陳杰鳴／北市逾7成危老都更小基地　4大問題需留意

▲目前小基地危老都更已經是北市精華都會區都更改建的主流，示意圖。（圖／資料照）

文／《全向科技房產中心》總監陳杰鳴

近年臺北市危老都更相當火熱，統計到上半年，北市已覈准高達942件危老改建案。而觀察已覈准的案件可發現，有70.6%、超過7成基地面積在200坪內，甚至基地面積小於100坪的件數還有340件、佔36.1%爲最大宗。

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目前小基地危老都更已經是北市精華都會區都更改建的主流，「危老都更」申請門檻無最小基地面積限制，又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查，推動較傳統都更快上許多，是目前北市危老火熱與小基地佔大宗的主因。

▲北市已覈准高達942件危老改建案中超過7成基地面積在200坪內。

目前臺灣地震頻繁，北市抗震力不足的老屋卻太多，因此相當樂見北市危老都更推動能獲得成果。不過小基地危老都更案普遍僅能規劃中小坪數產品，雖然可迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢。

仍有4大問題須面對，包含:「採光、通風可能較差」、「空間機能受限」、「機械車位不被青睞」、「成本難降與實施者只想花最少成本」，造成很多危老都更實施者，推出的新案都缺乏特色，後續很可能都須面對銷售不易的考驗，甚至稍有不慎，還會出現財務週轉不靈的問題，恐有變成爛尾樓的風險。

▲小基地危老都更會有4面向問題需要思考，示意圖。（圖／資料照）

「採光、通風可能較差」

北市小基地危老都更案常是兩棟相鄰之狹小基地，不僅鄰棟棟距極爲狹小，加上基地面積有限，往往只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，甚至施工過程考量鄰棟之間距空間而無法貼磁磚，容易導致下雨室內牆壁就容易出現滲水狀況。

「空間機能受限」

目前新屋公設比動輒30%~40%，因小基地危老都更案普遍以規劃中小坪數產品爲主，造成購買者使用空間機能可能受限，舉例來說，規劃30坪，扣除三分之一公設，實際使用空間可能只剩下20坪，甚至如果是更小坪數的規劃，室內實際使用空間就會更爲侷促。

「機械車位不被青睞」

小基地的危老都更案，由於基地面積狹小，無法規劃平面車位，普遍都會規畫機械升降車位，甚至採用倉儲式循環車位，這對購屋者而言，不僅車輛進出不便，還會增加管理維護支出。

▲近年營建、人工成本高漲，小基地都更案因成本控管相對不易，也容易出現爛尾樓，示意圖。（圖／資料照）

「成本難降與實施者只想花最少成本 」

這也是小基地新案頻現爛尾樓的主因，近年營建、人工成本高漲，小基地都更案因成本控管相對不易，「成本難降」是目前小基地都更案推動難解的一個課題，特別是目前很多都更案的實施者，爲了省成本，只想用最低成本來都更。

即便知道臺北高耐震住宅市場需求度高，但除了少數個案之外，幾乎大多數的建商推案或地主主導的自主重建案，結構設計強度還是以符合政府法令最低標準爲主。

▲陳杰鳴認爲小基地推案因先天條件比較差，建商也應思考如何幫建案增加特色。（圖／資料照）

當小基地推案因先天條件比較差，建議除了以「省成本」作爲最大考量外，也應思考如何幫建案增加特色，如何在有限支出增加下，以「花最少蓋最好」來大幅增加房屋耐震等級來符合市場需求，或是增加房屋配備來吸引買方。

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►陳杰鳴小檔案

現職：全向科技房產中心總監

專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估

經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監