稅費，請各競買人自行向相關職能部門諮詢確認”。有的競買人拍賣前未詳細瞭解涉案房屋稅費及負擔情況，拍賣後面對超出預期的稅費又心生悔意，導致引發不必要的糾紛。如某農商支行與某建築公司借款合同糾紛執行案，執行法院依法對某建築公司名下的不動產予以司法拍賣，並在拍賣公告中聲明，“標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，交易過程中產生稅費依照稅法等相關法律法規和政策的規定，由買受人承擔。”買受人陳某以1487.6萬元價格競得，後在辦理過戶登記手續時，稅務局告知應繳納稅費800餘萬元。陳某以交易稅費過高爲由提出異議。執行法院審查後認爲，雖然各方當事人均表示拍賣程序符合法律規定，但對稅費數額存在重大誤解，依照相關規定裁定撤銷拍賣。

四、涉案房屋騰退難影響買受人使用。2019年12月，最高人民法院發佈《關於在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》，《意見》明確提出，拍賣財產爲不動產且被執行人或他人無權佔用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院發佈《關於進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》，重申該要求。但司法實踐中，法院依法依規騰退房屋面臨許多難題，有時競買人不得不延期收房。如一起申請交付司法拍賣房屋執行監督案，謝某在某網絡司法拍賣平臺上以421.3萬元競得涉案房屋，但居住該房屋的第三人季某宏以年齡較大、行動不便爲由拒絕搬離。檢察機關建議法院對涉案房屋依法採取相應的執行措施，促成謝某與季某宏達成和解協議，季某宏主動搬離案涉房屋。

結合監督辦案，檢察機關提示：參與競買司法拍賣房屋時，應事先了解相關流程和手續，詳讀公示信息，全面知悉房屋存在的各類風險，在理性預算、知悉風險、瞭解規則的前提下參加競買。