房企優先去庫存，華潤保利等央企投地金額同比跌超五成

2024年上半年，房企的土地投資還在繼續縮減。

坐穩行業首位保利發展，今年上半年只新拿了12塊地，相較於2023年同期新獲41個項目，總地價亦從上年同期的709億元驟減至126億元，銷售“一哥”的投資拓展力度明顯減弱。

前8個月新增貨值排名第一的綠城中國，上半年在全國範圍也僅新增了15宗土地，是近三年裡拿地最少的一年。而萬科在上半年僅獲取3個新項目，項目總地價10.2億元，已消失在了權益拿地金額TOP100排行榜上……

克而瑞統計顯示，2024年以來，企業拿地越發謹慎，前8個月裡，超七成企業投資金額同比下降，不僅僅是民企投資幾乎暫緩，過去一年拿地較多央國企如華潤、保利、中海、招商投資金額同比跌幅均超50%。有上市房企高管就坦言，今年投資工作比去年難做。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，很多房企發展策略是“以銷定投”、“量入爲出”，在銷售沒有明顯改善跡象的當下，疊加企業到位資金持續下降，流動性趨緊，難免緊縮拿地。亦有觀點指出，從企業土儲來看，不少企業仍有貨可賣，但土儲結構不佳導致去化速度較慢了，進一步影響現金流。

事實上，不少企業都提及未來的重點是存量去化。審慎之餘，有投資餘力的房企仍積極關注着投資機會。多家房企管理層在談到投資策略時，均表示要聚焦於核心城市、核心地段，尋求有確定流量的項目，以保證投資的安全性。

“按時還債優先於增量投資”

房企拿地收縮，最關鍵的因素之一就是當前銷售的持續下探。

國家統計局數據顯示，今年上半年全國新房市場規模同比下降25%。有房企管理層表示，上半年政府出臺一系列政策，6月有一定回暖，7月繼續回落，當前市場處於量價調整階段，信心有待恢復。

從企業端來看，中指院數據顯示，今年前8月，百強房企銷售額同比下降38.5%，接近四成的降幅仍然較大。億翰智庫研究總監於小雨認爲，在“以銷定投”、“量入爲出”的發展策略下，銷售情況的不樂觀就註定了投資的下降，而且如果把歷年的銷售金額與投資金額相比，就能發現，幾乎沒有企業敢於在波谷囤地，在波峰搶收，更多地還是順勢而爲。

樓市低迷，市場下行，讓房企庫存的去化週期拉長。易居研究院發佈的《百城住宅庫存報告》顯示，截至7月，全國百城新建商品住宅庫存去化週期爲26.6個月，超過合理去化週期12-14個月約一倍，去化壓力明顯處於高位。

這也使得過去幾年間在大手筆補倉的企業，當下的投資需求也就相應有所縮減。建發國際管理層表示，過去兩年，公司已經補充了大約3700億的貨值。上半年的補庫存策略主要是維持庫存規模在一個可承受風險的水平，如果銷售情況良好，會適時補充庫存。

銷售規模的下降也影響了房企借債、加槓桿的意願，壓降負債被放在了更優先的位置上。龍湖管理層就提及，公司當期投資要確保安全，按時還債優先於增量投資。

建發國際管理層也坦言，當銷售規模大時，債務可以相對大一些，銷售規模小時則應逐步控制債務，以改善公司的財務和流動性風險。“去年建發整個有息債務下降了100多億，今年到現在又降了四五十億。”

事實上，由於近幾年房企不間斷出現債務違約、逾期等情況，外部環境也不支持企業繼續加槓桿，金融機構對房企的增量融資越發謹慎，導致企業的現金流更加捉襟見肘。

根據國家統計局數據，2024年1-7月，全國房地產開發企業到位資金61901億元，同比下降21.3%，仍保持在低位。另據克而瑞，今年前7個月，65家典型房企的累計融資總量爲2678.47億元，同比減少32%。

於小雨稱，以往企業對於業績的渴求，對於拿地的熱情，很大程度上也受資本的推動，現在沒有了加槓桿的環境，企業的拿地也難免受到影響。

在銷售回款和融資渠道都出現明顯收縮的情況下，再面對龐大的債務壓力，房企選擇減少投資，集中資源保證活下去。這其中尤以萬科爲典型。

據披露，通過推進資產盤活和大宗交易，萬科在1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元；同時，通過經營層面的努力，萬科在今年二季度經營性的現金流較一季度有所改善，實現42億正向現金流入。

即便如此，萬科仍在今年上半年出現了有史以來的首次虧損，歸母淨利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%。同時，經營活動產生的現金流量淨額爲-51.76億元，同比大幅下降377.63%。截至報告期末，萬科持有貨幣資金約924億元，較2023年底下降約7%；同期，一年內到期的非流動負債就已超1000億元，此外還有超1900億的應付賬款、超1500億元的其他應付款等。資金壓力可見一斑。

過去幾年拿地兇猛的建發國際，也在短期內面臨着負債增加的情況。截至6月末，建發國際淨負債約439.58億元，較2023年底增加超百億，淨負債權益比率也從33.6%提升至45.72%。

在不斷加大的債務壓力面前，節流是必然之舉。劉水錶示，當前房地產企業流動性趨緊，也會導致房企緊縮拿地。

“沒有好城市，只有好項目”

在這樣的大形勢下，有餘力開展新投資的開發商，不約而同地選擇聚焦於核心城市的優質板塊。

中國金茂管理層就表示，要加大投資研策，更加聚焦核心城市、核心地段，更關注好板塊和好項目，同時投資標準也不降反升，以確保拿到好項目。

華潤置地則認爲，行業調整還在延續的過程中，公司未來的重點在於存量去化；在增量投資方面則要堅守底線思維，謹慎投資，把有限的資源集中在4-5個核心城市、核心地段，聚焦純住宅的小體量、快週轉、有回報的項目。

越秀地產董事長林昭遠在提及今年下半年的投資策略時也稱，要堅持以銷定投、穩健投資，同時要做精準投資，特別是在大城市，並聚焦一些收益確定性比較高的、現金流回籠比較快的項目。“以效益爲先，把這個作爲獲取項目的條件。”

於是，近來的土地市場上頻繁出現點狀高熱的現象，不少城市都有宅地高溢價成交。

8月初，上海徐匯濱江出讓了一宗宅地，綠城在72輪報價後以超48億元的總價成功競得，溢價率達30%，超13萬元/平方米的樓面價刷新了全國涉宅地塊最高單價紀錄。此前不久，綠城在杭州以6億元斬獲了臨平區一宗低密度地塊，溢價率則高達59.2%，創下2019年以來杭州市場的歷史新高。

6月份，青島嶗山區的一宗地塊也以超3.95萬元/平方米的樓面價刷新了當地紀錄；同期南京的3宗低密度宅地也高溢價成交，打破了當地2024年以來宅地“零溢價”情況……

於小雨指出，從企業當前的經營策略來看，很多都在“做優增量、盤活存量”，所以又有一些高價地出現了，“因爲有實力拿地的企業都想要拿核心城市核心板塊有確定流量的地”。

不過，市場走勢也成爲影響房企補倉的關鍵因素。建發國際管理層強調，下半年，將根據銷售情況和市場預測來調整補庫存的步伐。如果市場不確定性增加，可能會放緩補貨速度。同時，公司會關注那些庫存緊張、經營所需的地方，確保適時補充庫存。

龍湖也預判，下半年市場仍會波動，會把去庫存作爲首要目標。同時，會按照現有去化率和市場容量來看，預計中長期銷售規模會在1000億左右，若市場向好，公司也會及時補充土地。

相較而言，近來拿了不少明星地塊的綠城，在城市的投資選擇上跟往年有所不同。該公司行政總裁郭佳峰表示，雖然仍然看好能級較高的一二線城市乃至核心區，但是今年也有很多新問題：以前認爲上海、北京、杭州的投資相對比較安全，但是現在這些城市也有很多項目面臨虧損。

郭佳峰判斷，下半年一線城市仍會有一些優質土地的出讓，公司也會積極跟進；而在其他城市方面，在經濟較發達地區，比如像浙江的一些地級市縣，可以去爭取其中優質的結構性機會。

郭佳峰提及，今年在相對能級很低的城市裡面拿到的項目，從兌現情況來看非常理想，因爲本身底價也比較便宜，競爭不是很激烈。

“沒有好城市，只有好項目”。郭佳峰表示，因此綠城在投資時會重項目輕城市。接下來的投資將從兩個方面進行決策，第一是重項目輕城市，第二就是兌現度的考量，風險度的把控會更謹慎。

不過整體而言，綠城“今年投資更爲謹慎，總體投資力度會比去年稍微弱一些”。

值班編輯：高莉珊