二手房銷售反超新房！樓市關鍵需求轉變

“二手房市場交易已經成爲新房市場的驅動引擎。行業的關鍵需求發生了轉變，從增量市場、剛需爲王轉爲存量市場、置換驅動。” 58安居客研究院研究總監韋謝博士在近日舉辦的58同城、安居客 “媒體思享會”上表示。

二手房銷售反超新房

58安居客研究院對全國多數城市今年上半年房地產市場銷售數據進行梳理顯示，購房需求總量雖有下降態勢，但結構上有增量。新房成交量與去年同期相較基本呈現下滑態勢，二手房銷售反超新房，約三分之二城市二手房成交量同比上升，深圳、杭州、濟南、長沙等城市增幅最大。

從購房邏輯上看，二手房相比新房優勢凸顯。韋謝分析，主要體現在區位更優、產品多元、價格彈性，交易方式自由度高、議價更靈活，以及安全交付等。他還提出“心理剩餘”，即當前二手房市場已經歷較大幅度價格回撤，相比於購買有限折扣的新房，“抄底”購買二手房通常帶來更多情緒價值。

58安居客研究院由此提出“二手擠壓係數”。據介紹，“二手擠壓係數”是將二手房客戶羣體與新房客戶羣體的重合度進行對比，將競品與目標項目的重合度總和進行對比，主要用於評估和診斷項目是否被二手房衝擊與擠壓。

通過對全國各主要城市、區域、板塊、典型項目的二手擠壓係數進行研究，58安居客研究院指出，二手擠壓係數一線<二線<三四線，城市內部中心城區<外圍區域，區域內部邊緣欠開發片區<成熟片區。此外，板塊二手擠壓係數與項目強正相關，周邊過多次新房供應，戶型產品趨同，配套設施偏弱，價格沒有明顯優勢等都將造成較強的二手擠壓環境。

結合數據和典型案例，韋謝建議：一、跳出地緣侷限來思考競爭關係；二、產品定位不能僅僅看新房，二手市場產品供需結構的調研必不可少；三、造成較強二手擠壓環境的主要成因恰恰是二手擠壓下難點項目破局的突破口，項目唯有在資源、產品、價格等維度上能有獨特優勢，纔有效應對二手競品分流客戶的衝擊和壓力。

新房市場仍存機會點

在二手房市場擠壓之下，新房銷售價格同比降幅擴大。根據國家統計局數據， 2024年7月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.2%，降幅比上月擴大0.5個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降4.8%和5.8%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.4個百分點。

上海樓市成爲亮點。2024年7月，上海新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，環比上漲0.2%。“上海近兩月二手房和新房成交量都較爲可觀，從趨勢來看，9月、10月基本能夠回穩，在連續三個月成交量和成交價格保持一定高位且相對平穩的情況下，市場信心會增強。”58安居客研究院院長張波表示。

儘管如此，新房市場仍然存在機會。張波進一步指出，新房機會點不在於成交量，而在於產品能否滿足用戶不斷變化的需求。例如，對於單身人羣來說，可能喜歡100平方米的一居室，而目前市場上並沒有相應的產品供給，但並不代表這種需求不存在。

“如果只是簡單地按照原有的開發模式，做各種系列的產品，再在全國進行復制，不考慮用戶需求，必然沒有出路。因爲市場上已經擁有大量同類型的二手房，同樣的產品與二手房相比毫無競爭力。”張波稱，商品房未來會更加回歸市場化，即根據用戶需求來建造房子。

(編輯：文靜)