利潤下降投資收縮，華潤置地李欣下達去庫存任務 | 房企中報觀察

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在利潤逆勢增長兩年後，市場的下行也終於反映到華潤置地身上。

今年上半年，華潤置地錄得綜合營業額爲791.3億元，同比增長8.4%；實現毛利176.3億元，綜合毛利率22.3%，較去年同期下降3.4個百分點；核心淨利潤107.4億元，同比下降4.7%；歸母淨利潤102.5億元，同比下降25.4%。

至此，華潤置地這家龍頭央企的利潤正式被中海地產反超。在短暫成爲“利潤王”一年後，華潤置地以超過兩成的淨利潤下跌宣告交出這一稱號。

過去兩年，華潤置地一度加速超車，無論在投資還是其他方面，華潤置地無疑是行業中最顯眼的房企之一。市場下行趨勢未能扭轉，華潤置地過去兩年的大步往前也未能收穫相應的回報，利潤下行只是表象。

華潤置地首席財務官郭世清判斷，現階段房地產市場不確定性比較大。華潤置地董事會主席李欣則分析認爲，房地產行業已經全面進入存量時代。在開發業務上，華潤置地正擺脫過往單純依賴投資獲取增量來拉動業績的慣性思維，將工作重心轉移到庫存去化上。

全面去庫存

華潤置地今年上半年的主要營收貢獻仍然來源於開發銷售型業務。

根據中報，今年上半年，華潤置地開發銷售型業務營業額爲591.3億元，同比增長8.3%；經營性不動產業務營業額爲114.7億元，同比增長7.0%，輕資產管理業務營業額爲58.9億元，同比增長17.6%，生態圈要素型業務營業額爲26.4億元，同比增長0.8%。

雖然開發銷售型業務仍然是支柱，但是華潤置地今年上半年的銷售額也在持續下跌。今年上半年開發銷售型業務實現簽約額1247億元，同比減少約450億元，同比下降26.7%。在這1247億元的銷售額中，庫存銷售額爲634億元，佔比約50.6%。

從這組數據可以看出，華潤置地在加快去庫存的步伐。

李欣指出，中國房地產過去三年持續發生革命性變化，行業全面進入存量時代。華潤置地開展庫存去化行動的時點比較早，早在2022年就提出“庫存去化攻堅”戰略，較早開始提出從單純依賴增量轉向庫存去化，這一過程中打下了很好基礎，團隊也對全面去化達成了思想統一，培養了能力。

“在存量時代，全面去化庫存是公司核心任務。我們要按照‘一項目一策’的原則，做優存量。”李欣強調。

在去庫存的同時，華潤置地也有意降低了投資的節奏。根據財報，今年上半年，華潤置地共獲取11宗土地，支付的總地價爲256億元，其中權益地價爲183.3億元，同比減少74%。新增土地總計容建面202萬平方米，同比減少74.65%。

過去兩年，華潤置地曾經是行業中不吝一切代價拿地的代表房企。2022年，華潤置地的權益拿地總額是1102億元；2023年，這一數據也有1118億元，在行業中屬於第一梯隊。但是，華潤置地所摘得的這些土地轉化效果並沒有如其他房企那麼耀眼。

以中海地產作爲對比，去年，中海地產在深圳以125億元的總價拿下深圳灣超級總部地塊，今年轉化了超百億元的銷售額；在上海以240.16億元拿下徐彙區地塊今年首期開盤也貢獻了66億元的銷售額。

相比較而言，華潤置地所拿的地塊多數區塊較小且總價較低，因而也難有規模化的銷售額貢獻。

也因爲行業的不確定性仍然存在，華潤置地的業績指引也相對模糊。郭世清表示，今年華潤置地全年總口徑簽約額要保持行業前四，但由於整個市場變化比較大，不確定性也比較大，無法給到一個具體的數據。

穩住利潤表現

隨着華潤置地高毛利的項目結算進入尾聲，這家龍頭房企的利潤表現也迴歸到行業的平均水平。

今年上半年，華潤置地錄得核心淨利潤107.4億元，同比下降4.7%；同期，華潤置地的綜合毛利率爲22.3%，同比下降3.4個百分點。其中，開發銷售型毛利率爲12.4%，同比下降4.6個百分點。

雖然22.3%的綜合毛利率放在當前的市場背景下並不算低，12.4%的開發銷售型毛利率也可以接受，但對華潤置地來說，這一水平滑落十分明顯。以去年爲例，2023年華潤置地的綜合毛利率爲25.2%，開發銷售型業務毛利率爲20.7%。

以此來看，華潤置地在開發銷售型業務上的毛利率優勢幾近消失。華潤置地首席運營官陳偉分析稱，在開發業務層面，目前影響利潤的最大因素是價格。華潤置地將對旗下項目做好精準定位及產品升級，對貨值和價格做好精細化管理。雖然當下市場環境比較嚴峻，但華潤置地在上半年開盤的一些項目還是取得較好的量價去化表現。

而華潤置地方面所提及的目標則是，2024年要盡力維持核心淨利潤平穩，開發業務的結算毛利率要保持在10%至15%之間。

影響華潤置地利潤表現的“壓艙石”經營性業務表現則相對平穩。

根據中報，華潤置地經營性不動產業務毛利率達到71.5%（剔除酒店業務後爲77.4%），同比增長0.2個百分點。今年上半年，華潤置地來自購物中心的營收94.8億元，同比增長9.7%，出租率97.3%，旗下82個在營購物中心實現零售額916.2億元，同比增長21.9%。

這在一衆房企中幾乎是獨一檔的存在。由於在這方面的業績表現確定性較強，華潤置地也給出了確切的業績展望。郭世清表示，未來華潤置地經營性不動產業務的毛利率在65%到70%之間，購物中心租金收入增速力爭達到10%，購物中心毛利率在70%到75%之間。

李欣也在業績會上表示，“從核心數據來看，華潤置地的第二增長曲線已經形成。華潤置地應該是藍籌房企中，爲數不多已經成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線跨越的企業。”