規劃引領疊加政策利好 天河地產市場迎新機遇

天河正以前所未有的力度推進城中村改造，推動天河東北部的發展空間充分釋放。資料圖片

作爲廣州的經濟大區、創新強區和城市客廳，天河區是很多人置業廣州的首選地。資料圖片

國慶假期前，廣州全面取消住房限購，加上“降息”“降準”“降存量房貸利率”“降二套房首付”等積極信號的共同作用，廣州迎來樓市“金九銀十”銷售旺季。作爲廣州的經濟大區、創新強區和城市客廳，天河區四度獲評“中國最具幸福感城區”，早已是很多人置業廣州的首選地。今年，天河區提出“一芯一帶兩軸”新藍圖，逐步重新塑造發展空間格局。這不僅爲購房者提供了更多元化的選擇，也爲開發商們打開了新的市場空間。規劃引領疊加政策利好，天河區房地產市場將迎來哪些發展機遇？

根據空間發展及功能需要，天河區將聚力發展七個重點片區，促進資源互補、產業互動、佈局互聯，推動實現天河中央商務區從“一枝獨秀”到各重點發展片區“多點支撐”的根本性轉變。

臨江大道優質地塊成功出讓

樓面價創下天河區史上新高

9月底，樓市利好政策接連出臺。9月26日，中央政治局會議明確“要推動房地產止跌回穩”。三天後，9月29日晚間，中國人民銀行（下稱“央行”）一口氣公告落地四項金融支持房地產政策：統一下調存量房貸利率、優化調整房貸利率定價機制；下調房貸首付比例；優化保障性住房再貸款；延長兩項房地產金融政策文件的期限。央行公告當晚，廣州宣佈全面取消限購，不再審覈購房資格、不再限制購房套數，打響了一線城市全面取消限購第一槍。

也是在9月29日這一天下午，歷時5小時、148輪舉牌，天河區臨江大道北側AT080722地塊最終以超117.55億元成交。扣除配建後，樓面價約7.65萬元/平方米。這是今年廣州土拍的總價之冠，也是樓面價之冠，在廣州土拍歷史上亦能進入第二名。

這猶如一針強心劑，大大提振了市場信心。有分析指出，在廣州取消限購之前，開發商願意花上百億用腳投票，代表的恰恰是市場對天河的絕對信心。“開發商對於天河豪宅的潛在客羣、購買力，有着絕對的自信，尤其是明年和後年核心板塊豪宅的塔尖資產。”分析指出。

天河區統計局公佈的主要經濟發展指標數據也顯示，今年1-8月，天河房地產開發投資同比增加18.0%，房地產開發投資整體呈現復甦態勢。

天河處於廣州“三脈”“三軸”“三核”戰略佈局的重要鏈接點、樞紐點，它既是老廣州的重要組成部分，也是新廣州的重要支撐。易簡財經CEO張威指出，天河作爲城市中心區域，其地位系歷史積澱而成，難以撼動，預計天河區將是率先觸底反彈的區域。在房地產領域，地段價值無可替代，是核心中的核心。回顧上一輪廣州樓市調整，珠江新城區域展現出了較強的抗跌性，其中匯悅臺更是表現優異，跌幅有限。而麪粉廠地塊作爲近年來廣州市推出的優質地塊，其潛力被廣泛看好，有望效仿匯悅臺，匯聚高端圈層，進而對周邊房價形成積極提振作用。

樓盤產品類型豐富

黃金週樓市“含金量”十足

不到一週，一系列增量房地產政策集中落地，瞬間引爆市場，購房者的購買熱情在國慶黃金週得到充分釋放。

作爲廣州核心區域，天河區不少樓盤營銷中心國慶期間幾乎不間斷地上演着火熱的看房場面。據媒體報道，2024年上半年天河區豪宅銷冠——越秀天河和樾府在國慶當天來訪增加400%，西派天河序在這個國慶假期前兩日單天來訪均突破120組，國慶首日更是突破150組來訪，當天成交12套，銷售額破億。位於天河智慧城板塊的能建·天河麓譽府項目客戶量日均約100組，而且七成成交的客戶都是當天看完就買。據貝殼平臺數據，截至10月7日15時45分，廣州貝殼新房節累計認購突破3100單，與去年同期相比增長兩倍以上。

“本來我們對10月的市場判斷是不太樂觀的，但9月底的這波政策又把大家的預期拉了回來。”中原地產項目總經理黃韜表示，從一線市場反饋的情況來看，新政出臺後的這幾天看房熱情非常高漲，在不限購、利率、首付等系列利好政策的疊加下，今年廣州“銀十”以及第四季度樓市成交量將有較爲明顯的反彈。在政策持續發力的預期下，房地產市場有望加速築底企穩。在廣州十一區當中，他尤其看好天河區的市場前景，“‘天河區’這幾個字已是‘金漆招牌’，就值得5萬元一方了”。

隨着近年供地的增多，天河區有多宗地塊的樓盤在售，或即將登場。從天河智谷片區最小70多平方米的“上車盤”，到廣州國際金融城的沿江超級改善型物業，住房產品極爲豐富。據不完全統計，在今年“金九銀十”營銷季，天河區全區有約20個樓盤持續推貨。

“天河區是機會之城，資源集聚、人才集聚，能讓更多企業和人才在這裡創業成長。在吃喝玩樂方面，天河也是非常豐富多元的。”“城市戰爭”創始人孫不熟指出，天河區的房產憑藉其核心區位、優質地段、成熟配套，對購房者而言有着更大吸引力。高淨值人羣對趨勢變化相對比較敏感，因此在政策利好的刺激下，中高端房產市場率先呈現回暖。

產城融合並舉

天河東北部地區將加速發展

從天河體育中心開建，到六運小區應運而生，多年來，天河區的發展一直是產城融合並舉。隨着城市發展版圖不斷向外延伸，發展相對薄弱的天河東北部也將迎來新發展機遇。

今年，天河區提出着力構建“一芯一帶兩軸”發展空間格局，將向東北部地區聚焦聚力。根據空間發展及功能需要，天河區將聚力發展七個重點片區，包括天河中央商務區、廣州國際金融城、天河智慧城、天河智谷片區、環五山創新策源區、沙河片區、龍洞鳳凰片區，促進資源互補、產業互動、佈局互聯，推動實現天河中央商務區從“一枝獨秀”到各重點發展片區“多點支撐”的根本性轉變。“東拓北進，天河區正構建‘廣州之倉’，廣州未來看天河。”“談房”新媒體主理人、國家勘察設計註冊師譚方認爲，“一芯一帶兩軸”是天河區房地產發展的“方向標”。隨着東北部地區的基礎設施、公共服務進一步補齊，這些片區將繼續產生虹吸效應，吸引企業落戶和精英人才涌入，進一步推動區域協同發展。

目前，天河正以前所未有的力度推進城中村改造，推動天河東北部的發展空間充分釋放。9月30日，天河區新模式城中村改造首個市政基礎設施工程項目——凌塘村首開區規劃橫路順利開工。凌塘村改造項目地處天河智慧城核心區華觀路產城融合帶，火爐山生態本底豐厚，產業基礎支撐良好。項目規劃了居住、商業商務、公共服務設施等功能區，將打造成爲協調發展、宜居韌性智慧的現代化活力創新城央區。

不僅僅是凌塘村。天河區各大重點功能片區內12個城中村改造工作正在攻堅推進。其中，柯木塱村改造首期項目正在開展徵拆前期工作；元崗村、長湴村改造項目已劃定首開區範圍；大觀村改造項目已完成控規調整，並正式啓動具體改造實施工作；冼村舊村改造項目四至七期復建安置房主體封頂；新塘新合公司改造項目進入建設收尾階段。據介紹，12個城中村改造項目涉及改造範圍約1047公頃，總建築面積約1335萬平方米，改造後將爲城市發展提供新的空間載體。

南都廣州新聞部出品

採寫：南都記者 夏嘉雯