調控加碼，後市如何？熱區將觸頂回落，市場進入1-2月觀望期

昨日（4月2日），廣州發佈最新調控政策分別從住宅用地供應監管、新建商品住房價格備案、人才政策購房、加強房地產金融管理等六大方面進一步調控。

千呼萬喚始出來，一石激起千層浪。在北上杭深多個熱點一線從政策面出手收緊調控後，廣州終於跟進。

其中值得關注的新政亮點包括：

1、通過供給側增加土地和住房供應

增加住宅用地供應規模，合理適度集中發佈住宅用地出讓信息，全年分三批次集中出讓住宅用地，全面提高市場信息透明度；

在部分區域採用“限房價，競地價”出讓，完善房價地價聯動出讓模式；

2、重啓一手房價格指導

繼續對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，指導開發企業合理定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網籤備案。

3、調控精細化人才購房限售3年

通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

（文末可查看政策原文）

本次調控總體而言被認爲“力度較溫和”，能否爲當下漲聲一片的廣州樓市澆一瓢冷水？對近期遠期入市購房又會帶來什麼影響？我們綜合廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉、克而瑞廣佛區域首席分析 肖文曉、地產經濟學家鄧浩志三位業內專家解讀，從多維度剖析。

01.

廣州房價領漲一線

調控勢在必然

從數據來看，今年以來廣州樓市一個字“火”。

根據70城房價數據，今年2月份，廣州一手房價環比、同比漲幅均在一線城市中排第一。

其中，新房環比上漲0.9%，全國第三，一線城市排第一；同比上漲6.9%，排全國第十，一線城市排第一；

二手房方面，2月份廣州同比漲幅9.8%，在一線城市中僅低於深圳16%的漲幅。

從市場觀感看，還是一個字“火”。黃埔春節後熱盤新開普遍5-6萬+，南部番禺萬博稀缺一手上週開盤5字頭變6萬+，還一房難求，廣氮去年底喊話7萬/平的新盤最近已經改口叫價8萬。

半年之間報價上漲一萬/平的熱點項目比比皆是。

在兩會“房住不炒”的定調下，今年來全國已經進行近百次調控，廣州確實該管管了。

橫向對比各一線城市，李宇嘉分析，當前，北京樓市比較穩定，去年底以來的行情被控制住（北京打擊經營貸、下架虛高二手房掛牌），上海、深圳去年以來出臺多次調控政策，周圍的東莞也是政策頻出的情況下，廣州必須要調控，不然的話，這種漲勢會蔓延至整個珠三角、大灣區，對穩定全國樓市不利。因此，廣州調控一直在醞釀過程中，今天終於出爐。

02.

警惕政策“副作用”

誤傷剛需

每次樓市調控政策出臺，難免會誤傷剛需。這一輪收緊，業內人士提出幾個擔憂：

“限價”下會否重衍“雙合同”，直接加重剛需購房首付負擔？肖文曉指出，重啓一手房價格指導。這意味今後廣州新房限價或成爲常態，不過在吸取了上一輪限價的“雙合同”經驗之後，希望廣州能夠參照板塊周邊的房價水平來科學制定細則，如果受到影響的僅是部分中高端項目，對於剛需就不至於有太大的誤傷。

限價地之下，會否重蹈深圳“打新”覆轍？肖文曉分析，廣州將在部分區域推出限價地。這意味着廣州未來將會跟很多熱點城市一樣出現限價商品房，那麼會否因此導致“一二手倒掛”繼而引發“打新熱”的隱憂，這個需要審慎研究，提前做好預案，穩定市場預期。

03.

政策力度如何？

總體而言，業內外觀感本次政策力度溫和，但也具有力量。

關於新房限價。李宇嘉分析，該政策比較特殊，其他城市採用的比較少，主要就是針對近期廣州房價領漲一線城市、庫存消化週期低，有的熱點區域到了無房可賣的境地，部分開發商“捂盤惜售”、市場預期開始不穩定，加劇了供求緊張的局面，也加劇了房價上漲的預期。因此，當下的廣州房地產市場已經失靈，必須要藉助政府的適當干預，才能恢復常態，給滯後的供給留足空間和時間。

關於人才購房限售三年。肖文曉分析，這個是限制以人才的名義投資購房的組合拳之一，配合之前對人才購房貸款資質的收緊，可以有效抑制一些“掛羊頭賣狗肉”的投機需求，防範局部區域市場過熱。

但鄧浩志則認爲這一條對市場影響相對輕微，樓市政策一直以來都不支持短線炒作，持有兩年還是三年其實沒有太本質的區別，也不會對各類購房需求的決策產生太大的影響。

關於禁止網上散佈房價上漲言論。鄧浩志認爲，這主要是針對近期出現的中介羣、業主羣集體哄擡房價行爲。從一定程度上爲樓市降“虛火”。

04.後市預測：

部分區域將觸頂回落

加碼調控或陸續有來

廣州樓市高位觸頂，部分區域或將一定程度回落。

李宇嘉分析，金融監管、嚴查經營貸、強化授信審覈、強化槓桿控制，以及加強市場巡查、信息披露等，廣州已經開始執行了，從2021年後就開始嚴格審覈貸款條件，對首付的資金來源，監管非常嚴格，不亞於其他城市。同時，房貸額度也開始收緊了，供地集中放量，4月份將供應貨值900億的量，差不多是2020年一半的規模。

總之，金融、土地這兩個源頭上的關鍵工具用的好，再加上人才購房限售，後續供應正在放量，樓市的熱度就一定能夠控制得住。從這個角度看，廣州樓市開始高位觸頂，開始高位徘徊的走勢了，預計部分漲價太高的區域，特別是外地人買房多、炒房多的區域（南沙、蘿崗等），可能會出現一定程度回落。

鄧浩志指出，市場將進入有1~2個月左右的觀望期。會看過往歷史與其他城市經驗，但凡新政出臺，市場無論是買方還是賣方都需要觀察，買方出手會更加猶豫，賣方推新貨也更慎重。這個階段成交量會出現一定程度的下滑。

全球寬鬆下，單獨行業難以扭轉資產價格上漲，後續調控仍會加碼。

鄧浩志預測，後市仍以平穩向前爲主。過去幾年，全國仍堅持房住不炒的基本原則，各地方也沒有明顯的放鬆調控行爲。而這輪樓市的過熱，本質上源於全球的寬鬆貨幣政策。當前不但房產，證券、黃金、大宗商品乃至比特幣等各類資產都出現了一輪明顯上漲。所以只要全球寬鬆貨幣政策不結束，單純調控某個行業，很難徹底抑制資產價格的上漲。但畢竟調控有抑制市場需求的作用，所以後市穩健前行仍是大趨勢。

調控政策後續仍有加碼可能。此次新政相對溫和，如果有效穩住市場，則政策繼續保持穩定。但如果出現類似之前深圳、東莞調控後市場依舊過熱的情況，則調控有肯定進一步加碼。

肖文曉則認爲，整體而言，本次新政的主旨還是維護廣州房地產市場的穩定，市場各方參與者也要明白政策的呵護之心，不炒作、不添亂方是正解。

附新政原文：

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