公攤面積，飛走了嗎？

每隔幾年，“取消公攤面積”就要被翻出來熱議一番，買房人訴苦，開發商說難，監管部門表示重視，走完這個循環之後就偃旗息鼓鳴金收兵，然後一切如故，每次大差不差，都是這樣一個循環。

這一次的起點是湖南衡陽、河北張家口。前者發文提出推行“套內面積計價”，後者發文表示“逐漸取消公攤”，於是，天下苦之久矣的公攤面積，似乎又要被趕出歷史舞臺了。

我們能夠理解這兩座城市的做法是爲了解決購房人的“痛點”，活躍交易，鼓勵買房；我們也感同身受，買房人“花錢買了100平方米的房，使用面積只有80多平方米”時的鬱悶。但儘管如此，解決這些“體感不佳”的問題，也絕非是一朝廢止就完事大吉，如果不得要領，處理不當，還會產生次生問題，最終損害還是由業主承擔。

關於公攤面積，我們有以下幾個看法，希望能對釐清這個問題有所幫助。

首先，不要將“套內面積計價”和“取消公攤面積”混爲一談。在這方面，湖南衡陽不是先驅，北京2003年就提出了套內面積計價，重慶以套內面積計價已有多年。

區別在於，套內面積計價，單價要比建築面積計價高，但總價是一樣的。比如，總價300萬的房子，建築面積計價可能是3萬元，套內面積計價就是每平方米33000元。

必須強調，套內面積計價只是換一種計價方式，並不表示公攤面積飛走了。重要的是要透明，讓購房人看得清楚明白。

例如北京，在公示價格時，會按照建築面積和套內面積公示，具體到某個樓盤，會標明按建築面積計價的單價是多少，按照套內面積計價的單價是多少，後者高於前者，只是計算方式的不同。所以，“套內面積計價”絕不能和取消公攤面積劃等號。

第二，公攤面積不是“零和博弈”，不是公攤面積大了，開發商就拿了更多利益。按照當下監管規範，公攤面積一般包含“公共基礎設施”（如電梯、樓道、樓梯、管道井、機房等）、“公共空間”（如大堂等），以及牆體等幾部分。

很多人抱怨現在買房公攤變大，套內變小，在很大程度上，這不是開發商可以左右的。相當一部分是監管標準、建築規範的變化發展所致。例如，早期住宅樓層低，沒有電梯，公攤面積自然就小。後來高層建築大量出現，電梯也不是隻有一部，而是幾部，公攤面積自然就上去了。再到後來，低樓層住宅也開始配電梯，這自然也帶來公攤面積提高。

再比如樓梯寬度。我國一些城市，從人本角度出發，以急救擔架通行爲條件，增加了樓梯寬度，這在應急時是十分必要的，但客觀上，樓梯寬度的增加，也使公攤面積增加。

這種例子還有很多，分佈在小區機房、泵站、管井等各個方面。更高的標準，往往是更大的空間，更大的空間，就意味着更大的公攤面積。

還有一個典型例子，當下市場，對於幹掛石材、鋁扣板等外立面的項目，購房人更喜歡，認爲美觀大氣，也能在一定程度上給房產保值。但是，幹掛石材、鋁扣板作爲外立面，就會增加牆體厚度，繼而增加房屋的公攤面積。

在這些問題上，開發商和購房人不是“零和博弈”。

第三，合規合理的公攤面積存在，恰恰是明確權屬，保護業主的利益。衡量公攤面積是否合理，一般有兩個標準。一是是否符合監管規範，二是公攤面積是否都爲業主生活服務。這兩個標準，到最後又會融合成一個標準，監管規範制定的出發點，也是公攤面積爲業主生活所用。

從這個視角出發，無論電梯、樓梯、樓道，還是管徑、泵站、機房，甚至是物業管理用房（物業服務水平是另一個問題，不應混淆），均是業主正常生活所必需的設施，與生活品質直接相關，通過公攤面積，業主支付對價，明確這部分設施的歸屬與權利，該主張的時候可以主張，這是業主利益的一種保障機制。

如果簡單取消公攤面積，那麼，這些設施誰來投資，權屬如何確定？無論是“懸空”，還是歸屬於第三方，勢必造成這些對業主生活品質有直接影響的設施權屬主體與業主本身分離，形成不同主體之間的關係，不同主體自然有不同利益訴求，一旦產生矛盾，博弈、扯皮無可避免，既然主體分離，那麼就要談判，談判也不一定能談出完全符合業主的結果，這樣一來，最終受到影響的仍然是業主。

第四，公攤之苦，苦在於不透明。近些年來，購房人之所以怨聲載道，是因爲在買房時，很難了解公攤面積的具體情況。請注意，這裡有兩個重點，一個是“買房階段”，另一個是“具體情況”。

我們知道，在最終的不動產權證書上，對公攤面積等信息會有註記；在購房合同的附件部分中，一般也會對公攤面積有較爲詳細的說明。但是，拿到不動產權證是在交房以後，籤合同也是在購房的最後階段，而在做出購房決策的階段中，購房人能夠了解的關於公攤的信息十分有限。

在看房階段，關於公攤的信息獲取十分籠統，一般就是個得房率指標，這種感知十分模糊。一般而言，哪些位置是公攤，每個位置公攤的面積大約是多大等等具體信息，樓盤是不介紹的，一般的買房人也很難問得這麼細緻，從全國而言，也鮮有對此予以制度保障的。這就造成一個尷尬的局面：籤合同是購房的最後一個階段，走到這一步，買不買的決策已經做完了，而在做決策的階段，購房人很難獲悉公攤具體的信息。這就爲收房之後“公攤大”的“不佳體感”埋下了伏筆。

因此，可否考慮從制度層面將更具體的公攤信息前置披露或說明，而不是隻講籠統的得房率。在購房決策階段就能充分了解，覺得公攤大，不合理，就不買了，不把不確定性和矛盾留到後期。

第五，公攤面積、套內面積都是技術性因素，與房價關係不大。房產因爲總價高昂，因此，買方對價格高度敏感，因此，套內面積與公攤面積常常被認爲會影響到房價高低，這其實真是個誤會，因爲“揹着抱着一邊沉”。

公攤面積是客觀存在，不可能憑空消失，這部分設施有成本，又直接服務於業主生活，因此，套內面積也好，建築面積也罷，這部分的支出總是要被覆蓋的，以套內面積計，因爲面積小，單價就高一些，以建築面積算，因爲面積大，包含了公攤，單價就低一些。這就是個算術問題，連數學問題都不是。因此，與房價無關。

當然，這其中也有一些例外。當前樓市下行，開發商“漲價”很難，如果一刀切轉爲套內面積計價，理論上確實存在開發商難以通過直接漲價消化這部分成本的情況。

不過，實際操作過程中，全國各主要城市，新房交易基本上都是價格備案機制，並非純粹的買賣雙方直接商定價格，在這種機制下，如果採用套內面積計價，備案價勢必會提高，在這個價格基礎上，開發商再進行打折，在折扣設定的過程中，開發商就會考慮公攤部分的成本消化問題。

所以，還是“揹着抱着一邊沉”。

第六，公攤面積是一整套複雜體系的一環，調整、改變要考慮到全局視角。中國內地的住宅小區，和歐美國家有很大不同。歐美國家大多是街區，純封閉社區極少，這導致了這些居民的絕大部分公共服務，是城市公共配套設施提供和滿足的，支撐這些服務運行的，要麼是財政資金，其背後是稅收，要麼是政府授權特定區域內的某些徵繳類稅收費用（如紐約的長島等街區），而後用於提供公共服務。

我們的情況與之不同，社區多數是封閉的，社區內的服務設施只服務於本社區居民，其權屬以及相關的利益機制安排，就需要與之匹配。過去幾十年中，通過公攤面積的方式，在某種程度上匹配了這種權利關係。如果要進行調整，就必須考慮到依舊要保障這種權利關係，不能破壞之，不能“好心辦壞事”。

如果因爲調整公攤面積制度而導致業主權利保障機制被破壞，那將得不償失，解決後續帶來種種矛盾的成本，恐怕遠高於“公攤面積”之苦。

以上六點，歸根結底，是要找到公攤面積真正的“苦”，“苦”在哪裡，對症用藥，解決問題，而不是“一廢了之”。公共治理向來是一個複雜系統，難有簡單之解，頭痛醫頭，腳痛醫腳，能得到的效果只能適得其反。

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