深圳建築設計新要求：減少公攤面積，住宅限高150米

據深圳特區報5月14日報道，2024版《深圳市建築設計規則》將於近日正式發佈，修訂內容包括備受市民關注的：減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。目前，已辦理《商品房預售許可證》的項目或者規劃條件覈實的建設工程項目，不能更改設計；其他建設項目設計和調整，在各直屬管理局指導下依據新版規則實施。

根據報道，2024版《深圳市建築設計規則》增加“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建築面積”內容。此前，陽臺的進深不能超過2.4米，修訂後陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建築面積的凸窗，修訂後進深也由0.6米增加至0.8米。這意味着住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。2024版《深圳市建築設計規則》進行了“限高”，即新型產業用地（M0）中主導用途的建築高度不得超過 250米，住宅和宿舍的建築高度不宜大於150米。修訂後，低容積率小區、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望迴歸，滿足市民更多改善性需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，深圳很少有低於30層的新房，高容積率意味着公攤率增高，比如電梯間、水箱井，導致得房率低。通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，降低了房價，帶動新房在市場上的競爭力，從需求端看有利於提升購房者的積極性，提升市場情緒。

李宇嘉進一步指出，另一方面，4月30日，政治局會議明確提出要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。優化增量，就是說提高增量供應的有效性，如果得房率低、樓層又高，房屋後續的全生命週期的維護成本是非常高的。總的來說，通過設計標準的調整降低購房的負擔，可以讓供應更加匹配需求。

不只深圳，廣東省佛山市、惠州市發佈的政策也對減少住宅公攤面積等改善需求作出了要求。

5月13日，佛山發佈13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和麪積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小於0.45米需計容的要求。

惠州自然資源局同日印發的《市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》提到“建築物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建築面積，不納入公攤面積”“面積小於3萬平方米的用地，住宅建築首層用作建設停車庫的建築面積，不計入容積率建築面積”。

李宇嘉表示，最典型的就是，按照佛山的新政，套內面積可以做到建築面積的90%以上，這樣建築面積90平方米的房子可以做到三房，而原來只能做到兩房，實際上起到了控制總價的情況下，助力改善型需求的效果。與此同時，還能提振開發商拿地的積極性。得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。

李宇嘉表示，佛山計容新政與廣州2023年的《廣州市建築工程容積率計算辦法》類似。參考廣州的經驗來看，政策利好開發商新拿地塊和購買該項目的消費者，但對之前已經入市但未開發或銷售的項目（沒有容積率或公攤優勢），形成較爲明顯的競爭優勢，導致後者在去化時面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目。