購屋改採許可制 私法人爆換手潮

《平均地權條例》新制7月1日上路,私法人購買住宅採許可制,在一般房型買賣形成上下車頻繁的換手潮。(本報資料照片)

近三年1~5月臺北市億級豪交易量

《平均地權條例》新制7月1日上路,私法人購買住宅採許可制,由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素,不論是獲利了結或逢低買進,私法人在房市操作各異,形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮,惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。

截至目前爲止,今年1~5月臺北市1億元以上豪宅,共有53筆交易紀錄,不過對照去年同期104筆,交易量減少近一半,不過實價登錄有登錄的時間落差,因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。

5年不得移轉 買賣趨保守

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察,疫情期間不少臺商迴流,熱錢涌入房市,高端豪宅交易熱絡,不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等,再加上《平均地權條例》修正案通過,市場氛圍趨向保守,豪宅的單價或交易量也都趨緩。

第一建經研究中心副理張菱育指出,《平均地權條例》新制已於7月1日上路,爲了遏止炒房,當中祭出的私法人購屋採取許可制,且購入後5年內不得辦理移轉、讓與,交易流程更爲繁複,法規上路後,恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度,得改由個人名義購置,下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。

一般房型 較豪宅交易多

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,在《平均地權條例》新制上路前,私法人出現換手潮,相較豪宅,買賣最多的仍是一般房型,雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽,但若以內政部以往統計,私法人買賣占房屋移轉棟數3%到4%之間。

私法人一般可區分爲有錢人以公司名義買豪宅,以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出,由投資客組成的公司,由於買賣量太大,成立公司買房,不僅好管理,且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損,也可防止買賣掛在個人名下,可能發生偷賣弊病。

他表示,私法人買豪宅的仍佔少數,多數標的仍是以1到3房的一般房型居多,以一年約30萬筆交易來概估,換算私法人買賣也有好幾萬戶,因此,不論是獲利了結或逢低買進等各種原因,私法人在7月1日前有人搶上車,也有人搶下車,形同是私法人房市見解不同的換手潮。

私法人將目光 轉向商辦

至於私法人買賣房子的地點,何世昌表示,私法人豪宅買賣仍以臺北居多,外縣市少,臺中有但不多。因爲豪宅沒有太大增值空間,投資報酬率差,私法人一般不會買來投資,因此,私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量,大多是有錢人買來自用居多。

張旭嵐指出,《平均地權條例》的修法「管住不管商」,因此今年私法人逐漸將目光,從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下,高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極,在央行升息至今已達3碼的情況下,預期投報率也應隨之上調0.75%,由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色,以及「高出租率」的地段優勢,因此今年精華區中古商辦將成爲交易重點。