房地產，大局已定！

通過這幾年對國內房地產市場的觀察與研究，房地產發展的影響因素髮生了巨大的變化，這樣決定了房地產未來的大局已定！

一、供應“雙軌制”加速形成

房地產政策可以分爲短期措施與長效機制。短期措施的目的在於應對市場1-2年面對的狀況，靈活調整以維持樓市的穩定發展；而樓市的長效機制則更注重系統性、長遠性的樓市發展。

當前，樓市短期政策已轉向，從過去的“限購、限貸、限售”等限制性措施逐步轉變爲支持性政策，旨在穩住持續下行的樓市。但長效機制的建設並未停止，其中進度比較快就是住房供應的“雙軌制”。

近期，地方政府（尤其是國企）開始積極收購存量商品房作爲保障房，這一舉措不僅可以一定程度上解決存量商品房高庫存的問題，也會大大加速保障房的供應，促使了住房供應“雙軌制”加速形成。

三、人口因素變化將改變住房需求的趨勢

人口是決定房地產市場發展的核心因素之一。國內人口已經進入了負增長，而根據其他國家的經驗，一旦進入了負增長，在短時間是很難改變的，這也就意味着未來的新增住房需求會減弱。

而同時，國內的人口結構也在發生劇烈的變化，國內人口老齡化趨勢越來越嚴重，預計到了2035年會進入重度老齡化，這也將會導致住房需求結構發生變化。未來的家庭結構與當下的可能會有很大的差異，大戶型、改善型需求或會佔據主流。

三、市場供求關係轉換，房價由漲轉跌

房價的漲跌始終是樓市關注的焦點。房子作爲商品，房價的漲跌自然是由市場供求關係決定的。最近幾年，國內住房市場已經由過去的供不應求轉變爲供大於求了，房價也由過去的上漲轉爲了下跌。

數據顯示，國內城鎮居民人均住房面積接近42平方米，這一數據與發達國家相近。同時，三四線城市及縣城的新城區和高樓大廈建設如火如荼，但入住率卻普遍偏低，這也印證了住房供大於求的現狀。

總之，隨着影響房地產市場發展的諸多因素的變化，房地產的未來大局基本上也就定下來，過去的發展模式將會無法適應新的變化，構建房地產新的發展模式迫在眉睫了。