從薪水算出每月租金上限 才能額外擠出錢來儲蓄頭期款
▲買房好，還是租房好，從先看租金夠不夠付房貸本息。（圖／記者張菱育攝）
精選書摘作者／蔡志雄摘自／《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》
關於購屋，通常有貸款本息不要超過每月薪資三分之一的說法，但如果是租房子，租金應該佔薪資多少比例就很少討論了。
如同前面說的，租屋好還是買屋好，應該是以租金夠不夠付房貸本息爲標準，換言之，一輩子究竟是租屋還是買屋應該是浮動的，當租金不夠付房貸本息時選擇租屋，一旦租金夠付房貸本息的時候，就可以買一間屬於自己的房子，結束到處租屋漂泊的生涯。
想要結束漂泊也不是那麼簡單，畢竟買屋時要付一筆金額不小的頭期款，這一定要靠平常的儲蓄了。
所以租金究竟佔薪水多少比例？除了考慮不能造成財務負擔外，還要有額外儲蓄頭期款的能力，才能事先做好購屋的準備，這樣一旦租金夠付房貸本息時，頭期款已經先存好了，再將租金轉爲繳房貸，購屋自然可以很順利。
如果平常沒有存下頭期款，那麼算一算當租金夠付房貸本息時纔要回頭開始存頭期款，買屋不知又要等到何年何月，而且也許等到存好頭期款時，又遇上房價大幅上漲，租金又不夠付房貸本息了！只好一切又要從頭來過，這樣子買房子就會好像倉鼠跑滾輪一樣，永遠繞啊繞沒有盡頭。所以，一邊租屋一定要記得一邊存頭期款，把全部的錢通通拿去租屋，是非常可惜的事情。
既然租金不能造成財務負擔，平時還要做好購屋準備，才能額外擠出錢來儲蓄頭期款，所以租金佔每月收入的比例至少要跟買房一樣，不能超過三分之一，如果能控制在四分之一最好。這樣一來，四分之一繳租金，四分之一拿來存頭期款，至少還剩下二分之一的薪資可以當作日常的花用。
「哇！那假如薪水只有22K，四分之一不過才5,500 元，能租到房子嗎？」爭論這樣的問題沒什麼意義，不如直接上租屋網站591 查詢租屋真實狀況便可知曉。
關於房地產的議題，最怕就是用抽象的理論在那邊討論來討論去，你認爲租得到我認爲租不到吵個沒完，上網查詢看看實際結果不就得了。
實際查詢的結果，5,000 元可以租到士林區文林路4 坪的雅房，文山區萬寧街3 坪的分租一房，甚至還能租到大安區敦化南路5 坪的雅房，如果5,000 元在臺北市都租得到，那全臺灣應該都可以租得到了。
實際看市場這點很重要，不光是在租屋，連買賣也一樣，很多人以爲房價很貴，其實在臺北市連500 萬以內的房子都有，查一查就知道有高達好幾百間，甚至於當中還有物件有高達三千多人瀏覽，這代表了什麼意義呢？
當很多人正在嘴砲房價高的同時，有很多認真的人正在偷偷的做功課找房子，而且這樣的人數至少超過三千，還真不少呢！
結果就是認真的人買到了便宜實惠的房子（我是舉例，未必是這一間），卻還是有很多隻喜歡嘴砲不喜歡做功課的人在那邊嫌房價貴，所謂的房價貴根本只存在這些人的腦海裡，跟市場裡的真實現況完全不一樣啊！
當然我不是說房價不貴，只是強調市場上只要願意認真找，還是有便宜的物件可以挑可以選，但畢竟買賣房屋不是這本書的主軸，所以我們還是回到租賃來，根據市場上的真實狀況，5,000 元的確可以在市場上租到房子。
既然連5,000 元都租得到房子，那麼，想把租金控制在月薪四分之一確實是可以做到的。當然，5,000 元租到的房子會很好嗎？通常不會，要不是特別小就是特別遠。這樣住起來不會不舒服嗎？嗯，可能會不舒服，因爲要容忍小空間或比較久的通勤時間。那爲什麼要讓自己住的不舒服呢？這個理由很重要，「因爲要讓自己可以存下一筆錢，擁有置產的能力」。
就像前面說的，很多人不看市場實際狀況，腦海裡自以爲房價很高買不起，所以已經放棄買房子的打算，而且是一輩子從此放棄買房了，既然如此，那就不用存頭期款。於是把薪水裡除了日常的花費以外的錢通通拿去租房子，甚至租金高達月薪二分之一以上。沒錯啦，這樣是可以讓自己住得舒服一點，但事實上是讓自己跟買房的目標距離越來越遠，而且恐怕只是「暫時」舒服而已。
爲什麼說是「暫時」讓自己住得舒服一點，租屋可以一輩子都很舒服啊！是這樣嗎？看過媒體關於中年大叔租不到房子的新聞就知道。房東問大叔：「結婚了沒？」大叔說：「還沒！」房東又問：「那有女朋友嗎？」大叔回答：「也沒有耶！」房東心想，哇塞，這麼大年紀了沒結婚也沒女朋友，怪怪的，而且連個對象也沒有，哪天要是在房間想不開，房子不成了凶宅了！所以只能給大叔一個無情的答案：「不租！」
當然，未必每一件租屋房東都會如此冷酷無情，但不能否認的是，租與不租決定權是在房東的身上，房東不租，房客也莫可奈何。
還有，房子畢竟是租來的不是自己的，連釘個鐵釘或掛勾都要經過房東同意，也看過不少案例，就是房東故意以各種理由，像是牆壁油漆變髒等等理由苛扣房客押金，所以，租房子很難像買自己的房子一樣，住得自由自在。因此，租屋可以一陣子，這個一陣子也許很長很久，但不能是一輩子，當租金夠付房貸本息而自己又有能力時，就應該買下屬於自己的房子。
所以爲什麼要忍受住5,000 元的房子，那是爲了將來擁有置產的能力。坦白講，這個世界是辛苦的，只有少數含着金湯匙出身的人輕鬆一句：「喜歡嗎？爸爸買給你」就能搞定，但你我都不是這樣幸運的一羣人，就看你是選擇先苦現在，還是苦未來囉！
而且倒也不必把租金控制在月薪四分之一這件事看得那麼辛苦，5,000 元月租那是隻用單身一個人的標準來看，而且還是用最低月薪22K 推算出來的，如果月薪高一點，或者是夫妻、情侶兩個人共住，月薪加在一起，那租屋預算至少就有10,000 元以上，租屋的選擇就會變多，也會住得更舒服。
★本圖、文經三民書局授權，摘自《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》
★作者蔡志雄，政大法律系畢業，律師高考及格，不動產經紀人考試全國第二名，租賃住宅管理人員，106年新北市優秀社會青年，Yahoo奇摩房地產、巨亨網專欄作家，開設「RED612揪安心租賃管理公司」。現任：中華民國律師公會全國聯合會監事、基隆律師公會常務監事、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事、臺北市租賃住宅服務商業同業公會理事