浮山後老破小：價格大跌，秒成交！

很多圈內“專家”，苦口婆心的勸導網友們：老破小，堅決不能買！

這個“共識”，這兩年，已經愈發明顯。

其實，在青島，並非所有老破小都沒有市場。老破小，是一個很矛盾的存在。

一方面，有些老破小，確實賣不動；另一方面，個別區域的老破小呈現供需兩旺的姿態，以價換量，個別房源甚至1天就能成交，帶看幾次便成功簽約。

這其中，浮山後老破小，就是熱銷典型。當然，價格確實跌到位了。

1、單價一萬三，當天秒沒！

前不久，不就有消息說，深圳買家去杭州狂掃12套老破小。別看不起浮山後的老破小，類似的情形也在上演。

浮山後一小區，整個浮山後板塊建成最早的小區。1998年前後竣工。地理位置不錯，板塊內較早的公交線路基本都會經過這個小區。

交通便利程度和生活方便程度都是不錯。離富源路小學、合肥路佳世客都不遠。

就在一小區，前些日子有個典型例子。

套一，32平，掛牌當天就成交了，房東要46萬，讓了3萬，最終43萬成交，單價1.3萬。

2022年7月，也就是兩年前，一小區同樣的套一，成交價79萬，單價接近2.6萬。

所以，不是老破小賣不掉。而是，性價比低的老破小賣不掉。

同樣是浮山後一小區的主流戶型，套二70平，掛出來價格144萬，帶看3次，房東讓了13萬，以130.7萬成交，單價1.8萬。

一小區的大戶型，136平的套四，單價也降了不少。有個房東掛255萬，最終230萬成交，也只帶看了7次，賣了兩週而已，成交單價不到一萬七。

另一個房東，也是136的套四，掛257萬，以231萬成交，帶看6次，賣了9天。

浮山後的老破小，一邊降價，一邊瘋狂成交。以上這些“速度成交”的二手房，單價都比較低，甚至到了一萬四五。

買這種老破下的優勢是什麼，即買即租或者住，都可以，幾乎可以算是沒有什麼等待和持有成本了。

有朋友說，浮山後的老破小的房價幾乎已經下跌到沒有什麼水分了，已經可以算是底部了。

2、供需兩旺，價格是王道

浮山後二小區位於遼陽西路與同和路交叉口，2000年前後建成。

二小區規劃了2866戶，84棟樓，規模大，富源路小學就在小區範圍內。

浮山後四小區，市北區同安路41號，2000年前後交付，約3000戶。

加上一小區，這三個小區有一個共同點，就是開放式樓院，且最早是老臺東片區安置小區。

浮山後二手房成交統計看，排名前兩位的就是一小區和二小區，不分你我，近一年，前者成交55套，後者54套。

這個成交量，甚至比很多新樓盤賣得都好啊！

不難發現，這批成交快、單價低、總價低的房源，房屋建齡20多年，成交總價大多在70-200萬左右，是浮山後的價格窪地。

而這與市區二手房整體市場行情情況基本趨同。

如果說市區新房的主力越發改善化，那麼二手房的主力軍就是剛需客戶了。

浮山後昔日F4的新房價格約3萬/平，比板塊內老破小貴了近一倍。

供應量層面，也是排前列。一小區189套在售，二小區170套在售。

這兩個小區，基本上就是供需兩旺的狀態。其中，二小區掛牌均價兩萬一，成交均價一萬七。很明顯，這就是買方市場，房東需要讓步。

下圖是浮山後二小區套二近期成交價：

下圖是浮山後二小區套二兩年前成交價：

浮山後二小區，套二房源，70—80平，近期成交價一萬六左右。兩年前呢，兩萬六至兩萬八的成交單價。

浮山後四小區的套一，50多平，近期成交價一萬七左右。2022年6月前後，價格甚至到了三萬出頭。

對於普通家庭，低首付，給孩子落戶上學，或者一些追求租金回報率人羣來說，浮山後老破小，竟然成了一個不錯的選擇。

3、追學區，懸着雙刃劍！

五六月份的新政，購房門檻再次降低。除了首付降低，房貸成本也在降低。

這邊，部分老破小价格腰斬，性價比瞬間飆升。

雖然，房師傅覺得，老破小不是一個好的選項。但是，另一邊，新政策的短期效應，房貸利率空前的低，按耐不住的人總是有的……

優質的位置+頂級的學區讓浮山後老破小，一直很叫座。

2022年，浮山後不少房源衝破三萬大關，不就是這兩個屬性加持嗎？尤其是學區一直在。學區需要提前一年落戶。老破小的一個需求點就是落戶。

然而，在本輪樓市調整期，浮山後板塊，價格下調最多的就是“老破小”。

爲何？一方面，解決完孩紙上學問題之後，不少“老破小”業主不存在惜售心態，加速了此類房源的轉手頻率。

另一方面，這幾個老小區，戶型設計、管理服務、公區配套等都是落伍狀態，宜居屬性非常差。大批房東賣舊換新。

還有一個隱藏的潛在因素，促使部分房東果斷轉手。那就是孩子越來越少，未來不確定。

從近期各小學一年級規模來看，普遍比去年少了。

浮山後學區熱，未來走勢，很難說。