21全球觀察｜二手房供應短缺支撐新房需求，美國樓市能否迎來“小陽春”？

21世紀經濟報道記者吳斌 上海報道

在二手房供應短缺之際，美國新房需求得到部分支撐。

當地時間2月26日，美國商務部公佈的數據顯示，美國1月新屋銷售環比增長1.5%，同比增長1.8%，經季節性因素調整後爲年化66.1萬戶，低於預期的68.4萬戶。此外，1月新房供應量攀升至45.6萬套，爲一年多來的最高水平。

房價方面也喜憂參半。美國1月新屋價格中位數爲42.07萬美元，同比下降2.6%，連續五個月走低。不過，隨着建築商減少包括降價在內的刺激措施，價格下降速度較此前有所放緩。

從種種跡象來看，美國樓市的“冬天”仍未過去。居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者分析稱，開年第一個月美國樓市就遇到了寒冬，房貸利率有所反彈，給去年年底一度躍躍欲試的買家們澆了一盆冷水，高首付和高月供使剛需無法“上車”。市場認爲美聯儲首次降息至少要等到年中，今年樓市“小陽春”或將姍姍來遲。

二手房供應短缺支撐新房需求

儘管美國1月新屋銷售增幅低於預期，但二手房供應短缺仍是市場關鍵支撐。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，美國1月成屋銷售總數年化400萬戶，高於預期的397萬戶和去年12月的378萬戶。1月成屋銷售環比上漲3.1%，爲近一年來最大漲幅。

截至1月底，有101萬戶待售房屋，較2023年同期增加3.1%。按照目前的銷售速度計算，需要約3個月的時間消耗市場上的供應量，遠低於5個月的庫銷比，暗示市場供應緊張。

當前美國房貸成本仍是兩年前的兩倍，這讓許多已經鎖定低利率貸款的業主不願出售房屋，因此市場上的房屋供應量低於正常水平。在供應短缺推動下，1月售出成屋的中位價爲37.91萬美元，同比上漲5.1%，創下1月同期歷史最高。

此外，1月份首次購房者佔28%，而歷史上首次購房者一般佔市場的40%左右，這表明許多剛需被擠出市場。對比來看，高利率下全款買房能省下鉅額利息，1月全款買房佔總銷售的32%，爲近十年最高。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，雖然房屋銷售仍大幅低於幾年前，但1月份的月度增長是供應和需求增加的開始。與去年晚些時候相比，購房者正在利用相對較低的房貸利率。中等價位的房屋出現多個買家很常見，許多房屋仍然在一個月內售出。

從地區來看，美國所有四個地區的房價均出現上漲，有16%的房屋最終售價高於標價。同時一些地區仍面臨不小挑戰，安薩里舉例稱，此前佛羅里達是投資者熱衷的地區之一，疫情期間這裡的房價大漲，但現在風水輪流轉，疫情期間從昂貴的大城市搬到這裡的一些員工不得不回到大城市辦公樓上班，相當數量的佛州海景房或將打折上市，尋找買家接盤。

美國樓市能否迎來“小陽春”？

隨着利率高企，買家觀望，賣家惜售，過去一年多美國樓市幾乎陷入深入凍結狀態，同時有限的房屋供應使得房價仍然居高不下。美國樓市今年還能迎來“小陽春”嗎？

位於華盛頓的Evergreen Properties（長榮地產）副總經理陳宏明對21世紀經濟報道記者表示，現在市場上的房屋數量還是偏少，利率鎖定效應還在影響換房，人們很難放棄此前鎖定的3%房貸利率，如今7%左右的房貸利率導致月供飆升，換房可能會不堪負擔。不過，由於市場上的房屋庫存不足，今年春天部分房源加價和搶房的現象還會持續。

一方面，由於房屋建築商和買家利用今年年初較低的按揭貸款利率，美國1月份新房銷量小幅上升，按揭貸款利率下降提振了房屋建築商的信心，也推動了市場銷售，美國房地產行業在2024年迎來了良好的開局。另一方面，由於美聯儲並不急於降息，房貸利率近來再次上升，這可能會令房地產市場的增長勢頭曇花一現。

高企的房貸利率意味着未來潛在的“小陽春”岌岌可危。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）2月21日公佈的數據顯示，截至2月16日當週，美國30年期固定抵押貸款合同利率上升19個基點至7.06%，自去年12月初以來首次躍升至7%以上，也是去年10月以來最大單週漲幅。

在安薩里看來，新建的多戶出租房值得投資者留意。疫情期間的低利率讓很多開發商在這個領域啓動了大批項目，今明兩年將建成入市。但由於近年貸款利率高漲，開發商無利可圖便不再開發這類項目，所以這批房型的供應在2026年以後將告罄。現在美國年輕一代的租房意願爲歷史最高，他們跟前幾代人不一樣，認爲租房可以接受。

高房價產生連鎖反應

儘管美國樓市面臨高利率巨大壓力，但緊俏的供應仍讓房價保持在相對高位。

在高利率和高房價雙重衝擊下，買房難催生了租房熱，樓市降溫不及預期產生了一系列連鎖反應。PIMCO（品浩）董事總經理兼經濟學家Tiffany Wilding對21世紀經濟報道記者分析稱，儘管最近30年期固定利率抵押貸款從去年10月約8%的峰值降至目前略高於7%的水平，但在美國購房的可負擔性仍然很低。隨着越來越多買不起房的人選擇租房，房租應該會持續走高。

Wilding還表示，單戶獨立式住房供應不足，買不起房的家庭正被迫轉向租房市場，業主等值租金可能要到2025年才能更充分地反映後疫情時期租賃市場的水平。

需要警惕的是，核心消費者物價指數最大組成部分是業主等值租金，佔比達24%。Wilding預計，未來業主等值租金或會繼續放緩，但發展路徑可能會比許多人預期的要緩慢、崎嶇，就像1月份業主等值租金意外飆升一樣。

展望未來，Wilding對記者分析稱，業主等值租金的高企或導致通脹不會迅速回落至美聯儲2%的目標，這也有可能推遲美聯儲降息的時間表，降息的速度或比市場目前預期的更慢。

芝商所美聯儲觀察工具顯示，美聯儲最早6月纔會降息，而且並非板上釘釘，概率約爲60%。與此同時，市場對今年美聯儲全年降息的次數已經暴跌至3次，和美聯儲點陣圖的預測已經基本持平。